深房理合法化了？Reits扩容住宅了？房价要大涨了？

【关于证监会启动不动产私募投资基金试点】

证监会此文一经发出，近期网上各种关于房价要大涨的消息层出不穷，私募基金进场炒房了?“深房理”合法化了？Reits扩容住宅了，房价真的要大涨了？

先说结论：并不是！

什么是深房理、Reits、私募基金。

深房理：举例说一下这个模式，他们先拉一个群，群里58人，然后每人众筹10万元，一共580万元，找一个人签约成功成为房产的代持人，然后他去买房，这58个人一起按揭，每人每月还款总额的1/58，然后房价上涨之后，你不想搞了，你可以把你的份额卖给新进群的人，相当于房价的1/58溢价卖给他的那个人，是不是很熟悉，没错，这就是股票。那么在这个机制下，房价再怎么涨都没有关系，只需要把58份股东变成5800000份即可，持有的份额等比上升，但收益不变，这就是为什么深圳房价疯涨，这个就叫房地产证券化，这就是深房理的操作方式，民间非法集资进行炒房。

Reits：一般指不动产投资信托基金，是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

私募基金：私募基金是指一种针对少数投资者而私下（非公开）地募集资金并成立运作的投资基金，区别于公募。

那些说私募基金进入房地产市场会影响房价的人的主要理论是什么：

1.多了一个有着万亿资本的竞争对手，大资本运作之下，优质的房源会被一扫而空，普通购房者甚至连买的机会都没有。

这些机构或许手持万亿资本是真，但是绝对不会去动核心地段的核心产品，这种产品一般溢价严重，机构是以盈利为目的的，这种产品集中购买利润率并不能支撑后期合伙人的分成。

2.金融机构批量买房，再租给没房的人，提高租金，从而倒逼租房人群买房，经典话语，以前买房帮自己还月供，现在租房帮机构还月供。

租房确实是这些机构后期的主要盈利模式，不排除短期内会出现上涨的情况，但是这个理由忽略了供需关系，市场有大量租赁房源出现，供会持续大于需，价格该如何上涨？再有你不会真的以为这些都是社会机构吧，公家背景的机构也不在少数，他们会任由市场野蛮增长吗？

私募基金进入房地产市场简单的理解就是一帮人和机构合伙进场买房，但是买的是什么房？

这些机构进场肯定是要以盈利为主要目的，而优质板块的住宅项目自然需要溢价购入，这对机构的资金支出有较大压力，Reits的主要运营方式是长期持有，而不是短期炒房，他们赚的是租金，不是房价上涨带来的收益，这和深房理非法集资炒房的行为的核心目的有本质区别，房住不炒依旧是房地产市场主旋律，，所以那些批量打折销售的楼盘和烂尾停售的楼盘必然会成为这些机构的最佳目标，毕竟买入的成本低，重新包装以后的利润空间才会更大，所以你说房价会大涨，那是不可能的。

请记住，这些精英入场，不是跟百姓抢房子的，是合伙买了普通购房者不会买的风险项目，在进行重新的包装整合，再卖或租给普通购房者来进行盈利的。

私募基金进入房地产市场对一线城市和强二线城市的冲击一定会有，三四线城市就当听个浪花行了。