万科入局深圳法拍布吉兴业运输公司明天酒店大楼折射出什么信号

2023年5月11日深圳市中级人民法院第三次挂网阿里拍卖平台拍卖吴曼平名下位于深圳市布吉兴业运输有限公司综合楼1-9层房产，房产面积合计5367.57平方米，起拍价格40721037元。今天拍卖一共吸引了22家竞买人报名，经过375轮竞价举牌，最后由深圳市达锦桥实业发展有限公司以竞买号N7040于2023年5月11日14：47：14最高价格120721037元拍卖成交，该成交价格溢价80000000元，溢价率达到196%。

本次拍卖结果和过程有何玄机，我们来一起深入浅出琢磨一下，该项资产拍卖系万科系先拿债权后拿物权的不良资产老兵熟悉套路，采用了什么样操作手法，我们来深刻剖析一下。外行看热闹，内行看门道，该竞买企业有何过人之处，又透露出什么市场信号，先来看看深圳市中级人民法院拍卖公告中的公示内容：

该栋房产1-9楼抵押于深圳龙岗鼎业村镇银行股份有限公司，登记抵押日期2016年9月27日，抵押编号DY－０６１７１６０２４４８５，抵押金额３００万元。首封法院１－４层龙岗区人民法院，查封文书（２０１９）粤０３０７财保２２２５号之一，查封时间２０１９年１０月２８日－－２０２２年１０月２７日；５－９层首封法院龙岗区人民法院，查封文书（２０１９）粤０３０７财保２２２６号，查封时间２０１９年１０月２８日－－２０２２年１０月２７日，龙岗区人民法院两个首封单位均为为深圳荣吉实业有限公司。

我们来看一下本轮拍卖资产深圳市中级人民法院（2022）粤03执恢850号之一拍卖文书内容：

广东省深圳市中级人民法院执行裁定书

(2022)粤03执恢850号之一

申请执行人:深圳荣吉实业有限公司。

被执行人:吴曼平

被执行人:深圳市明天酒店有限公司。法定代表人:黄源令

被执行人:深圳市明天西部酒店有限公司。法定代表人:黄源令

被执行人:常德市明天投资有限公司。法定代表人:黄渊明

被执行人:深圳市明天投资控股有限公司。法定代表人:黄源令

被执行人:黄渊明

被执行人:黄源令

原申请执行人深圳龙岗鼎业村镇银行股份有限公司与被执行人吴曼平、深圳市明天酒店有限公司、深圳市明天西部酒店有限公司、常德市明天投资有限公司、深圳市明天投资控股有限公司、黄渊明、黄源令金融借款合同纠纷一案，深圳国际仲裁(2019)深国仲裁 6128 号裁决已经发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请

强制执行，本院依法受理，案号为(2020)粤 03执 1047号。申请执行人将本案项下的全部债权转让给深圳市荣吉实业有限公司，债权转让双方共同向本院提出变更申请执行人的书面申请。2020年 8月28 日，本院作出(2020)粤 03 执 1047 号之二执行裁定，变更本案的申请执行人为深圳市荣吉实业有限公司。被执行人黄渊明和吴曼平系配偶，深圳市中级人民法院２０２０年３月２６日文书（２０２０）粤０３执１０４７号之三裁定文书判决借款本金２２８０万元，利息１６４３１０.０５元，律师费２２９６４３元，保全费用５０００元，仲裁费用２０１１６９元。

２０２１年６月２日深圳吉荣实业有限公司购买债权过后变更申请执行人时受到翁某租赁四楼以及深圳市草莆吓屋实业股份有限公司等租赁人法院诉讼租赁权而不具备该涉案资产拍卖条件，当时法院裁定终本。随着相关租赁权申诉到广东省高级人民法院诉讼裁定文书落地，２０２２年９月７日申请人深圳吉荣实业有限公司重新申请拍卖该涉案抵押资产，深圳市中级人民法院受理后依法恢复执行。我们来看一下该涉案资产前两次挂网拍卖情况：

第一次拍卖２０２３年２月８日，当时挂网拍卖报名人数８人，因为被执行扔提供执行担保，法院暂缓拍卖７日撤回。

第二次拍卖２０２３年３月２１日，当时报名人数９人，因为被执行人提出执行异议，执行法院暂缓拍卖７日撤拍。

龙岗区城市更新和土地整备局也出函给深圳市中级人民法院说明了该拍卖资产涉及已列计划布吉街道大芬南片区城市更新单元，这个文件是吸引众多买受人踊跃报名参加竞买的主要原因，也是万科系购买该债权包为下一步拿下涉案拍卖资产物权提前预埋的伏笔。

