我国地产的发展当中，货币对房价有何影响

总体来看，1998年至今近20多年，我国房地产行业始终以维持健康发展为目标，房价基本上处于波动上行趋势。将我国房地产发展划分为以下六个阶段：1997年7月至2003年6月房地产改革期、2003年7月至2008年8月房地产快速发展期、2008年9月至2009年12月房地产暂时回落期、2010年至2013年房地产加紧调控期、2014年至2016年房地产库存消化期、2016年至今为房地产全面调控期。

一、我国房地产的发展阶段

（一）改革期

1997年的亚洲金融危机和1998年的特大洪水给我国宏观经济带来不小的打击，我国经济增长速度一度下降到７％，急需拉动我国内需重振经济。

1998年是我国房地产历史上的重要一年，在这一年我国正式开始启动房改，住房货币化取代了多年的实物分配制度，我国房地产市场也开始进入住房市场化时期。

住房的货币化一定程度上释放了广大群众压抑多年的刚性住房需求，这也就意味着人们只要通过购买就能获得住房，住房市场得以发展。住房货币化刺激了住房消费，住房消费的大幅提升拉动了我国的内需，为我国在应对亚洲金融危机重振经济作了重要贡献。

从1998年房改起，房地产行业就被寄予拉动全国经济增长的厚望，我国实施了一些举措来重点发展房地产行业，特别强调房地产行业对于提振经济的作用。比如，渐进式取消对房地产开发企业上市的限制，出台了国有土地交易的招挂拍制度等。

在这一时期，房地产行业的发展与国内宏观经济形势大致同步，房价波动幅度也十分有限，总体呈现稳步增长趋势。我国经济增长速度从1998年的7%左右到2003年首次超越10%大关，房地产业对于经济拉动的作用也日益显现。

1999－2003年，单位面积（㎡）房价全国平均上涨306，由2053元上涨至2359元，可见房价虽处于上涨趋势，但总体涨幅不大。房地产行业的发展还体现在人均住房面积的持续扩大，城市人均住房面积在这一时期增加了近５个平方米，说明房地产行业的发展在很大程度上满足了由房改释放出的刚性住房需求。

（二）快速发展期

这一时期，房地产行业在一系列政策红利下发展迅速，房价也一路上扬，一度上涨速度过快。如果说1998年房改时房地产行业开始市场化的第一步，那2004年开始可以说我国房地产行业进入全面的市场化时期。

从供给端来看，房地产开发投资一直呈现持续增长的态势。2004年的房地产开发投资额为13158.32亿元，到了2007年，这一数字已经达到了25288.82亿元，几乎翻了两倍。

全国竣工房屋面积也从2004年的42464.90万平方米上涨到60606.70万平方米。从需求端来看，我国城镇化建设也带来了旺盛的住房需求，由于我国人口众多，我国的城镇化率每上升1%，我国城镇人口就会增加一千多万，由此带来的住房需求不容小觑。

在需求和供给增加的推动作用下，房地产价格一路高升，全国住宅房屋平均销售价格从2004年的2548.61元每平方米上涨到2007年的3645.18元每平方米，一线城市上涨幅度更大。全国商品房平均销售价格增长速度开始超过当年城镇居民家庭人均收入增长速度。

我国始终重视房地产业拉动内需增长的作用，一方面强调房地产行业拉动经济的作用，避免房地产行业发展低迷引起宏观经济形势的不景气，另一方面又要警惕房地产市场过热会通过金融加速器效应造成宏观经济振荡。

一时间我国房地产发展速度过快，我国接连实施了一系列措施来调控房地产行业。2004年，国务院要求严格控制城镇房屋拆迁规模控制住房需求，出台了金融政策，比如通过提高购房首付比例和借贷利率等来提高购房成本，严控住房需求快速上涨。

（三）暂时回落期

2008年5月12日汶川大地震的发生给我国房地产市场发展带来不可忽视的负面影响，从根本上更新了个人对于住房的观念，居民宁愿租房而不愿买房，房地产开发商也不敢轻易投资。

2008年，美国金融危机冲击我国宏观经济的同时，给我国房地产市场也带来不小的打击，个人选择持有现金止步楼市选择观望，房地产开发企业也面临资金紧张问题越发谨慎投资。住房需求和供给的双重减少造成住房交易量的大幅萎缩，由此影响下房价增速也呈现减缓趋势。

为了刺激房地产行业的发展，我国开始转变为鼓励性的住房政策，央行连续多次降息刺激住房需求，国内也推行了刺激经济的四万亿投资计划，同时也通过下调个人购房最低首付比例及实施优惠贷款利率等，力口大对个人住房信贷的支持。

2008年是我国房地产发展由数量型向质量性转变的重要节点。1998年至2008年，我国房地产市场持续上涨的住房供给满足了居民旺盛的刚性住房需求，随着人均住房面积的不断增大，一定程度上满足了个人对于住房面积的需求。

虽然新开工房屋面积和竣工房屋面积逐年增大，但是商品房没有出现积压，一直保持在低库存状态。2008年之前，房地产业满足的是居民对于住房数量的要求，而2008年以后，房地产业则主要满足居民的改善性住房需求和投资需求，房地产行业拉动内需的效果不断弱化，超过３０平方米的人均住房面积大大满足了居民对于住房数量的基本需求，我国房地产业发展导向转变为满足住房质量需求。

