改善客户入场，“炒房客”淡出-济南楼市回暖背后的逻辑

经济导报记者 孙罗南

在多重因素的交织下，济南的楼市近期又“躁动”起来了。

“最近一段时间，我的朋友圈里，很多房产中介、置业顾问都在发各种楼盘信息。“在济南工作的刘蕾，一边刷着微信，一边步履匆匆地走在看房的路上。

在她的朋友圈中，有售楼处人头攒动的视频，有房屋成交的喜报，还有楼盘吹风涨价的消息。“楼市现在真有那么火吗？”刘蕾不禁发出这样的疑问。

有多位济南房地产业内人士也向经济导报记者表示，今年春节过后，确实感受到了市场的回暖气息，尤其是部分热点区域的楼盘销售尤为明显，成交速度加快，个别楼盘价格也略有上调。

济南楼市这一波回暖，倒也是事实。这背后，有一系列优化政策的加持，有市场信心的恢复，也有局部区域新房供应相对紧张的因素。

从经济导报记者的多方采访了解看，短期来看，济南楼市近期反弹信号明显；中长期来说，在市场回暖的同时，伴随着土地供应的增加，后续市场供应预计会有所缓解。“后期房价预计也不会出现前几年的大涨。”济南一位房地产业内人士对经济导报记者说。

“这一波以改善客户为主”

济南东部的长岭山片区，大片伫立的楼房，见证了过往楼市下行时的沉寂，如今在经历片区产业蜕变的同时，也迎来了更多的购买力。

在济南汉峪金谷工作的刘蕾，迫切想着改善一下居住条件，陆续添加了一些中介的微信，并着手看房。

“从前段时间开始，中介三天两头都在发一些楼盘成交的信息。比如，凤凰路的一家楼盘，2月份六期开盘，都是140平方米以上的大户型，中介说，一些好楼层的价格都突破了3万元/平方米。”刘蕾忍不住感叹道，“动辄三四百万元的一套房子，价格这么高，怎么还这么抢手啊？”

刘蕾所说的这个楼盘是一个位于济南长岭山片区的新楼盘。有接近该开发商的人士对经济导报记者说，“这家楼盘六期主要是装修规格高一些，他们之前就想卖到3万元/平方米，期望值比较高。从价格来说，这个楼盘此前也曾卖到将近3万元/平方米，价格涨幅其实也并不算很高，虽说不排除有炒作的因素，不过确实也有购买的人。”

在一家大型房企济南分公司工作多年的王坤告诉经济导报记者，从他与同行的交流看，大家普遍认为济南楼市近期迎来了回暖，“这一波买房以改善客户为主，很多人都是卖了房子再买房，改善的客户比较多，而且二手房交易也比较活跃，他们能有置换的资金，这也是个重要原因。相对来说，刚需市场的反弹好像现在不是很明显。”

在与经济导报记者谈及今年济南楼市时，王坤还提到，楼市这一波的回暖，也与市场的供应不无关系。“现在主要是高端市场新房房源相对紧张。”王坤说。

一位济南房企人士也持相同的看法，“现在想买稍微高端改善点的新房，比较难以选择，就连盛福片区目前都卖得比较好。”该房企人士对经济导报记者说。

市场供应量如何

在济南的盛福片区，各个楼盘都在铺天盖地建设中，呈现出一派热闹的场景。经济导报记者在盛福片区走访时，碰到了退休老两口崔俊夫妇，他们正在各个售楼处看房。

“我们现在住在二环东路，习惯了在东边住，想着换套大点的房子，以后也方便和子女一起住。”崔俊对经济导报记者说，“目前看新房，主要是选择比较少，想在历下区买房，盛福这边可选楼盘还多一些。”

不过，崔俊夫妇在这里目前还没有选到他们心仪的房子，“我们去盛福看了好几个楼盘，都说快没房子了，大多剩下了顶层或底层。”崔俊说。

与崔俊观察到的情况类似，家住盛福片区中海紫御东郡小区的于先生也对经济导报记者说，“我们到附近的新盘看了看，价格在2.2万元-2.5万元/平方米左右，不过现在剩下的都是顶楼、一楼、二楼，好楼层、好户型都很少，也不知道是不是故意捂的，而且有的楼盘价格比去年开盘时每平方米还涨了一千多块钱。”

