利息收入占归母净利润90%，绿城是地产公司还是放贷公司？

从公布的2022年年报摘要来看，绿城中国在去年的成绩令人惊艳：取得收入1271.53亿元，同比增长26.8%；年内利润88.95亿元，较去年增长15.7%；股东应占核心净利润64.14亿元，同比增长11.3%；于2022年12月31日，绿城中国银行存款及现金(包括抵押银行存款)为703.94亿元；现金短债比为2.6倍，净资产负债率为62.6%；总借贷加权平均利息成本为4.4%，较2021年的4.6%下降20个基点；新增27个项目，总建筑面积约408万平方米，预计可售货值达1037亿元。

但如果细看归母净利润、少数股东权益等数据，却是另外一番风景。

一、左手开发右手放贷，关联方利息收入占归母净利润90%

年报显示，绿城2022营业收入1271.53亿元，同比增长26.8%。但是归母净利润仅为27.56亿，较2021年的44.69亿下降38.3%。

绿城官方的解释为“主要因为人民币贬值计提了汇兑净损失13.71亿元，并基于市场环境变化，计提非金融资产减值亏损15.02亿元”。若扣除汇兑损益、收购收益、若干资产的减值亏损计提与拨回的税后净影响、若干资产的公平值调整的税后净影响，年度公司股东应占核心利润为64.14亿元，较上年提升11.3%”。

值得关注的是，绿城2022年的利息收入高达25亿元，占其归母净利润27.56亿元的90%以上！

众所周知，绿城是一家房地产开发企业，但是如果从利润构成来看，绿城自身的“放贷属性”越来越强：2021年净利润76.87亿元，利息收入19.34亿元，占比25.16%；2022年净利润88.95亿元，利息收入19.34亿元，占比21.74%。近两年的利息收入占净利润之比都超过20%以上。

二、高管持股的表外公司充当少数股东分走了2022年净利润的70%

绿城2022年的88.95亿元净利润中，控股股损益为27.56亿元，较2021年的44.69亿元大幅下降38.33%；少数股东损益为61.39亿元，占净利润之比近70%，较2021年的32.18亿元大幅增加90.77%。

绿城执行总裁耿忠强在业绩发布会上称：少数股东的权益增幅大且少数股东损益占净利润的比例高，主要是两方面原因造成的：一是受汇兑损益的影响，公司发外债时是由绿城中国发行，相应的亏损或收益也直接影响到归母净利润。对此，公司将在合适时机做一些对冲安排，减少外汇敞口的风险。二是与去年收入结转的项目结构有关。由于2022年结转占比较高的几个项目都是合作开发，绿城的占比较低，导致少数股东的损益较大。

显然，这只是官方说辞，这些少数股东究竟是谁，分走了绿城这么多净利润？笔者通过公开信息可以查到一些蛛丝马迹：绿城的某些项目背后是绿城的高管持股的表外公司充当这些“少数股东”。

比如：湖南长沙绿城青竹园项目开发主体是湖南青竹湖国际商务社区开发有限公司，由湖南绿城投资置业有限公司、舟山果园投资有限公司分别持有97%、3%的股权。绿城对湖南绿城投资置业有限公司的持股比例只有51%，另外郭佳峰持股29%，黄建海持股20%。舟山果园投资有限公司的唯一股东是郭佳峰，郭佳峰的公开身份是绿城的执行董事、执行总裁。

又比如：杭州临安绿城桃李春风开发主体是杭州临安金基房地产开发有限公司，原本由绿城持股51%，浙江交投持股49%。后来，绿城把所持桃李春风项目33%的股权，转让给了宁波梦田投资咨询合伙企业（有限合伙），这家合伙企业的主要出资人之一是傅林江，他是宋卫平的蓝城集团的执行总裁。

再比如：在2022年绿城新增土地储备里，有个项目杭州咏桂里，绿城的权益占比是63.3%。项目的开发主体是杭州浙茵置业有限公司，这家公司的股东名单里有个神秘存在：沈阳全运村建设有限公司，该企业的董事长潘猛、董事朱玉钢，都在绿城任职。

上述公司都被绿城作为非全资子公司进行了并表。在绿城1114亿元净资产中，绿城的股东们应占净资产只有360亿，少数权益股东应占净资产将近739亿，这些少数股东在2022年吃掉了绿城净利润的七层，只有区区的三层分给了绿城的大股东中交地产。

诚然，绿城依旧是市场上最优秀的那批房地产公司之一，也是品质房地产的代言人，但是作为其大股东的中交地产，装到口袋的利润如此稀少，不知作何感想？