如果这三条你都没看清，劝你远离这里

回顾过去20年的房地产市场发展史，人们常常将房价过高作为一个重要话题来讨论。

在目前的房市形势下，房价近几年涨得非常快也就不足为奇了，自然成为了大多数人关注的焦点。

此外，从近20年的房地产市场走势来看，房价基本上每六年就会出现大幅上涨。

例如，从1998年到2003年，国家实施了一系列政策鼓励人们拥有住房。2003年下半年，中国房地产价格开始出现快速上涨拐点。甚至有人将2003年称为中国商品房发展元年。

又如，2003年至2009年，国际金融危机爆发。由于“4万亿”刺激计划，中国房价再次暴涨，令人厌恶的“炒房”现象出现。

第三，从2009年到2015年有六年的差距。2015年后，随着“贫民窟改造”和“去库存”政策的推进，房价再次大幅上涨。此次不仅覆盖一二线城市，还波及三四五线城市。

然而，现在是2023年。按照以往的规律，今年应该是房地产市场的景气周期。不过，2022年房地产市场并没有想象中的那么火爆，反而继续萎缩。

据克而瑞发布的报告显示，今年上半年，100家房地产企业销售总额同比下降50.3%，环比下降27.8%，销售总额约8雷亚尔。房地产跌幅超过30%。

此外，据官方统计，2023年5月，70个大中城市中，只有48个城市环比增长，其中哈尔滨、岳阳、常德、北海、南充等8个城市环比增长更多超过5%，而只有北京和杭州会超过10%。

根据2022-2023年房地产市场的变化，有专业人士预测，从明年开始，房地产市场或将出现“贬值潮”！这种说法有依据吗？经济学家任泽平曾提出，“房地产的周期性变化必须建立在短期、金融、土地、长期的研究框架上”。接下来，我们将从金融、土地、人口三方面进行深入分析，判断明年楼价是否会出现“贬值潮”。

首先是财务问题。2023年以来房贷利率持续下行，5月底商业贷款基准利率降至4.4%，部分大城市房贷利率降至4.25%。此外，一些大城市还出台了降低入场费、减税等政策，这对购房者来说无疑是利好，也是鼓励人们买房的措施。

另一方面，“三条红线”的压力让房企面临融资难题，这将成为常态。由于大部分房企的负债水平较高，这也将影响土地的购销能力，即未来房产中介降价促销将是一种趋势。在这种情况下，投机性需求几乎不可能存在，但人们的生活需求将继续得到满足。

二是土地问题。2023年5月以来，多数城市下调土地出让预期，将最高溢价率从45%下调至15%，但仍未能挽救低迷的土地市场。

以南京为例，2023年首次集中供地，共20块地块。30分钟内，6块未成交，11块成交，其中8块以底价成交，溢价率为0。

其实，南京土地拍卖并非孤案，不足为奇。开发商毕竟是精明的商人，没有利润空间，何必竞争呢？此外，大部分开发商缺乏资源，连自己的房子都卖不出去，连自己的生存都难以保障，更别说买地了。

最后是人口问题。国家统计局数据显示，2023年中国人口净增长仅为48万，接近负增长临界点，创近60年来人口净增长新低。此外，自2017年以来，我国新生儿出生率连续五年下降。更重要的是，截至2023年，中国人口老龄化率已经达到18.7%，高于2023年第六次人口普查时的水平，这会导致住房需求减少，也就是人们会减少买房。

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