3月前3周成交数据出炉！上海二手房市场将走向何方？

2月，上海二手房成交量超1.93万套，环比增幅达到了52%，同比增幅达到了140%。

针对2月成交数据，不少业内人士预测，3月份市场上行态势将会延续，成交量增幅可达50%，约2.7万套左右。也有人说，2月市场是前期需求的爆发式释放，后续增长恐将乏力，3月成交量不容乐观。

事实到底如何？

目前3月已过去3周，我们不妨结合3月现有的数据，分析上海二手房市场，到底会走向何方？

宏观数据：

3月大概率延续“小阳春”

截止3月19日，上海二手住宅共成交14829套，日均成交量780套。

一般来说，2万套是上海二手住宅的“阳春线”。本月过去的20天延续了2月的势头，不出意外的话，3月的成交量达到24000套的可能性非常大。

左滑查看不同面积段成交占比

从成交价段来看，网签价230万以下的房子占50%，230~450万的房子占34%；从成交面积段来看，50~90㎡的房子占50%以上，可见刚需群体依然成交主力军，上海二手住宅市场基本盘依然理性稳健。

众所周知，2020年以来，上海逐步放开落户政策。从上图可以看出，近3年来，上海市落户人口超过2014~2019年6年的总和。这部分高学历的优质人才，正逐步转化为上海楼市的购买力。

聚焦细节：

刚需增长乏力，置换或成主流

值得注意的是，截止3月19日，200平以上豪宅成交265套，与2月全月成交量297套相去不远，按现在的成交趋势，3月全月成交量有望突破400套！

太平洋房屋的监测数据显示，3月，90㎡以下面积段环比上涨均不足25%，90~120㎡及200㎡以上面积段，3月环比上涨可观。可见，刚需释放后，刚改和高端改善，将成为二手房交易的重点。

目前，太平洋房屋的相关数据同样可以看出这一趋势：刚需客环比降低12%，置换客环比增长20%。对于买家来说，基础设施更加完善、硬件质量过硬的房源，比价格优势房源更具有吸引力。

而且，现阶段市场呈现“供大于求”的现状，太平洋房屋的挂牌量提升比例基本是委托量提升比例的2倍。如此一来，卖家与买家的意愿度便存在一定的偏差。

目前，太平洋房屋的挂牌价已出现环比1.9%的小幅下降，如果后续没有政策影响，未来的房价走势和成交量会在波动后趋于一个稳定值。

两会会议报告对房地产的要求聚焦在“稳”字上，目前成交数据来看，上海二手房市场依然稳健。

太平洋房屋行业研究部认为，上海这波“小阳春”更多是基于年前市场需求的积压，在短期内出现的一次爆发，预计4月份就会回归常规水平，即每个月成交1.6万套左右。