红土创新深圳安居REIT召开2023年一季度业绩说明会

杨皖玉 中国证券报·中证网

中证网讯（记者 杨皖玉）5月10日，红土创新深圳安居REIT以线上形式召开了2023年一季度业绩说明会。据悉，红土创新深圳安居REIT是全国首批、深交所首单保障性租赁住房公募REITs之一。

主要财务指标方面，定期报告显示，截至2022年末，红土创新深圳安居REIT基金合并层面收入为2481.60万元，净利润为1319.91万元，EBITDA为2079.12万元，可供分配金额为2107.76万元，分别完成首发《招募说明书》预测的129.33%、150.16%、128.26%及120.67%。

同时，红土创新深圳安居REIT在2023年一季度内实现收入1377.62万元，完成了首发《招募说明书》披露的2023年预测收入的23.04%，净利润达634.35万元，一季度累计可供分配金额达1261.68万元，完成了首发《招募说明书》披露的2023年预测可供分配金额的25.65%，资产运营情况始终保持稳健发展。另外，该基金已于2023年4月底实现首次分红。

二级市场表现方面，截至2023年3月31日，红土创新深圳安居REIT较发行价上涨12.12%。

基础设施项目运营情况，出租率方面，2022年及2023年1季度，4个基础设施项目出租率整体维持在较高水平，其中，保租房出租率均维持在98%以上，商铺及停车场实现满租。保障性租赁住房为政策性住房，由各区住房保障主管部门对承租个人或者承租企业审核后进行房源配租，基金管理人与外部运营管理机构联系密切，实时掌握项目出租情况，联合运营管理机构加强与住房分配主管部门的沟通与衔接，积极推动空置房源的分配，有效地降低了空置率。

租金方面，2022年及2023年一季度，保障性租赁住房平均月租金维持在较稳定水平，为同地段市场商品住房租金的60%左右，具有很强的民生属性。

收缴率方面，整体租金收缴率维持在99%左右，保障性租赁住房租户众多，但租金收缴率良好，基金管理人积极督促外部运营管理机构优先保证REITs项目的租金收缴率，针对租金收缴工作，一方面有效沟通承租人，加大银行托收的覆盖率；另一方面通过对租金实时收缴掌控，及时启动催缴机制，整体租金收缴率良好。

租期方面，当前租户的租赁期限以3年为主，3年期租约占比高达98%，租期较为持续、稳定，且中途退租率低。3年租约到期前符合条件的企业或个人可以申请续租，为实现租约到期节点的顺利过渡，基金管理人协同运营管理机构进行相关部署，一方面在期满日前提前衔接区住房主管部门，跟进承租人续租资格审核或重新分配工作，以降低房屋空置期；另一方面积极指导符合条件的承租人办理续租申请，以及为新分配的承租人办理入住，并同步做好合同签订工作以及押金租金收缴工作。

集中度方面，按建筑面积，4个基础设施项目个人租户合计占比约43%，企业租户合计占比约57%，租户结构稳定。整体来看，租户分散度较高，且租户均为优质企事业单位或者个人，履约能力较强，现金流较为稳定。

物业估值方面，基础设施项目2022年度评估价值时点是2022年12月31日，评估方法采用收益法（现金流折现法），折现率、增长率及资本性支出等重要估值参数与首发保持一致。四个基础设施项目总估值为11.601亿元，较首发11.58亿元增加了210万元。