开屏观察｜昆明楼市“小阳春”刹车？温和复苏阶段仍需政策端持续发力

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当昆明房地产业内还在热议今年来之不易的“小阳春”再延续一个月就算真正迎来了久违的“金三银四”时，“小阳春”的上升势头却踩了下刹车。

昆明市房地产开发与经纪协会（以下简称“昆明房协”）市场监测周报显示，3月31日至4月6日，昆明主城五区（五华区、西山区、官渡区、盘龙区、呈贡区）商品住宅成交量为7.43万平方米，环比下降36%。

与此同时，各大在售楼盘到访量、咨询量也较2月有所下滑。“2月份我们每天都忙得顾不上吃饭和休息，这两周没那么忙了却特别想念那种忙碌充实的状态。”售楼部工作人员小王说。

春节后昆明商品住宅市场成交量、到访量的“狂飙”，真的只是短暂的狂欢吗？后市走向如何？

住宅市场供应猛增销售下滑

今年春节假期结束后，一线城市相继传出房地产市场回暖的消息，成交量的暴增让很多业者直呼“超出预期”。随后，这波涨势在二线城市蔓延开来。国家统计局数据显示，2月70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有55个和40个，比1月分别增加19个和27个。

就昆明房地产市场而言，进入2月后，成交量环比拉升明显。在市场暖意加持下，3月昆明主城五区住宅成交量48万平方米，环比上涨15%，同比上涨46%；住宅新增供应量33万平方米，环比、同比皆大幅上涨，保证了回暖周期内的有效供应。

昆明房地产市场此轮“小阳春”刹车最开始出现在3月初。据昆明房协统计，3月3日至9日，昆明主城五区商品住宅成交量为10.56万平方米，环比下降35%，在春节后成交量连续5周上涨之后，热度有所回落。尽管此后也有阶段性的环比拉升，但整体热度与2月不可同日而语，3月下旬以来市场略有疲软态势。

“小阳春”为啥续不上？

从目前来看，对于此轮楼市“小阳春”已结束，业内基本达成了共识。此前烈火烹油的热销势头，为何不到一个月就显得后续无力了呢？其实，从业者对此早有预判。

2月的销售“狂飙”，很大程度上依赖于前期积压的刚需购房需求爆发式释放、部分优质刚需项目以价换量拉动销售、放松的信贷政策降低购房门槛刺激消费需求。延迟释放的购房需求以刚需和刚改需求为主，这部分需求的集中快速释放，持续时间不会太长。

“或许因为今年之前‘小阳春’已经缺席了2年，所以业内对其热度持续时间期待值太高了。”资深房产销售李先生表示，积压的需求集中释放后，市场热度便会自动回落，类似于往年“小阳春”后的环比回落，这种波动是很正常的市场规律。

3月上旬，昆明主城多个在售楼盘收紧优惠政策，有的甚至宣布涨价，也在一定程度上带来了成交量的波动。

整体热度回落

仍有“红盘”掌握热销密码

越是市场整体热度回落，越能突显能力者。

4月8日下午，春城晚报-开屏新闻记者在中铁诺德央玺春风售楼部看到，看房顾客络绎不绝，置业顾问迎来送往忙得不亦乐乎。“我们项目3月25日正式开盘，我这半个月来每天从早忙到晚，有时连喝水都顾不上，但是越忙越开心。”置业顾问卢女士笑道。克而瑞发布的昆明楼市周报显示，4月3日至4月9日，中铁诺德央玺春风成交27套房，成为当周销冠项目。

“89平方米三室两厅双卫，是我们这个项目最畅销的户型。”4月9日，建投学府售楼部置业顾问李先生告诉记者，“这个户型我的最好成绩是10分钟成交签约。”

据融创云贵通报数据，4月1日至2日，融创昭通两项目两天时间内商铺、住宅累计销售87套，销售额达6500万元。

综合来看，近期“红盘”的热销密码主要有三个：一是拥有学区、商圈、医疗、地铁等完善配套资源；二是开发企业实力雄厚口碑好，既能保证如期交房，更能保证交房品质；三是营销加码，继续以首付分期、特价房等叠加优势，降低购房者置业门槛。

二手房市场热度稳中有升

热度回落的市场表现，在二手房市场暂未显现。4月7日，贝壳研究院发布调研报告指出，2023年一季度新房市场温和复苏，客户看房热情有所改善，对比二手房带看热度来看，新房整体修复节奏慢、强度低。在成交信心方面，新房经纪人信心弱于二手房经纪人。

“3月以来，我们门店的二手房经纪人均每周带看客户6组左右，每天都过得很充实。”荣城地产房产经纪陈先生说。

“近两个月，带看量、咨询量都呈上升趋势，到访量、成交量环比、同比都有小幅增长。4月初最忙的一天，我带了5组客户看房。”尊园地产工作人员杨先生表示，近期成交客户以刚需购房为主，教育资源配备完善的小区是成交主力。“当前昆明二手房供应总量没有出现太大的变化，随着成交量和成交周期的变化，不排除二手房价格出现波动的可能，但幅度不会太大。”他说。

昆明房协发布的《2022年度昆明房地产行业蓝皮书》显示，2022年昆明主城二手房挂牌量稳定在6万套左右，同比往年变化不大；成交套数首次超过新房，老旧小区成交占比呈下降趋势，次新房成交热度上升，导致二手房均价上涨；房源成交周期拉长，由往年90天增长到160天，客源成交周期也由30天增长到45天以上。

二季度量价企稳有赖政策端持续发力

面对此轮楼市热度和成交量的回落，尽管也不乏一些从业者对后市发展略显悲观，但大部分昆明房地产从业者还是坚定地认为，“会保持温和回暖的趋势”。

业内人士认为，中长期来看，支撑房地产行业持续向好的基本面没有改变。刚需购房、改善性购房的需求依然存在，政策端持续发力、宏观经济向上向好、居民对就业和收入的预期不断修复，都是购房信心的“定心丸”。

但从业者同时指出，近期昆明主城住宅市场供应猛增而成交下滑，对二季度楼市发展来说依然存在挑战。当前处于楼市温和复苏的阶段，要真正进入平稳健康的良性发展阶段，还有赖于更多利好政策的持续推动，如针对改善性购房的二套房政策。

春城晚报-开屏新闻记者 颜媛 实习生 施春丽 摄影报道

一审 曹婕

责任编辑 罗秋旭

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主编 严云

终审 编委 刘超