我们来看一下债权人深圳吉荣实业有限公司工商资料，该公司为深圳市宏高财务顾问有限公司全资子公司，母公司股东分别为张利灵占股５０％，韩柳占股５０％。

我们现在来解开竞买人深圳市达锦桥实业发展有限公司真正幕后身份：

深圳市达锦桥实业发展有限公司系深圳市汇成浩涛实业有限公司全资控股１００％子公司，母公司实际控制人钟浩源占股５０％，张利灵占股５０％，２０２３年４月１０日５０％股份叶涛变更为张利灵。

深圳市汇成浩涛实业有限公司一共对外全资投资控股４８家公司，我们通过层层股权穿透来看看最终股权控制走向：

１．深圳市汇成浩涛实业有限公司投资控股１００％——深圳汇成锐沣实业有限公司投资控股１００％——南京源隆置业有限公司投资４０％——南京金域蓝湾置业有限公司投资控股１００％——南京万科企业有限公司。

２.深圳市汇成浩涛实业有限公司投资控股１００％——深圳汇成锐沣实业有限公司投资控股１００％——徐州万广企业管理服务有限公司投资５５％——徐州万格企业管理服务有限公司投资控股９９％——徐州万科企业有限公司。

３.深圳市汇成浩涛实业有限公司投资控股１００％——深圳市金成信瑞实业有限公司投资控股１００％——西安宜伽房地产开发有限公司投资控股６５％——西安万科共筑房地产开发有限公司投资控股９８％——西安万科企业有限公司。

４.深圳市汇成浩涛实业有限公司投资控股１００％——深圳市花意投资有限公司投资控股１００％——浙江万科坤和房地产开发有限公司投资４０％——浙江万科南都房地产有限公司投资控股９８.３５６２％——浙江万科企业集团有限公司。

５.深圳市汇成浩涛实业有限公司投资控股１００％——深圳汇成欣进实业有限公司投资控股１００％——广州万创房地产开发有限公司投资２９.４％——万科企业股份有限公司。

通过上述股权穿透梳理和债权人分析，那么今天这场看似激烈的现场拍卖会，其实就是万科系导演的现场直播而已，其余２１人报名参加无非就是配练而已。这是一个精心布局而且非常成熟的不良资产运营团队操刀，有组织，有预谋的职业老兵排兵布阵方式，我们来学习一下２０１７年万科涉足不良资产行业广信资产包运营拆包情况，这个不良资产债权包被誉为全中国最大的一个资产包。

以下文章摘取每日经济报道

万科，既是“刚需”代名词，也有“网红”的属性

如刚需大盘：万科黄埔新城、万科幸福誉、万科城；网红大盘：万科城市之光、万科欧泊、万科金域曦府。这些楼盘中，有在售的，也有二手的；有郊区的，也有市区的。但这些楼盘大部分介于刚需与刚改之间，难与豪宅沾边。万科一改做法，一口气在市区推出4个改善型新盘，有分割改善市场份额之嫌。有以荔湾为基地的万汇天地·臻园、万汇天地·朗庭，也有广州老城区越秀的万科·璟秀府，还有白云新城板块的万科·璟云府。这些广信资产包转化的产品，一个比一个亮眼。

荔湾广信资产包：万汇天地·臻园

今年2月，万科将广信资产包1500 亩的花地湾板块命名为万汇天地，当时楼主也写过这篇文章：花地湾的王炸来了。广信资产包涉及面广，其中约1500 亩的花地湾板块是最核心部分。万科花地湾项目首期组团万科·金域曦府（现更名为万汇天地·金域曦府），相信关注荔湾楼市的人都很熟悉。金域曦府是万科广信资产包之一——玉兰苑项目，历经多年终于在2021年10月开盘，并取得开门红。建面72-110㎡二至三房，均价5-6.2万/㎡，目前在售尾货。万汇天地二期位于东漖北路与浣花路交汇处东北角的地块，目前在建万科紫薇苑、荷花苑项目，是万科在花地湾的第二、第三项目。万科紫薇苑现已更名为万汇天地·瑧园，荷花苑项目命名为万汇天地·朗庭。万汇天地·瑧园占地面积2.2万㎡，容积率约为7.38，密度较高。规划7栋超高层住宅，最高48层，最低42层。除了7栋为四梯四户外，其它均为三梯五户。万汇天地·瑧园定位花地湾西南片区珍罕高定系列滨水大宅，建面约125-180㎡全南向住宅。相比金域曦府刚需+改善户型，万汇天地·瑧园主打大户型，推出全南向4房，照此下去，万汇天地未来产品走向改善型，刚需将彻底无缘上车。万汇天地·瑧园与花地湾地铁站直线距离约600米，步行15分钟左右；与在建的省实花地湾校区直线距离约400米，此距离在较为适中。该项目预计今年上半年入市，市场吹风6.5-7万/m²，套总价将在800万以上。

