北京一锤定音，宣告拆迁结束，信息量很大，商品房库存或这样消化

今天聊一个被忽略，但又非常重磅的消息。

2023年3月31日，北京市政府官网挂出了《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》的征求意见稿，对北京市征收“集体土地”的补偿方案提出了修改，其中最重要的变化是：将“拆迁”改为“搬迁”。

既然连“拆迁”都没有了，自然也就一并废除了房屋拆迁许可证制度。

北京一锤定音，正式宣告拆迁结束，这意味着在北京以后再也不会有“拆迁户”了。

说实话，北京的这次改革可谓意义重大，大在哪里？北京是全国首个由“拆迁”全面回归“搬迁”的城市，具有风向标意义。而且从字面上理解，“搬迁”更强调“安置”功能，这和2015年以来，市场上常见的“货币化补偿”有本质区别。

这一点，从文件设置的补偿方式和安置要求，也可见一斑：1、设置了房屋安置和货币补偿两种方式，有条件的也可以安排宅基地建房。但强调以“房屋安置方式”为主；2、强调安置房源一般应为具备入住条件的现房，采取期房安置的，尽量缩短安置周期。

一句话总结就是，未来搬迁以实物安置为主，发钱的可能性很低，当然非住宅还是货币补偿。而且实物安置，更强调现房。

那么现房从哪里来呢？政府新建，基本上不可能，因为没那么多钱、那么多精力去做这件事，所以很大概率是从开发商手里购买，这点我们留在后面细说。

另外，文件还明确了“一户一宅”宅基地面积补偿控制标准：1982 年（含）之前的宅基地，最高不超过 267 平；1982年以后的宅基地，最高不超过 200 平。这意味着，个人想趁机捞一把，私自加盖，不可能了。而且文件也强调，擅自从事新建、翻建、改（扩）建，都不予补偿。

简单来说就是，出台政策把城中村宅基地的面积控制住了，安置时补偿面积也设置了上限，而且规定了宅基地区位补偿价格标准。这样做的目的就很明确了，一是从源头上杜绝私自加盖，二是防止村民漫天要价。

当然了，我们可以理解为，这是在大力整治“拆迁暴发户”、“拆迁钉子户”等乱象。

更多具体方案，铁锤就不多说了，大家可以下载原文，自行查看。

接下来铁锤想聊两件事，第一，为什么是北京第一个对在全国已经实行了12年之久的拆迁政策进行全面改革？第二，北京“拆改搬”新政，对全国的房地产市场有何启示意义，对未来的房地产格局又有何影响？

首先，北京全国第一个叫停“拆迁”，个人觉得有三方面原因：一是以北京现在的房价，延续以前的拆迁补偿方案，根本“拆不起”。就算北京政府能承受得起，北京居民凭借着拆迁补偿款，也买不起北京的房子，这点就不多说了，全国大同小异。我们在网上经常听说“拆迁暴富”，其实在现实中，很多地方普通家庭拆迁后重新购买商品房，压力都挺大的，而且很多地方的拆迁补偿标准都不高，勉强算改善了居住环境。

二是北京在搞“减量发展”，且处于加快推进“一绿”地区规划实施阶段。减量的意思主要是纾解主城区的人口，降低人口密度，说白了就是把城中村的人口都搬迁到近郊新城，也就是五环外。原因很简单，北京作为国际化大都市，想尽快实现五环内100%城市化。

三是北京也面临郊区商品房去化难的问题。克而瑞数据显示，今年2月末，北京新房库存量为107174套，同比上升近11%，去化周期接近20个月。值得一提的是，北京的新房库存主要积压在五环外的郊区新城。

郊区新房库存积压和异地搬迁有啥关系？这关系可大了。

前面提到了，五环内城中村居民搬迁，政府强调以现房安置为主，这个现房大概率就是政府从开发商手里大量购置难以消化的商品房，然后作为安置房，再分给被征收宅基地的城中村居民。

大家不要觉得不可思议，其实早在2015年楼市萧条时期，北京就首次出现了政府购置商品房作为安置房的案例。

至于政府会以何种方式从开发商手中购置商品房，大家可以自行脑补。另外，五环内清退出来的宅基地，也不可能搁置，大片城中村又不是文物，保留的可能性很小，推平后改变土地性质，再走招拍挂的概率很大。同样一块土地，属性摇身一变身价会大涨，这意味着，地方转手就能赚得盆满钵溢。

不得不说，这一招“以搬代拆”看似不显山不露水，但其实挺高明的：一方面，开发商郊区长期积压难以消化的商品房库存，轻易就消化掉了。谁又能想到，原来商品房库存还能以这样的方式消化；另一方面，地方政府这边旱涝保收，既完成了城市化任务，又转手从开发商手里赚到了土地出让金，可谓一箭双雕。

北京率先行动，宣告拆迁结束，搬迁接替登场，信息量很大：一方面，说明连一线城市也拆不动了，主要原因是地价、房价太高，已经高到补偿不起的地步了，这严重影响到城市规划建设了；另一方面，铁锤想象力可能比较丰富，觉得这是有意在给开发商去库存指明道路，尤其是现在的市场环境下，民营中小房企基本上占有率很低，国企央企开发商挑大梁，国家政策这是有意在给这些房企打配合。

再说北京“拆改搬”新政，对全国市场的启示和影响。铁锤再强调一遍，北京向来是政策先行的示范区，也是全国政策的风向标，所以理论上，北京第一个启动后，接下来全国主要城市也会政策跟进。

另外，铁锤觉得这个政策的核心其实是“商品房转安置房”，尤其是楼市不景气阶段，比如2014年、2015年，很多城市都曾试图用这种办法救房地产，比如山西、河南等。最重要的是，2015年为了消化掉开发商积压的库存，住建部一度有“将部分商品房转化为安置房”的打算。

现在的行情较2015年有过之无不及，很多地方商品房库存创新高，去化周期最高的超过12年。所以，即便北京不会走“商品房转安置房”的路径，全国其它库存高居的城市，也大概率会走这条路，北京对于拆迁的操作，算是提前打了个样。接下来我们就骑驴看账本，边走边瞧吧。