今年一季度楼市“量升价稳”，持续温和复苏

今年一季度，复苏成为楼市的主基调。一季度新房住宅成交量上升，南京环比上涨39.2%，无锡同比上涨7.06%，徐州同比上涨37.18%

从成交价格上来看，根据国家统计局4月15日发布的数据，南京、徐州、无锡、扬州虽然一季度总体以环比上升为主，但同比去年同期仍是下降的。

乍暖还寒，今年的楼市小阳春结束了吗？专家认为，此前积压的需求在集中释放后开始收缩，楼市进入阶段性调整期，但温和复苏趋势没有变。

政策利好激发改善型需求

今年1月以来，江苏各城不断发布楼市新政。南京率先提出，主城限购区域部分放开，放宽限购政策，有60岁以上成员的本市户籍家庭可增购1套住房，1年内再买房可退个税，二套房首付比例降至4成，外地人在南京购房仅需提供半年及以上居住证明。随后，苏州、南通、扬州、无锡等城市纷纷发布楼市新政，在放宽购买条件、支持人才和生育二孩及以上家庭、放开二手房限售、提高公积金贷款额度等方面出台相关政策，以促进房地产市场平稳健康发展。2月27日，南京又率先提出“公积金可付首付”实施细则。业内人士认为，此举降低了购房者的购房成本，缓解购房者的购房资金压力，有利于提振刚需和改善购房者的置业需求。

暖风频吹，楼市回暖。政策持续释放的利好传递到房地产市场，立即激起波澜。根据我爱我家南京研究院统计的数据，一季度南京新房住宅市场热度明显回升，成交量环比上涨39.2%，其中3月单月成交量创近15个月新高。

一部分刚需和改善型需求购房者敏锐地捕捉到信号，并付诸于行动。

3月中旬，家住南京鼓楼区的市民周玥将自家的双学区房挂上了二手房交易网站。她说：“孩子已经上初中了，对我来说，已经不再需要这套房子的学区价值了，趁现在政策给力，想早点卖掉换套大的。”经评估，周玥家60多㎡的学区房可售480万元左右。她打算再添200万元左右，置换一套建邺区的次新房。根据南京最新发布的政策，她购买新房后可以享受卖旧房的个人所得税退税。

周玥的房子以488万元的价格卖出后，她立刻开始着手看房。她告诉记者：“最近看了十几套房子。看了不同的小区环境、房屋户型品质、物业服务，越来越庆幸这次置换房子的决定是正确的。”

从新房成交总价和面积段来看，今年以来，改善型需求更为旺盛。据我爱我家南京研究院统计，南京新房市场500万以上总价段成交占比最高。从成交面积段来看，70-130㎡累计占比73.3%，其中110-130㎡占比达27%，排首位，130㎡以上大户型累计占比26.6%。户型选择方面，3室是市场绝对主流，占比达67.8%，4室占比29.7%。

无锡的新房市场也呈同样的特点。根据365淘房数据，从成交面积分布看，无锡90㎡以下房源成交占比仅为15%，110㎡以下房源成交占比44%，而110㎡以上房源占比为56%，超过一半。

二手房方面，刚需比例在下降。从面积段来看，南京90㎡以下房源成交累计占比64.1%，环比下降3.1%；90-120㎡占比达23.8%，环比上升了3.8%。我爱我家南京研究院市场分析师黄守娟认为，成交结构一方面反映当前释放的购房需求刚需化的特性，另一方面也体现刚改潜在需求在增加的趋势。

据克而瑞数据，南京一季度成交总价在一千万元以上的新房和二手房总量为829套。这个数字，相当于南京每天卖出7套价格超千万元的房子。南京市房地产学会副会长孟祥远认为，高端改善型住宅产品的热销，说明改善需求潜力依然较大，楼市也正在回归居住属性。