荔湾广信资产包：万汇天地·朗庭

万汇天地·朗庭位于荔湾茶滘街道喜鹊路以北、东潡北路以东，在万汇天地·瑧园北侧，两个项目仅一路之隔。万汇天地·朗庭占地面积3.33万m²，建筑总面积约31.98万m²，住宅建筑面积19.51万m²，规划为TOD综合体上摩登缤纷生活场在规划图中，朗庭中间有一条市政道路，为8栋蝶形塔楼，东西地块均规划有四栋建筑，层数为45层，主打户型为110-180m²南向四房。万汇天地住宅项目最大的卖点是教育和地铁这两个资源优势，三个项目均围绕地铁1号线花地湾站，步行几百米的距离。教育配套则是54班九年一贯制省实花地湾校区，据悉将有望今年开学（具体信息以教育局发布为准）。还有医疗配套，目前附近的荔湾人民医院新院区已经封顶，预计将在今年建成投入使用所有这些均是这几个项目的优质配套，也是最吸引老广购买的理由之一。2022年11月，花地湾西南片区进行规划优化方案，把原本规划为二类居住用地的地块，大量转为了商住用地。这意味着片区将会减少住宅供应量，而增添了街区的商业氛围，大大改善目前商业配套缺乏的情况。这将有利于万汇天地住宅项目转变为改善型楼盘，把面积往大的建，价格往高的推，只是刚需一族在中心区上车的机会越来越小

越秀广信资产包：万科·璟秀府

万科·璟秀府前身是荣华里公馆，该项目是中山路荣华南资产包转化而来。位于中山三路以南,东濠涌东侧，距离6号线团一大广场站、1号线农讲所站约800米万科·璟秀府是万科收下的广信资产包之一，项目体量相当小，用地面积约3345m²，容积率6.05，相当于半个标准足球场（面积为7140m²）万科·璟秀府仅规划一栋35层高的单体楼（含4层回迁房），2梯4户，以建面约100-169㎡三四房为主，只有100多套单位01单位约119㎡3房2卫，带主套，阳台朝北向；02单位约169㎡4房3卫，朝东向，三个卧室朝南，双主套；03单位约134㎡4房3卫，五开间朝南，客厅带L型大飘窗；04单位约100㎡3房2卫，带主套，是项目最小面积的户型。万科·璟秀府项目近地铁1号线农讲所站，越秀区的项目，生活配套非常丰富，广东省人民医院、中山大学附属第一医院、地王广场等都在附近买老城区的客户可能更看重学位，根据目前的招生政策，万科·璟秀府处于红火炬小学和中山三路小学的招生范围内（以教育局公布为准），对口中学为执信中学本部、省实、铁一中学等

白云广信资产包：万科·璟秀府

万科·璟云府则由广信资产包的白云区金兰花园二期转化而来，位于白云新城核心位置项目整体用地面积45933㎡，容积率2.36，约224套，产品建面110-190㎡四房。

２０２３年5月10日，广州市规划和自然资源局在官媒刊登以挂牌方式出让5宗地国有建设用地使用权。5宗地来自荔湾区白鹅潭、海珠区琶洲和番禺区大龙街，涉及4宗宅地和1宗商地，总价约65亿元。值得关注的是，这5宗地均不在5月6日发布的2023年部分拟供商品住宅用地项目清单（第二批）之列。但其中番禺区大龙街番禺客运站北侧地块曾于去年10月拍卖中“流拍”，这次重新挂牌无论宗地面积还是起拍总价均保持不变，宗地面积23467.14平方米，起拍总价9.0263亿元，起拍楼面地价为17625元/平方米。另4宗地中，荔湾区浣花路以南、花地大道南以西的惠兰苑及紫兰苑地块分别挂牌，其起拍总价达34亿元。这两宗地曾于今年年初的首轮拟供地名单中亮相，两宗地块同属广信资产包，起拍楼面地价分别为26000元/平方米、22663元/平方米。海珠区琶洲中二区AH041108地块为商业商务用地，挂牌起始总价10.4亿元，起拍楼面地价1.6万元/平方米。番禺大龙街番禺大道以西BC0613006地块为2020年停业的番禺沃尔玛地块，起拍总价11.2亿元。从广州公共资源交易中心官网可见，就在5月9日，2023NJY-3南沙区东涌镇启新路地块也挂牌出让。该居住性质地块土地面积2.4万平方米，建面约7.3万平方米，起拍总价3.055亿元，起拍楼面地价仅4207元/平方米。

综合上述，广州即将公开竞拍的6宗地块起拍总价达到67.7亿元。

目前万科在布吉开发的楼盘包括万科公园里，万科城，万科红悦，万科麓城等项目，龙岗作为深圳万科布局的重要地区，在城市更新前期环节介入绝对不是一朝一夕的事情。通过这起拍卖事件，我们通过几个维度来看，第一万科对深圳龙岗布吉城市更新项目的重视程度以及对该地区旧改的决心和信心。二是通过这起拍卖事件可以看出市场资金的活跃程度，一旦有好的投资项目那么风向标是明确的。三是如果需要投资专业程度高的困境资产债权一定要咨询好专业服务团队和合作方式，以免起个大早赶个晚集。

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