举一聊三 - 调控两年，猛涨一年，未来房价还会这样“蹦擦擦”么？

房价的涨跌有规律可言吗？是什么因素导致了房价的起起伏伏？

本期举一聊三，我们请到原国家房改课题组组长孟晓苏，《财经》杂志副主编苏琦，与主理人褚琳一起来聊聊，房价的周期性问题。

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什么是房价的“蹦擦擦”？

褚琳：孟老师有一个“蹦擦擦”理论，房价就像跳舞一样“蹦擦擦”，一年上涨，两年调控，总合适不了。

孟晓苏：我们中国内地的特点是什么呢？我们举国体制，我们宏观调控，你看对房地产业，哪一个国家也没有像我们这样这么重视，政策不断，既有打压政策，也有扶持政策，这个工具箱，这边摆一个工具箱是打压的，那边摆一个工具箱是扶持的，武器越来越多，才出现了对房地产一段时间想往前推，一看你发展起来又赶快往下压，结果就合成了一个叫“蹦擦擦”。

这几年特别明显。原来我讲“蹦擦擦”的时候，那还是从2006年开始算，到了2018年，已经有四个“蹦擦擦”。

2006年蹦了一次，然后压下来了，2008年碰到了全球金融海啸，2009年蹦起来了，2009年起来的，2010年、2011年往下压，2012年蹦了一次，2013年2014年2015年开始压，2013、2014、2015年那几个数据，整体上产能过剩出现了，然后怎么办呢？中央决定去库存，所以2016年蹦起来了。起来的时候都是从一二线城市先起来，然后传导到四五线，然后到了2017年2018年就压，本来应该到2019年起来，赶上疫情了，疫情一来，把“蹦擦擦”的低迷期给拉长了，什么时候蹦呢？2021年初。

孟晓苏：但是这种实际上它是一个补偿性的蹦，又被媒体渲染，又牵动了调控者的神经，赶快打压，于是从2021年年初开始一路下压，压到半年开始出事了，2021年的上半年，到了二季度末开始，三季度卖不出地去了，然后就一路下降。到了2022年又是继续下滑。

你看滑到现在了，这不就是“蹦擦擦”吗？几个“蹦擦擦”？五个“蹦擦擦”，大概就是一年蹦，然后两到三年擦，疫情拉长了一段时间，但是疫情并没有压住，2021年起来了，又下去了。

苏琦：但是这次我有点担心是什么呢？会不会再回去呢？我感觉跟以前似乎还不太一样，内外环境都变了，人口结构也变了，人口的红利、老龄化，包括你的城市化，跟以前确实不同，会不会形成韩文秀说的向下的一个合成力量，这次又很难再起来。

孟晓苏：不是，韩文秀说的是叫“政策合成谬误”，我把这个观点拿过来，我讲了一番，因为2021年下半年就是个“政策合成谬误”，管金融的，管房地产政策的，两边都在打，就像医生给开的药方不一定是错的，但是架不住七八个护士都进来给病人打针，把病人打个半死。

孟晓苏：出现了政策合成谬误，到后来他一看傻眼了，他还讲了一个“政策分解谬误”，就是层层加码，这些都是制定政策本身，政策制定者没想到的。

策划/赵泽霖

新媒体编辑/刘冰冰

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