房市交易渐趋理性

一季度南京二手房市场热度持续走高。根据我爱我家南京研究院数据，全市成交量27489套，环比上涨55.6%，同比上涨69.3%，创2021年三季度以来的新高。从价格来看，二手房成交价格仍没有回升到去年同期的水平。以3月份为例，根据国家统计局4月15日发布的数据，南京二手房成交均价同比去年3月下降0.8%，1-3月平均价格比去年同期下降1.6%。扬州二手房均价同比去年3月下降2.1%，1-3月平均价格比去年同期下降2.4%。

成交量大幅上升，成交价却回升缓慢。今年一季度，江苏主要城市的二手房市场情况大都如此。

成交价下滑的情况在个别区域体现的更为明显。家住南京建邺区河西中部的林先生，发现最近自己小区的同户型成交总价相比去年同期下降了近一百万元。他养成了时不时刷一下二手房网站小区成交价的习惯，“虽然我也不打算卖房，但心里也难免有点焦虑。”

房地产业内人士马乐乐认为，二手房App上的房源成交价，对小区当前的房价具备较强的参考意义，但是二手房价格，还受到很多因素影响。一是房子本身的楼层、户型、装修档次情况；二是双方买卖的情况，卖家是否急卖，买家是否全款；三是市场冷热情况，旺季时买房人购房情绪较高，容易产生溢价，而在市场较冷时，卖家往往需要降低价格才能吸引到买房人。马乐乐建议，近期没有售房计划的业主无需过度关注小区房价，容易造成不必要的焦虑。

林先生的焦虑，对周玥来说，却变成了“不焦虑”。她对近期稳定的房价十分满意，丝毫不担心自己看中的房子在短期内会涨价。她发现，现在二手房可供选择的空间很大，是供大于求的状态。同时，她看中的河西南区域还有新楼盘在销售。“这让我的买房心态十分淡定。我一定要精挑细选、深思熟虑后再出手，一定要买一套合心意的好房子。”

周玥的直觉是对的。南京建邺区河西南板块近几年一直是楼市热门板块，但今年一季度，同一地段的楼盘销售却出现两极分化现象。3月份，该地段两个楼盘开盘，报名者火爆，摇号中签率分别为35%、29.41%。而旁边的另一个楼盘，自去年12月份开盘以来成交冷淡，目前去化不足2成。

马乐乐分析说，如今购房者更为理性，买房时除了考虑地段、区域环境因素以外，对品质、户型、性价比都有更为清晰的判断。

楼市仍将良性发展

房地产市场，在经历了去年的“量价齐跌”以后，今年一季度实现了“量升价稳”。在业内期待“量价齐升”时，4月份以来的成交量下滑又让人捏了一把汗。接下来，房地产市场的走势将会如何？

从全国来看，二季度居民家庭购房意愿总体在增强。根据中国人民银行4月3日发布的《城镇储户问卷调查报告》，今年二季度居民家庭购房意愿的比例为17.5%，相比一季度的16.0%明显增加，二季度也成为去年下半年以来购房意愿最强的季度。

孟祥远认为，今年房地产市场温和复苏的大趋势不会变。二手房市场反映了市场的真实情况，今年一季度的成交火爆，是前期积压的需求在集中释放。进入3月下旬后热度有所下降，是因为需求开始收缩，市场重新回到一个平稳期。他认为，一季度的新房和二手房，目前还是去库存的行情。如果要价格回升，前提条件是库存必须降到一个较低的位置。现在江苏的几个城市还处于库存高位，因此，楼市处于调整阶段。接下来的二三季度，如果政策利好持续，信贷政策相对宽松，随着经济复苏和市场信心的复苏，楼市会重新进入稳中有升的发展态势。

马乐乐认为，楼市的复苏与宏观经济的复苏密切相关。今年以来，生产和消费都保持着良好的势头，但全面复苏还需要时间。“目前的短暂降温，是房地产市场回归理性的体现。用某国内知名房企董事会主席的话来说，当前的市场没有狂飙，也没有倒春寒。市场还在温和复苏的轨道上。”

新华日报·交汇点记者 刘霞

图片来自于民生频道资料图