万科2022年增收不增利 经济利润奖金返还1亿元

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

“市场既没有‘狂飙’，也没有‘倒春寒’，新房需求上有天花板，下有保底线。”对于现阶段的房地产市场形势，3月31日，万科企业股份有限公司（000002.SZ，以下简称“万科”）董事会主席郁亮在业绩会上如此表示。在其看来，当前市场仍处于温和恢复的阶段。

3月30日晚间，万科发布的2022年度业绩报告显示，2022年，公司收入5038.4亿元，同比增长11.3%。其中，经营服务业务全口径收入512.6亿元，同比增长23.1%。

然而，与其他多数房企一样，万科也未能抵挡盈利下滑趋势。2022年，万科实现净利润375.5亿元，比上年同期的380.7亿元有所下滑。不过，其归母净利润为226.2亿元，同比微增0.4%。

值得一提的是，万科的高管薪酬及全体经济利润奖金一直与公司利润高度挂钩，2022年，由于公司盈利下滑该部分已大幅缩水。2020～2022年董事会主席郁亮的薪酬分别为1247.3万元、154.7万元、393.5万元。

另外，2020～2021年经济利润奖金总额分别为19.05亿元、0.85亿元；而去年的经济利润为-10.63亿元。根据万科经济利润奖金10%的计算比例，2022年万科确认应返还经济利润奖金1亿元。

行业下行万科亦难抗周期

尽管在郁亮看来，行业没有“倒春寒”，但“寒意”仍席卷整个房地产行业，万科亦不例外。从房地产开发业务上看，2022年万科全年销售面积2630万平方米，销售金额4169.7亿元，分别下降30.9%和33.6%。

此外，截至2022年末，万科资产总额为1.76万亿元，负债总额为1.35万亿元，归属于上市公司股东的净资产为2426.91亿元；资产负债率为76.95%，下降2.79个百分点；净负债率为43.68%，上升13.99个百分点。

报告期内，万科主营业务包括房地产开发及相关资产经营、物业服务。其中，来自房地产开发及相关资产经营的营业收入为4704.5亿元，占比93.4%，来自物业服务的营业收入257.7亿元，占比5.1%。

投资方面，万科在2022年累计获取新项目36个，地价总额为886.3亿元，总规划计容建筑面积690.2万平方米；权益计容建筑面积403.7万平方米，权益地价总额约496.4亿元；新增项目平均地价为12297元/平方米。

截至2022年末，万科在建项目总计容建筑面积约8260.1万平方米，权益计容建筑面积约5240.3万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3592.7万平方米，权益计容建筑面积约2277.4万平方米。按当前规划条件，旧城改造项目总计容建筑面积约403.3万平方米。

对于公司的投资拿地策略，万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海在业绩会上提到，安全和发展一直是开发经营实践中需要把握和权衡的关键问题。

张海表示：“去年对集团的开发经营业务进行了反思，主要围绕9个字来开展工作：保安全、稳利润、提回报，经营离散度高的问题得到了显著的改善。我们将可售产能超过1亿元的项目都纳入了重点管理范围，这类项目大概有779个。集团基于这张资源资产底表以销定产，动态调整供应节奏和量价关系。”

郁亮长期看好经营服务业务

回顾万科2022年年会上，郁亮对万科上下提出了三个要求，即要做专业高手、全能冠军、长跑胜将。

报告期内，万科继续坚持开发、经营、服务并重的战略，包括物业服务、物流仓储、租赁住房、商业地产等。2022年，万科的经营服务业务全口径收入512.6亿元，同比增长23.1%。

此次业绩会上，郁亮称，万科的经营服务类业务优势是起步比较早，学费基本已经交完。同时，布局的赛道比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二。此外，各个业务之间可以协同。

郁亮称，从中长期看，万科经营服务业务还是有先发优势，并且处在增长轨道上，整体上来说，今年收入会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。

物业服务方面，万科在2022年将万物云（2602.HK）分拆上市，万物云的收入也在过去一年突破300亿元，达到303.2亿元（含向万科提供服务的收入），同比增长26.1%，其中，社区空间居住消费服务收入167.5亿元，占比55%，同比增长24.4%；商企和城市空间综合服务收入111.8亿元，占比37%，同比增长28.3%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入23.9亿元，占比8%，同比增长28.8%。

报告期内，万科的物流业务（含非并表项目）实现经营收入35.6亿元，同比增长17.9%，其中高标库营业收入21.6亿元，同比增长4.6%；冷链营业收入（不含供应链业务收入）14亿元，同比增长46.7%。

租赁住宅业务方面，其2022年的收入为32.4亿元，同比增长12.1%。截至2022年末，万科旗下长租公寓品牌“泊寓”共运营管理租赁住房21.51万间（其中保障性租赁住房5.9万间），累计开业16.66万间；商业开发与运营方面，截至2022年末，万科累计开业242个商业项目（含138个社区商业项目），建筑面积1227.7万平方米；规划中和在建商业建筑面积为365.4万平方米。

2022年，万科商业业务（含非并表项目）营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。其中，公司旗下专业商业物业开发与运营能力平台——“印力”管理的商业项目营业收入54.8亿元，同比增长4.8%，整体出租率93.2%，同比下降2.1个百分点。

面对行业环境的变化，房企靠什么才能获得下半场的“入场券”？

万科方面表示：“无论是从客户、城市、政策导向还是投资角度，未来行业都无法再回到对住宅开发过于依赖的往日时光，开发、经营、服务并重是唯一选择。开发业务规模不再也不应是衡量房企的唯一标准。”

（编辑：赵毅 校对：颜京宁）