一家位于盛福片区的在售楼盘营销人员告诉经济导报记者，“目前盛福片区的楼盘很多，建设进度也比较快。招商滨河府、越秀麓端府、中电建国誉府、保利公园上城、中建星光城市，这五个应该是比较主力的。有的楼盘供应量比较大，不过，也有的楼盘已经快卖完了。”

（济南盛福片区在建楼盘）

中电建国誉府的销售人员对经济导报记者说，该楼盘就剩下最后三栋楼了，“2月中旬加推了两栋楼，当时基本就卖了，就剩底层了，顶层都卖光了。今年春节之后确实卖得比较好。”

王坤对经济导报记者说，“盛福片区前几年一直卖得并不好，以前出一块地，甚至都没有开发商敢去拿地，万科、绿城、招商等开发商在那边刚开始也都挺难的。后来主要是别的地方没货供应了，尤其在历下区，现在没得选，也导致很多人到盛福片区选房。有的楼盘去年才开的盘，到现在已经快清盘了。”

（济南盛福片区在建楼盘）

对于市场的供应，在山东合富副总经理许传明看来，大多数城市都面临的一个问题就是，市场的有效供给相对较低，“一旦需求端转暖，立刻整个楼市供应不足的矛盾就出现了。尤其去年，我们监测的重点大城市，土地市场的表现都比较冷。供应量太少，市场的冷暖起伏变化会比较剧烈。冷暖变化的供需压力，不需要需求极大的释放，只要需求恢复到2021年下半年的状态，可能整个楼市供应不足的矛盾就凸显了。”

他提到，“这个时候抓紧把土地市场的有效供给恢复，以后一旦消费端抬头的时候，供给端这边是顺畅的，这也是维持市场平稳非常重要的举措。”

值得一提的是，就在最近，济南今年的首批供地计划已挂出，即将进行出让。从济南发布的2023年第一批拟出让商品住宅用地项目清单看，此次的土地供应中也有一些较为优质的地块。对于这些优质地块，消息称市场上很多企业都有拿地的意愿，再加上近一段时间以来济南房地产市场的回暖，济南即将迎来的此次土拍无疑颇受期待。

纵观2023年整体的市场走势，许传明对经济导报记者说，跟去年四季度相比，现在是能够在现场感受到消费者情绪上的变化，市场预判上还是有回暖的态势，“我们认为，全年的回暖基本是一个态势。”

“炒房客”淡出

楼市温度的攀升，也让部分二手房市场掀起涟漪。

经济导报记者近期走访济南楼市时，从济南一些大型连锁中介的门店处也了解到，目前市场这波的反弹，大多集中在部分热门区域的新楼盘，再就是二手房中的学区房。

部分正在出售二手房的业主也告诉经济导报记者，最近看房的人多了起来。

住在济南环山路的高女士去年下半年就准备出售自己的房子，150平方米左右，学区房，300余万元的总价。当时，房子挂出去半年，看房者寥寥。

不过，今年春节以来，看房的人日渐多起来，高女士告诉经济导报记者，“现在有时一周就有五六个人来看房，有准备结婚的年轻人，也有为孩子上学考虑的夫妇。”高女士之所以想抓紧卖房，也是由于已经看好了一套置换的新房。

在济南21世纪不动产从事房产中介多年的经纪人王先生，近期也忙碌在市场一线，谈到济南最近的楼市情况，他滔滔不绝道，“这段时间肯定有个波动，是回暖的时候。价格合适的话，也是卖房子的好时机。”

不过，王先生话锋一转说，“但是，过了这几个月之后，目前买房的这部分人消费完之后，动力就会有所减弱，可能价格自然就会往下落一些。毕竟，刚需还是有限的，过去房价上涨，很大一部分原因是由于炒房客买房子较多，在他们看来，未来可以保值。现在情况已经变了，尤其是有的炒房客，手里甚至有多套房子难以出手，更是没有再炒房的资金了。”

事实上，很多一线的市场从业人士，也持相似的观点——房价大幅上涨的非理性因素已经弱化。

（应受访者要求，刘蕾、王坤、崔俊为化名）