没等来降息，房贷利率却可能上调？到底咋回事？

3月17日，央行宣布，将于3月27日降准0.25个百分点。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%，市场预计释放流动性6000亿元。

按照现在的货币乘数，大概又增加了4万亿左右的M2，继续增强放水效果。

“降准”用通俗的话说就是，比如银行原来有额度100元，按要求，20元给央行作为存款准备金，只有80元能放贷。降准后，存款准备金利率下调了，给央行的准备金可以降低到10元，这意味着银行放贷的资金则提高到90元了。也就是说，降准后，银行的流动性提高了。

降准的当天，我发了短评，简单聊了此次降准的深意，大概有三个：

一是，这次降准毫无征兆，且不是标准降准，却显示出新一届政府“拼经济”的硬核态度。

此话怎讲？国家对当前我国经济形势的定调是“总内需不足”，所以目前的打法也很简单，就是通过放水，强拉投资，从而带动就业，增加居民收入，以达到提振内需的终极目的。

如何强拉投资？现在的民企投资信心依旧低迷，所以挑大梁的还得是地方平台。不出意外，我们过去熟悉的，无效基建，诸如门可罗雀的大型景观、空空如也的道桥、种完了砍、砍完了种的城市绿化，都可能再次上演。

二是基于现实考量的，符合预期的操作。

今年前两个月的社融、出口、信贷、房地产等层面的数据，表现得远不如网传的那么好，比如前两个月卖地收入同比下降29%，居民房贷仅新增863亿，存款新增7926亿等，这意味着企业信心、居民消费、房地产复苏等，都未达预期，所以需要适时出手托一下；

三是受大洋彼岸的硅谷银行等破产影响，外需恐再蒙一层阴影，出口形势不容乐观，货币政策审慎发力，非常有必要。

总结就是，当前海外银行业风险加大，全球流动性承压，外部发展环境日趋复杂。再加上今年前两个月主要经济指标，整体复苏基础尚不稳固，需要货币、财政等政策继续协同发力。我们只是在用自己熟悉的方式支持金融体系。

不过央行的超预期降准，总能给擅鼓吹者有可乘之机，过去这几天，铁锤看到，很多卖房的又嗨了，朋友圈又一次被“央妈放水，楼市大涨，抓紧买房”等统一的话术霸屏了。

按照以往的经验，降准之后往往会紧跟着降息动作，铁锤也认为降息大概率会如约而至。

结果证明，我错了。

3月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年3月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

换言之，LPR利率自去年8月份调降之后的7个月时间内，一直保持“按兵不动”。

不仅如此，最近这几天，网上有不少媒体煞有介事地预言，31个城市的房贷利率可能会上调。其名单如下：福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、石家庄、太原、天津、武汉、郑州、蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、金华、九江、洛阳、平顶山、韶关、唐山、温州、无锡、襄阳、徐州、扬州、岳阳、湛江、宜昌。

没等来降息，房贷利率却可能上调？到底咋回事？

我们话分两头说，首先，房贷利率=LPR+基点。

2023年基点大概率不会动，但是LPR却可能上调，因为它是根据18个银行的报价平均出来的。所以，接下来如果楼市复苏势头强劲，不排除LPR上调的可能，LPR动，基点不动，房贷利率会跟着上调。

其次，为了精准调控，央行在去年9月份建立了“首套住房贷款利率政策动态调整机制”。

具体的条款比较晦涩难懂，铁锤就不放出来了，我总结了一下大概意思：各城市情况不同，央行允许房价连续3个月下跌的城市，下调首套房贷款利率，来稳定楼市。既然给了下调房贷利率的权利，就意味着，房价满足上涨条件，利率还要调回去。（具体如下图）

为什么是上述31个城市的房贷利率可能上调？答案是，自去年9月出台该项政策后，一共有38个城市，满足房贷利率下调的条件，这些城市当下的房贷利率大多在3.7%或3.8%，低于LPR+基点的4.1%标准利率。

今年2月份，根据统计局发布的70个大中城市房价环比数据，有31个城市房价已经环比2连涨。这意味着，这些城市房价3月份如果再次出现环比上涨，房贷利率自下一个季度起，就要恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

这没什么可说的，当初下调时设置的规则，现在满足上调条件了，肯定还要调回去。

综上是铁锤基于实际情况作出的分析，但我接下来要说不一样的看法，个人觉得，这31个城市，房贷利率上调的可能性不大。

为什么这么说？一方面，进入3月以后，各地楼市回暖的劲头严重不足，全国重点30城，除长沙、成都之外，二手房成交量、带看量都出现20%以上的下滑，新房销售也严重受需求不足的影响，开始大幅萎缩。

另一方面，我不止一次说过，70城房价数据，失真很严重，因为地方很容易采取高低配的方式控制期房备案价格。所以别看2月份很多城市环比上涨，3月份这些城市也能做到环比下跌，继续执行低利率，也不是啥难题。

铁锤觉得，很多事情，现在仍然无法给予定论，因为今年刚刚过了2个月，不管是经济还是楼市，运行的趋势，还都看不太准。再加上，政策都具有滞后性，所以我们需要再耐心地观察两个月。倘若3、4月份楼市行情仍不见起色，有些城市如果成交量、价格继续低迷，下半年购房利率还可能出现继续下调的状态，不单是首套房，二套房的利率也会相应下调。

另外，对于“托底楼市”，铁锤觉得，现在的重点应该放在房企保交楼层面，停工楼盘、烂尾楼盘被重新激活，老百姓能如愿拿到房子，这比做什么广告、吹什么暖风都有用。

通俗点说，只有市场再无烂尾楼，老百姓才会重新燃起买房的信心，地方靠出让土地融资发展的模式，才有机会继续运行下去，做不到这一点，给市场输入再多信心，也是枉然。

过去这一年，常规的放水方式，已经被证明作用不大，因为放出来的水都集中在少数人手中了。这对于扩大内需、提振消费，十分有限，因为有钱人也不敢消费投资。

说穿了是现在的收入分配有问题，有钱人有钱花不了，没钱人想花没得花。参照日本，长期下来就会出很大的问题——通缩。所以，接下来各地一定要改变策略，促消费可以加大力度发放消费券，而且要多多发放“消费满100减50”这类诚意满满的消费券。