“小阳春”变成“倒春寒”！数据全面下滑，房子真的卖不动了？

今年2月，笔者在一篇文章中提到了“牛市陷阱”的观点。

这里再解释一下，“牛市陷阱”指的是当一金融资产的价格上涨时，交易者入场做多，结果价格却开始反转并下跌，牛市陷阱经常出现于经济衰退似乎已经结束之际，主要特征是能轻易地愚弄一些新手交易者，使他们认为市场已经结束下跌，并且出现了买入的大好时机。

历经了长达两年的寒冬期，自2023年开始，各地都在纷纷推出刺激买房的措施，比如降低首付比例、降低房贷利率、降低购房门槛、提升公积金贷款比例、取消限售限购、发放购房补贴等等。在一系列强刺激措施下，楼市终于出现了回暖的迹象，数据显示，2月份，16个主要城市的成交量环比上涨31.9%，其中一线城市环比上涨5.0%，二线城市环比上涨43.9%，三线城市环比上涨63.8%，3月份数据则是进一步出现了回暖的情况。

但与此同时，楼市的“老毛病”又犯了，在中介与房企大肆鼓吹下，楼市中又传出了“未来房价会大涨”的声音，劝刚需群体抓紧时机买房上车，以免未来更加买不起。但问题在于，抛开中介与开发商将“销量增加”等价于“房价全面大涨”的观点不谈，楼市真的全面回暖了吗？答案显然是否定的，仔细分析2月与3月的销售数据就不难发现：

首先是2月份，不难发现，上述的数据全部都是按照“环比”来统计的，也就是说是与1月份进行对比的数据。而今年1月份是春节期间，市场整体成交量本来就会减少，因此2月份环比数据会出现增加是十分正常的情况。但如果看同比数据的话，数据显示一线、二线、三四线城市分别同比增加-26%、-2.3%、42.9%，也就是说只有三四线城市出现了同比增长的情况，需要注意的是，去年2月份是春节期间，也就是说今年2月楼市成交甚至不如去年春节时期。

再来看看3月份，国家统计局公布数据显示，3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，二手住宅销售价格环比上涨0.5%，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.3%，三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，二手住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%。纳入统计的70个典型城市中，新房与二手房同比上涨城市分别有18个和8个，也就是说与去年同期相比大多数城市依旧处于下跌状态。

需要说明的是，随着时间推移，刺激买房的效果也在持续递减，原因在于市场已经“习惯了”，年初措施刚施行的时候，部分购房者觉得买房能够享受这么大的优惠，于是决定买房，但现在许多购房者已经习惯了有这些优惠政策，市场的动能也在逐渐递减，比如贝壳研究院发布的数据显示3月下行带看数量已经出现了明显减少。如今已经到了5月中旬，4月的楼市的数据也已出炉，种种迹象表明，楼市的“小阳春”似乎已经变成了“倒春寒”：

央行公布数据显示，4月份人民币贷款增加7188亿元，同比多增649亿元，分部门看，住户贷款减少2411亿元，其中，短期贷款减少1255亿元，这也是自去年2月份以来第二次出现负增长。也就是说，4月不仅销量大幅减少的同时，提前还贷（或者断供）的群体也变多了。新房方面，中指研究院数据显示，重点100城市成交面积环比下降超过20%。五一假期期间，房企纷纷推出一系列购房优惠的措施下，整体表现依旧惨淡，其中北京商品住宅网签仅114套，同比降幅超六成。

相较于新房市场，二手房市场同样惨淡，每日经济新闻5月12日消息，4月上海、北京、杭州、南京、合肥的二手房成交套数分别环比下跌26.71%、37.3%、32.7%、13%、40%，最高40%的降幅，说是“暴跌”也不为过。价格方面，4月100个重点城市二手住宅市场均价为15662元/平方米，环比下降0.15%，较上月扩大0.05个百分点；同比下降0.4%，较上月扩大0.13个百分点。

为何市场会出现急速冷却的情况？主要有三个方面的原因，其一上面已经提到过，在新的刺激措施下，楼市积压的需求得到释放，当前市场已经习惯了刺激措施，回到了观望的大趋势中。其二在于当前的就业压力问题，作为首套房购房主力军的青年劳动力，当前正面临着严峻的就业考验：国家统计局公布的数据显示，2023年一季度16—24岁城镇青年劳动力调查失业率均值为18.3%，比上季度高了1.1%。其三在于住房库存积压的影响下，改善性家庭难以卖掉旧房换置新房。

房子真的已经卖不动了？未来楼市会如何发展？笔者认为主要在于以下三个方面：

第一，刺激购房措施进一步放宽。原因很简单，既然当前刺激措施已经不能提起大家的买房兴趣了，只能推出新的购房措施，或者在原来的基础上进一步松绑，公开资料显示，当前楼市调控次数已经超过250次，4月多地进一步放松调控措施。4月28日的高层会议上，明确提到了“房地产政策基调不变，防风险的前提下，短期各地政策仍有优化空间”。

第二，保民生、保就业成为主要基调。前不久，高层印发了《关于优化调整稳就业政策措施全力促发展惠民生的通知》，其中明确提到了：多措并举稳定和扩大就业岗位，全力促发展惠民生。经营主体是吸纳就业的载体，稳就业就必须稳住经营主体。换言之，只有保障好了百姓的生活与就业问题，能够真的赚到钱了，生活稳定了，才会去考虑买房的问题。

第三，因城施策，房价下跌过快的城市加强风险防范，房价过高的城市加快消除泡沫。当前的楼市已经出现了明显的“分化”问题，许多偏远、资源收缩型城市出现了房价下跌过快的情况，开发商暴雷风险加剧，因此“保交楼”十分关键，能够提振市场购房信心。此外，对于当前热点城市来说，房价依旧是偏高的，比如一线城市的房价收入比已经超过了30，远超“3-6”的合理水平，与当地居民收入水平严重脱节，需要加快房价泡沫的消除，让房价尽快回归合理亲民的水平。