一二线城市掀起房子抛售潮，金融监管部门“银保监会”也取消了

楼市回暖，是事实。

最新数据，2月份，上海二手房销量1.93万套，登顶全球二手房销冠。

二手市场开始抢房，新品房热销盘也出现了千人摇号的壮观场面。

比如说静安鸿印里，333套房源，认购率接近400%。

楼市小阳春，在中国一线城市上海，正式上演。

今年的回暖和以往一样么？

小阳春是开启新一轮上周周期的序幕么？

现在要不要上车？

很多疑问，不停的挑动着潜在购房者的神经，咱们今天再为地产开篇讲一讲，楼市真实的回暖，及未来走向。

1、三四线楼市也在回暖？

3月2日，58同城、安居客平台发布的2023年《2月国民安居指数报告》显示：

2023年2月购房者信心指数为106.7，环比上涨2.3%。有52.5%的购房者认为2023年3月份楼市调控政策的走向将保持稳定，约四成购房者认为2023年3月楼市成交量环比走势将略有上涨。

购房者对于大宗房产消费的信心回来了。

股市如楼市，只要信心和预期在，成交就能回暖。

现在的预期数据都体现在“找房、看房”上，我们看下面数据：

2月份全国重点城市新房找房热度环比上涨92%；

其中，一线城市新房找房热度环比上涨102.8%；

上海、广州、深圳新房找房热度环比上涨均超1倍；

二线城市新房找房热度环比上涨91.5%；

三四线重点城市新房找房热度环比上涨86.4%。

这是全国购房信心都复苏了？

事实并不如数据反映的这么乐观。

真实情况是，一线楼市确实是暖风频吹。但其他城市的重点项目，核心楼盘，都在等待纾困资金的浇灌。

而金融机构也在根据国家政策，频繁的发钱，钱到位之后，开发商动工，推宣，斥资吸引一些中介到访看情况，同时带客到案场。

但是，很多三四线，除了极为个别极好区位上的成熟楼盘，还能少量去化外，很多地方都是有价无市，房子过剩。

2月份，百城新房和二手房价格环比下降的城市数量分别降至45个和68个，几乎全部集中在三四线城市。

而且，房地产行业最大的优势就是人口，三四线城市人口一直在持续外流，这是因为小城市经济和工业条件一般，就业机会少，工资低，无法流出高层次年轻人。

没有人口的支撑，三四线城市房价维稳都有些困难。

这样就更加刺激那些炒房人群的退场，没有炒房者投资造势驱动，三四线更加悲观。

所以，三四线城市一直是楼市调控放松政策的前沿阵地，各种政策刺激，不押产业发展押居民负债，对仅剩的购买力进行透支型挖掘。

在没有“市”的三四线“楼市”，就算地方政府各种托举，也是无力回天。

市场不能一直靠着行政干预来维持续存，这样只会带来更大的居民债务风险。

总的来讲，现阶段，楼市行情，房价走向在加速分化，一二线城市陆续回暖，三四线城市持续承压，房价暂时被行政手段“名义锁定”，但真实走向是持续阴跌。

2、一、二线楼市的回暖，也有不同以往的“奇特点”。

一线城市以上海、广州为代表，月均销售额均大幅上涨。

但同步上涨的，还有二手房挂牌量。

也就是说，一线城市的“二手抛售潮”也在同步上演。

2022年2月，广州二手房挂牌量突破10万套。而在今年2月份的最后一周，二手房挂牌量突破了13万套。

短短一年，二手房挂牌量猛增3万套。

很明显的，广州二手房业主开始感受到市场回暖，卖房情绪正在转向乐观的同时，积极缩减资产负债表也在同时进行，这和1月份银行新增居民存款一个道理。

买方卖方同时入场，交易热度上涨的同时，房产资源在一线城市里正在进行重新分配。

2月份第三个周，广州二手房周成交量高达3000套，2月份短短19天就成交了6500套，热度快速拔高。

数据来源：贝壳研究院广州分院整理 数据来源：贝壳研究院广州分院整理

连中介都说：今年一个月的成交量，抵去年一季度的成交量！

但是，目前广州二手市场的买方热度主要还是来自2022年积压的需求释放，而挂牌量走高只是说明居民更加趋向于保守。

