靠三个“专业化”转型 华侨城能重返巅峰吗？

在近日华侨城召开的业绩说明会上，华侨城董事及总裁王晓雯向投资者坦言:“2022年是公司上市以来经营承压最重、最为困难的一年。”而华侨城董事长张振高则在财务报告中用“正处于成立以来经营压力最大，风险挑战最多的时期”来评价华侨城过去的一年。

其悲观的态度背后是去年业绩的大幅滑坡。继2021年归母净利润同比下降了七成之后，华侨城2022年业绩显示归母净利润再次同比下降，这次下降的幅度达到387.05%。财报数据显示，华侨城上市以来首次出现净亏损，其2022年的归属母公司净利润亏损达到109.5亿元。

A 上市15年首次出现亏损

3月31日，深圳华侨城股份有限公司披露2022年年报。报告显示，华侨城2022年主营业务由盈利转为亏损，主营业务收入766亿元，同比下降25%；分行业看，旅游综合业务收入272亿元，同比降低37%；毛利率25%，同比降低8个百分点。房地产业务收入494亿元，同比降低16%；毛利率22%，同比持平。

至于2022年利润，华侨城净利润及归母净利润均录得超百亿亏损，分别为128亿元及109亿元，同时这也是华侨城上市以来首次出现亏损。面对上市15年来出现首次由盈转亏，华侨城在年报里提到了五点原因，总结为两个方面:一是受市场的影响，房地产的下行和旅游景区业务受需求萎缩的冲击导致经营效益下滑；二是根据谨慎性原则，公司对存货项目和资产等进行重新评估计提了减值准备，减值金额同比2021年末有较大幅度增加。

值得一提的是，华侨城对存货共计提减值准备高达115亿元；另外固定资产、投资性房地产、长期股权投资、在建工程及使用权资产等长期资产减值共为11.9亿元。

面对市场变化的不确定性，多数房企都选择在2022年对存货进行了较大额的减值计提，但这一操作往往出现在民企身上，例如2022年蓝光发展预计亏损金额从2021年的138.3亿元扩大到219.37亿元左右，主要原因便是其再次计提了约160亿元的减值损失，主要为存货跌价准备。

反观央企，虽有计提减值的房企，但数额明显没有超百亿之多。例如同为深圳央企巨头的招商蛇口，2022年业绩报告中显示大规模计提减值64.01亿元，其中存货跌价准备36.41亿元；另外中海去年的存货减值准备为15.2亿元；2022年保利计提存货等资产减值准备同比增加12.5亿元，计提了约11.6亿元损失。

有业内人士指出，只要公司资产质量好，存货减值就并不是真的亏损。在市场低迷的时候，存货减值会增加；而后续待市场逐步恢复后，存货减值也能回调回来，不会对现金流和企业经营带来影响。

B 卸下包袱，能否轻装上阵?

2022年巨大的变化难免让人想到华侨城掌门人的变化。2022年4月，华侨城原董事长、党委书记段先念正式退休，接替者是同为央企的保利集团原总经理张振高。

在段先念执政的最后一年，华侨城财报显示，2021年公司实现营业收入1026亿元，首次跨入千亿元阵营，同比增长25.25%；实现净利润71亿元，归属上市公司股东净利润38亿元，同比分别减少55%、70%，此时已见华侨城的处境艰难。一直以来，华侨城都执行着“文旅+地产”的业务模式。而从2022年的报告中来看，这两个业务板块都受到了不同程度的冲击。

华侨城在业绩报告中提到，国内旅游抽样调查统计结果显示，2022年，国内旅游总人次25.30亿，比上年同期减少7.16亿。国内旅游收入2.04万亿元，比上年减少0.87万亿元。需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力在文旅行业充分显现。

这直接影响了华侨城文旅业务的规模。在报告期内，华侨城旅游综合业务收入272亿元，同比降低37%，占总营收比重下滑6.77个百分点；旅游业务毛利率25%，同比降低8个百分点。另外公司旗下文旅项目共计接待游客6184.9万人次，仅为去年同期69%水平，为2019年同期155%水平(含增量项目接待游客人次)。从剔除增量项目的可比口径看，接待游客人次为2019年同期53%水平。

C 布局偏离热门板块去年仅拿3宗地

房地产业务同样不容乐观。2022年房地产行业处于深度调整期，销售市场、土拍市场、开发投资均表现低迷。从市场端看，2022年全国房地产开发投资13.3万亿元，同比下降10.0%；全国商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%，商品房销售额13.3万亿元，同比下降26.7%。

在销售方面，2022年华侨城房地产业务收入494亿元，同比降低16%。以往对收入起到支撑作用的华南区域，期内销售下滑明显。报告期内，华侨城华南区域录得收入224.47亿元，减少了266亿元，区域收入按年减少超五成，达54.23%，对应收入贡献也减少近19%。

有分析人士认为华侨城近年来地产业务下滑的原因之一，是业务布局偏离市场主流和行业热点。例如在成都，华侨城18年来布局了超30个项目，但在金融城、攀成钢、武侯新城、怡心湖、新川、天府新区市场等热门板块均未出现华侨城的身影。

而两大主营业务板块收入下滑的同时，华侨城在去年仅获取了3宗项目开发用地。报告期内，华侨城新增土地面积31万平方米，计容建筑面积31万平方米。落地项目分别为成都市锦绣天府文旅综合项目、东莞市松山湖2022WR012地块文旅综合项目、深圳市龙岗区龙城G01019-0042地块安居型商品房项目。而上年同期，华侨城则是新增土储23宗。

D 业绩口碑遇双重危机 2023能否扭转局面?

在业绩下降的同时，华侨城还遭遇购房者的信任危机。“义乌华侨城项目已经烂尾好多年了”“重庆华侨城云麓台二期严重减配，业主正在维权中”“武汉华侨城欢乐天际楼栋入户门天花板漏水”“上海浦东华侨城纯水岸虚假宣传货不对板”……在社交平台上，有华侨城的业主留言表达诉求和不满。面对业绩和口碑的双重危机，华侨城能否在2023年扭转局面?

在华侨城2022年业绩报告的董事长致辞中，张振高用三个“专业化”来解释华侨城未来的调整和转型:一是强化“专业化”意识，增强价值创造能力；二是提高“专业化”水平，增强市场竞争能力；三是深挖“专业化”价值，增强互利合作能力。

在2023年的经营计划中，华侨城再次提到了“专业化”。在开发方面，结合城市公司建设成果，推动“总部-事业部-城市公司”管理体系高效运行，保障总部做“精”、事业部做“专”、城市公司做“实”做“强”，项目做“快”，进一步提升公司房地产业务资源配置能力与运作效率。运营方面，做强欢乐谷集团、旅发集团、商管公司和酒店集团四大专业化运营管理平台。

对于影响企业未来收入的新项目获取方面，战略与投资管理部总监陈洪江在业绩会上指出，“一是将重点聚焦核心城市，核心板块的招拍挂项目，适时补充一批高周转项目。二是以项目良性循环和可持续发展为前提，继续发挥文旅综合开发竞争优势，持续获取优质土地资源。三是紧跟国家政策导向，将积极介入工程代建，保障房建设等业务来丰富公司收入结构。”

“道阻且长，行则将至”。张振高在董事长致辞的最后一段提到，2023年，公司仍有一系列经营困难与挑战，短期经营仍然承压。

采写:南都·湾财社记者 孙阳