（四）加紧调控期

由于上一时期房地产促进政策的效果不断显现，我国房地产市场从低迷态势中恢复过来，住房交易量和房地产投资相继回升，房价出现大幅度增长，2009年房价增速突破20%。

2010年－2013年，我国针对房地产市场当前发展过热的形势相机实施了一系列调控政策，将遏止房价进一步快速上涨作为调控目标，坚决遏制房价迅猛上涨。

从供给端来看，全国房地产住宅开发投资由2010年的24026亿元到2013年上涨至58950亿元，年均增长率为20%。2010年，全国新开工房屋面积为163646万平方米，全国竣工房屋面积为78743万平方米。

2013年，我国新开工房屋面积和全国竣工房屋面积分别为179592平方米和107459万平方米。我国新开工房屋面积和竣工房屋面积年均增长率分别为7.1%％和8.8%。

从需求端来看，2010年－2013年，我国商品房销售面积上涨了25786万平方米，由104764万平方米上涨至130550万平方米，年均增长率为7.6%。我国商品房销售额由2010年的52721亿元上涨到2013年的81428亿元。这也说明我国这轮收紧政策在严控居民对住房的投资需求和投机需求的同时大大释放了居民的自主性住房需求和改善性住房需求。

（五）库存消化期

2014年，我国经济增速减缓，房地产市场也出现低迷态势。2014年至2016年，房地产开发投资增速大幅度下降，年均增长率仅为3.3%。这一时期，住房交易量相对平稳无大幅上升，房地产库存积压严重，尤其是中小城市，急需大幅刺激住房消费，增加住房交易，减少房地产库存。

相对于中小城市住房库存积压严重的问题，大城市则面临房价较高且持续上涨的问题。我国相关部门也研宄了一系列对策以解决当前问题，一是解决大城市的高房价问题，二就是解决中小城市库存积压问题。这一时期，房地产行业调控的首要目标就是刺激住房交易减少房地产库存。

（六）全面调控期

由于上一时期政策调控效果不断显现，我国房地产价格和商品房交易量又开始呈现上升趋势。房地产市场一时间发展得格外迅猛，房价也呈现大幅上涨趋势，2015年房价增速就己经超越10%，为遏制房价进一步上涨，2016年7月政策调控方向由促进转变为抑制，开始由鼓励刺激转向收紧，多个城市重启限购限贷，通过限制大幅增长的购房需求来遏止房价快速上涨。这一时期，国家追求短期与长期政策相结合，保持房价增幅相对稳定。

二、货币政策立场对房价的影响

（一）改革期

这一段由于亚洲金融危机的冲击，整个亚洲房地产泡沫充斥着实体经济，货币贬值速度加快，经济中的热钱流向房地产行业，整个房地产行业价格急剧上涨，泡沫破裂。在这一阶段，我国经济面临着向下运行的趋势，为了促进消费升级，因此我国启动了房地产改革，重视房地产行业的发展，通过宽松的货币政策为经济发展注入活力。

（二）快速发展期

由于在上一阶段我国为了刺激经济的发展，加大了对房地产方面的投资，以此导致房地产行业消费旺盛，价格上涨。为了抵御楼市过热的现象，我国央行在2003年7月开始采取紧缩性的货币政策。

在价格型货币政策方面，我国经过几次连续提高贷款基准利率，2004年10月5年期以上的人民币贷款基准利率为6.12%，2007年3月上升到7.11%，2007年12月上升到7.83%。

在数量型货币政策方面，我国央行逐步提高存款准备金率，2001年4月25日央行将存款准备金率提高0.5%。从一开始的6%逐渐提高，直到2008年5月，存款准备率提髙到16.5%。

我国中国人民银行于2005年3月16日宣布了有关下调超额准备金率的相关通知，里面指出对于住房贷款优惠利率会实行下限管理，其利率水平会是相同期限贷款利率水平的0.9倍。对于我国部分房价上涨太快的地区，将最低首付比例提高到30%，增长了10%。

（三）暂时回落期

在这一阶段由于国际金融危机的爆发，各个国家的经济陷入混乱的状态，我国为了支持经济的发展，减少经济下降的幅度，我国开始采取一些必要的措施来加大住房消费，增加信贷支持。同时，在购买住房的方面提供一定程度上的税收减免，增加保障房的供应，由此会使得我国房价出现上涨的趋势。

（四）加紧调控期

在这一时期，我国的消费者更愿意进行“二次房改”，增大保障房建设的力度。同时，由于前一阶段房价上涨过猛，担心房价上涨的速度过快。因此，在这一阶段需要调控房价，遏制房价的上涨速度。

（五）库存消化期

从2014年开始一直到现在，我国在房地产行业方面主要实行的是稳健的政策，目的在于稳健经济，从而使得经济健康的发展，为我国社会的发展营造一个良好的氛围。

（六）全面调控期

2016年至今主要实行的是紧缩的货币政策，收紧流动性，严格信贷资金流向投机投资性房地产，减少房地产行业的投资。在2016年年底，央行重启了14天逆回购，紧接着又重启了28天逆回购，加大中期借贷便利的力度，这一系列的操作隐藏的是银行的加息操作，实行紧缩的货币政策，最终使得成交量迅速下降，起到应有的调控效果。

结语

本文针对我国房地产不同发展阶段的货币政策立场的时变性特征、我国房地产价格上涨阶段与下降阶段的货币政策调控力度的不对称特征，分别基于时变视角和区制转移视角实证研究我国价格型货币政策工具与数量型货币政策工具对预期房价失调与房价惯性的非线性反应的时变效应和区制转移效应。