比广州业主更着急的，还有杭州，济南、深圳和北京，都是一、二线城市。

比如说杭州，2月1日-18日，杭州二手房新增挂牌超过1.6万套，8%都是2月份新挂牌的。

但同期的成交量却只有3000多套，完全不是一个量级。

还有首都北京，2月份二手房挂牌量超过10万套，处于历史高位。

还有深圳，二手房挂牌量已经连续4周攀升。

每一套挂牌房源背后，都是一个着急脱手的业主。

还有上海，进入2023年2月，上海二手房挂牌量超17万套，环比去年2月至5月3.5万套的平均水平，超过485.7%。

尽管2月份，上海新房二手房楼市都在回暖，但细看下来，上海楼市回暖一是得益于去年压制的需求释放；二是得益于上海抢人大战的持续影响。

如果你经常刷抖音，看头条，肯定能刷到上海的人才落户广告。

上海抢人的推广落地执行的确给力，人口流入创近9年最高纪录。

请看看下面这张图，这是上海近9年的户籍人口增长变化图。

2020年，上海落户政策是，4所985高校应届本科生，及全国双一流高校应届硕士，可落户上海；此时人口已有明显上涨，比2019年多了40%；

到了2021年，落户政策持续放宽——在沪应届研究生，5大新城和自贸区新片区就业，可落户上海。直接导致新增户籍人口相当于过去的2-3倍；

2022年，新增落户人口几乎与2021年持平。

上海抢人持续了三年，新增户籍人口比过去6年的总和还要多。

而且上海抢的还都是年轻人，刚毕业的985大学生，研究生。

这些人拿下户口肯定要买房，要结婚生子，还会拿高薪给上海贡献税收。

有这些人口支撑，上海楼市不想热都难。

而且，2020年，还是上海的旧改爆发元年，也就是说2020年，上海开始了疯狂拆迁。

回顾2016年郑州货币棚改造成的疯狂，房价近乎翻倍的上涨，上海此刻已是极其克制了。

要知道，上海拆迁了这三年，一共有8万多户，且8成以上都是货币化安置。

也就是说，上海这个一线城市，一直有天量购买力潜藏，这样的“货币化安置时机”放到一个五县小城都能拉着房价飞上天。

所以说，上海复暖，也是有前三年疫情压制需求的历史原因的。

至于后续楼市走向，极大概率是继续走暖，但上海不能再作为一线城市楼市复苏指标的观察标的，因为它有着“货币化棚改”的特殊积累。

所以现在说，一线城市的市场回暖，还略有过早。

尤其是一线城市的二手市场，有没有真正回暖，还是要看后续市场情况及二手房的价格走向。

3、最后，我们还需要留意一个指标。

那就是提前还贷潮，还在持续。

虽然舆论热度下降，官方出面制止“经营贷替换房贷”，进行各种风险警示。

但是现实中，各地银行依然需要面对日益增长的提前还贷申请。

同时，3月7日还有一个特大新闻，那就是银保监会取消，这个部门没有了，直接组建了个组建国家金融监督管理总局，由国务院直接管辖，对金融机构行使各种监督管理权。

我们常说“产业转型，金融先行”。

房地产作为支柱性国民产业的历史使命已经到了转换期，金融监管部门的调整，意味着后续银行资金流向，尤其是之前存在的那些“脱实就虚”、“金融系统内空转”、“监管套利”等痼疾要被清除或受到其他影响。

现阶段，房地产能不能维稳，就看金融活水的注入力度，央行释放的救市资金流向了哪里，监管部门一直担负着这方面的责任。如今“拿鞭子，指方向”的人换了，房地产行业的走向需要进一步观察。

其实政策方向很明朗：2022年末，我国M2同比增长11.8%，今年1月份，M2同比增长12.6%，增速创下六年来新高。

救市的水管够，就是什么时候到开发商手里，到他们手里多少是关键。

顶层一直想尽各种办法，一定要把这个钱给撒出去。

去实体经济，科创企业，真正缺水的中小民企或是去房地产。

就看下一阶段的监管和落地执行。

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