C-REITs扩募进行时：年内募集金额有望达2000亿

本报记者 杜丽娟 北京报道

REITs市场的健康发展，对盘活我国规模庞大的优质基础设施资产、缓解基础设施估值过低等方面具有重大意义。

在监管机构一系列政策鼓励下，截至2023年3月末，已有5只C-REITs提交扩募申请。惠誉傅华预测，到2023年末，C-REITs（中国版公募REITs）的总数有望达到60只，募集规模预计为2000亿元。

惠誉傅华分析师刘晓丹认为，在新发和扩募的双轮驱动下，未来的REITs市场将不断扩容，这使得REITs成为资产配置的一项重要产品。“从产品属性上看，C-REITs虽然属于权益性质，不过却具有较强的债性，这在一定程度上对冲了风险，成为吸引投资者的重要特点。”刘晓丹说。

从市场表现看，截至4月18日，公募REITs共上市了27只，募集规模908.92亿元，总市值944.78亿元，较发行前整体溢价3.95%。

具体来看，二级市场价格涨幅最大的是华安张光大产业园REIT、鹏华深圳能源REIT、红土盐田港REIT，分别较发行价格上涨了39.03%、36.08%、30.74%，且三只均为产权REITs。

“目前上市的27只REITs中，有一半产品为收费公路项目，且大部分上市REITs主要来自广东、江苏等经济实力较强的省份，这一特点反映了监管对REITs项目收益率的要求，从目前情况看，收费公路领域的项目更符合监管要求。”一位资本市场人士如此分析。

据悉，自2020年4月基础设施公募REITs试点启动后，三年来，其底层项目资产范围持续扩容，试点行业也逐渐扩容至新能源、保障性租赁住房、消费基础设施等类别的资产。

3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，从加快推进市场体系建设、完善审核注册机制、坚持规范发展并重、凝聚各方合力4个方面共12条措施，进一步推进REITs的常态化发行和完善业务规则。

此后，国家发改委官网也同步发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，从做好项目前期培育、合理把握项目发行条件、提高申报推荐效率、发挥专家和专业机构作用、用好回收资金促进有效投资、加强运营管理等6个方面，要求提升项目申报推荐的质量和效率。

伴随公募REITs扩容，其常态化发行范围继续扩大，这不仅有助于盘活存量资产、优化投融资模式，也有助于经济高质量发展。

刘晓丹表示，公募REITs试点领域的持续扩围，在商业地产REITs 纳入其中后，将大大改善以消费为主体的相关基础设施的融资渠道，这有利于实现商业不动产资产（包括购物中心、百货商场和农贸市场）的市场价值。

“虽然目前中国不动产投资信托基金仍以基础设施领域为主，但成熟市场的REITs则主要以商业地产为主，且涵盖行业范围更加多元，这对C-REITs会有所启发。”刘晓丹说。

更为重要的是，《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》将消费基础设施纳入公募REITs试点范围的决策，也对提振消费具有积极作用。

今年以来，无论是国常会还是各部委会议，都强调要把扩大国内需求放在重要位置，这提升了消费作为拉动经济增长“三驾马车”第一驱动力的重要性。

上述资本市场人士认为，监管部门把消费基础设施纳入公募REITs底层资产范围，将有助于盘活存量消费基础设施资产，引导社会资本参与线下消费场景投资，这将大大提振市场消费能力。

中证鹏元观点认为，除了拉动消费作用外，公募REITs也为投资者提供了资产配置的新选择。中证鹏元观点认为，虽然今年以来公募REITs的市场表现较之前略差，但整体价格趋势并未分化。“目前部分高速公路资产因规模较大，出现了业绩不及预期、估值回调等情况，但产业园区和仓储物流资产等表现却比较好，因此综合来看，公募REITs市场比较乐观。”

基于此，中证鹏元建议，当前政策要进一步加大信息披露机制、提高二级市场的流动性和透明度，充分发挥基金管理人的作用，引导投资者预期，助力REITs市场的平稳健康发展。

（编辑：孟庆伟 校对：颜京宁）