2022年，美的置业完成和没完成的承诺｜冷眼看财报

“预计2022年三道红线全部转绿”

“合作项目占比数将少于50%，权益占比将超75%”

2021年的业绩会上，美的置业管理层曾提出多个经营目标。3月27日，美的置业（03990.HK）线上举行2022年度业绩发布会，曾经许下的承诺都完成的了吗？（打开房向标，了解更多地产新闻）

“三道红线”转绿，目标达成

“三道红线转绿”是写在业务回顾首段的内容。

2021年的业绩会上，美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉曾表示，预计2022年三道红线全部转绿。如今看来，可以说美的置业按计划完成了目标。

业绩报告显示，截至2022年末，公司净负债率43.9%，现金短债比为1.6，扣除预收款后的资产负债率68.2%，三道红线已全部转绿。

截至报告期末，美的置业有息负债总量为485亿元，持有现金总量约264亿元，尚未动用的银行授信额度增至1080亿元；公司加权平均融资成本下降至4.62%；期末，公司银行借款、公司债券分别占有息负债的58%、28%。

夯实了财务安全之后，美的置业在报告期内也获得多家主流金融机构支持，成为2022年首家获得中期票据（MTN）批文并成功发行的内房股，以及首批创设信用保护合约发债示范房企。

不过，在房地产饱受挑战的过去一年，美的置业也没能逃脱业绩下滑的局面。

2022年，美的置业连同其合营企业及联营公司的合约销售额为792.4亿元，较2021年的1371.4亿元下降42.22%。期内物业开发及销售业务确认收入为721.9亿元，与2021年基本持平，主要由于会计确认销售面积的下降及单方售价增长综合所致。

不过，美的置业多元化发展正结出成果。物业服务方面，2022年公司拓展项目新增49个，其中新增产业园17个，新增校园项目10个；商业方面，公司累计开业商城9座，2022年累计客流量同比增加19%，累计销售额同比增加27%；睿住智能新增合同金额12亿元，第三方业务占比达到26%，累计交付智慧家庭超16万户；睿住建筑科技新增合同金额超8亿元，累计产能超20万立方米，第三方业务占比89%。

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土地权益比70%，低于目标

营收虽然同比基本持平，但美的置业年内利润下滑幅度较大。

根据报告，年内毛利为113.06亿元，同比下降16.2%；期内核心净利润为38.7亿元，同比下降29.1%；公司拥有人应占核心净利润为19.68亿元，同比下降49.5%。

营收和利润不匹配是美的置业长期以来的问题，2021年同样存在。2021年，美的置业收入同比增40.4%至737亿元，公司拥有人应占净利润则下降13.5%至37.44亿元。

减少的利润或流向了少数股东。2022年报显示，利润及综合收益总额为35.76亿元，其中本公司拥有人占有17.26亿元，同比减少约54%。非控股股东占有18.50亿元，超过本公司股东占有的收益，同比增长约19%。

少数股东权益增长或与土地权益低有关。针对这个问题，美的置业管理层也曾在2021年的业绩会上做出专门回应。彼时，王全辉表示，2022年美的置业将提升权益比，合作项目占比数将少于50%，权益占比将超75%。

2021年，美的置业权益土储占总土储比重为67%。截至2022年末，公司土地储备权益比例为70%，较2021年末增加3%，但低于管理层设定的目标5个百分点。

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去年，美的置业在公开市场上拿地较少，而在合作方的股权收购方面做了大量的工作，对土地储备做了结构优化。

报告期内，美的置业通过股权收购归编9个项目，新增权益货值63亿元，以二线城市为主；同时退出部分弱三线、四线城市，减少权益货值9.5亿元。期末，公司土储中一二线城市面积占比为66%，长三角和大湾区面积占比合计52%。

美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐在业绩会上指出，目前有利的因素在增加，今年2月、3月整个房产销售的市场得到了充分的体现，所以今年土地的供应会比较充足，机会也会很多，但土地价格应该不会出现爆发式增长，目前健康发展的房企大家都相对理性。

“美的置业将积极动态研究一些优质的土地，捕捉投资机会，根据具体城市的去化速度进行结构性补货，在土地研判上会保持理性，更加慎重、更加聚焦，绝对不会‘多点开花’。”郝恒乐表示。

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