吉山：放弃幻想 自力更生

2023年，是真正的“旧改重启年”，广州大多旧改项目围绕“重启”“加速”等关键词展开

在今年2月公布的《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》中，吉山村作为天河19个旧改项目之一，是未来15年内重点推进的项目

吉山旧改接下来的路要怎么走，成为片区内业主关注的焦点

吉山村位于天河区东部的广园快速路和科林路之间，由吉山村、岐山村、大淋岗三条自然村组成，属于珠吉街道

吉山村建于明太祖洪武十三年（1380年），总面积6.68平方公里，是一个底蕴深厚的古村

其经过600多年风风雨雨，也面临着内涝问题多发、产业结构单一、居住环境欠佳、停车空间紧缺等困局，多数村民同样期盼着吉山村更新改造和产业升级

▲吉山村区位示意图

根据规划，吉山村全面改造项目位于天河智谷东侧，广园快速与珠吉路交界处，周边环绕智慧城、国际金融城、科学城等多个重点产业功能片区

吉山村全面改造项目是天河区首个公开引入合作企业的项目，总用地为135公顷，项目总投资约206亿元

▲吉山村区位图

交通方面，旧村周边广园快速、珠吉路、科林路等交通要道贯穿，与地铁黄村站直线距离约为2公里。吉山村离珠江新城和科学城都比较近，前者约30分钟车程，后者约15分钟车程

配套方面，执信中学天河校区、三甲医院中山六院天河分院，以及天河区儿童公园全在区域内，各类配套设施完善

▲吉山村

2021年，富力牵手合景正式成为吉山村旧改合作企业。吉山村之所以受到富力、合景两大房企的青睐，主要是因为吉山村是天河区第一个公开招标的旧改项目，寸土寸金的天河区足以让吉山村旧改熠熠生辉

根据此前规划，未来吉山村将从单纯的“居住片区”转变为“产城融合”功能片区，并注重传承吉山传统村落文化

通过衔接项目周边重大产业载体，项目将打造以新型软件和新型信息技术、人工智能产业、电竞文创为代表的IAC产业延伸、外溢承载区

▲吉山村规划意向图

然而，吉山村旧改之路充满荆棘。2020年底合作企业富力陷入债务问题，在吉山村的股权被质押出去，合景被下调评级，最后连吉山村旧改展厅也撤出

在一则公告中，吉山村旧改变成了“有机更新”，并有消息称广州城投将全面接管这个旧改项目

过去两年，吉山村旧改多次被提起，但又没有实质性进展。2023年，吉山村与石东村、棠下村一样，被列入城市更新改造计划，但处于前期工作项目

未来的路虽然充满未知数，但作为被列入2023年城市更新计划中为数不多的天河项目之一，吉山旧改将会继续走下去

▲吉山村

▲吉山村改造后效果图

吉山板块内，有两个新项目，一个是联投·文津府，另一个是珠江花城，前身都是旧厂区

联投·文津府是去年10月广州第三批集中供地中，湖北联投以楼面价38992元/m²拿下的天河沥青搅拌厂地块一、二

沥青搅拌厂地块前身就是天河区沥青搅拌厂，为市政维修用的沥青搅拌厂，周边有已发展成熟的牛奶厂板块，背面就是天河巨无霸刚改盘珠江花城

▲联投·文津府

项目占地面积4.1万㎡，建筑面积12.3万㎡，项目分为2个地块，共有7栋楼，只配建一所幼儿园，没有小学，这个周边3公里的学校都有可能，以后会不会蹭珠江花城的均和小学要看地段分配

项目总户数532户，联投·文津府没有做小户型，产品面积段为108-180m²三四房，约3.9万/m²的楼面价，吹风7-8万/m²，最小一套算下来接近800万，这肯定是奔着改善型去的

▲吉山村改造规划图

珠江花城占地29.5万㎡，建筑面积85万㎡，该地块前身是油制气厂，曾经是供应广州管道煤气的地方

广州市油制气厂曾为广州90万户居民和工商户提供了18年的管道气。该厂从投产开始，从每日产气28万吨，一举跃到68万吨，在2006年春节，曾创下日产118万吨的历史。但这些都成为过去，2009年停产后，该地块经过处理后摇身一变成了房地产界的香馍馍

当年广州城实投资（珠江实业和广州城投合资）以61.5亿元拿下，溢价率1.4%，折合楼面价10506元/㎡。珠江花城首期于2018年6月开盘，曾经1万元的楼面价卖到现在均价6万+，物价在快速飞涨

▲珠江花城

从目前进展来看，除了天河沥青搅拌厂地块项目即将入市和珠江花城还在卖外，吉山村旧改未来还有漫长的道路要走，何时重获新生仍是个未知数

广州城投的入局，将有望加速推进改造工作，让吉山村的改造多了一份保障。而对于片区内新项目，只能放弃幻想，自力更生