百里奔袭，揭秘福州鬼城之殇，当初多少人高位入坑？

当提到福州四大鬼城的时候，各位同行都会提到北贵安（桂湖），南葛岭，西竹岐，东琅岐（亭江），有谁最大哪个板块对高位接盘的人伤害最大？

关于福州的鬼城之争，除了与主城区的实际通勤距离外，还要看板块自身有没有配套，趁春节假期，把这几个板块跑了个遍，或许某些板块可以甩掉鬼城的锅。

前言

现在的贵安已经有了一定的基础配套，对于自住群体来说，即使流通性不好，但生活比较方便，琅岐有点雷同于贵安，配套稍弱一点，也能勉强自住；

亭江在高库存的时候利用外地中介拉了一波外地人，算是挖了比较大的坑，至于桂湖，至今配套乏善可陈，但整体房价波动不算大；

竹岐被吐槽的主要是金水湖片区，但本来就是以文旅地产定位，刚需直接入坑的也不算多。

相对比这些板块，葛岭应该排在鬼城之首，无论是配套，通勤成本，还是房价在高位点之间的差距！

1.通勤距离

图片为踩盘实拍

从主城区出发，穿越了多个隧道之后，耗时约40分钟到了葛岭，这是避开高峰时间段测出的实际通勤时间。

在上图的广告中，看到20分钟通达主城区的标语甚是疑惑，从葛岭出发20分钟能到哪里？从地理位置上看，最接近永泰葛岭的是盘屿路；

但就算避开高峰点，在路况较好的情况下，也需要耗时25分钟左右，但这样计算的话，葛岭到实际的工作点要分成两段路：

第一段路是先走高速进入福州仓山奥体片区，第二段路则是从奥体片区再到实际上班点。

从通勤时间上看，增加了近半个小时！

而从通勤成本上看，葛岭直接开车进市区过路费在14元，40公里（以东街口为目的地）的油耗大概接近30元。

普通的上班族即使一个月只上22天的班，仅仅花在通勤上的开销要在两千元左右，而如果租住在市区，可能一部电动车就能解决。

2.板块配套

图片为实地拍摄

葛岭有什么配套，你说成有大型娱乐场所，那就更能反映板块的偏僻了！

一个15万平方米的娱乐场所为什么要择址葛岭呢？无非就是因为综合投入成本低！

如果这个场所开在主城区的话，肯定会有更多的游客，但投入产出比就会大幅度下降，大概率是亏本经营；

凡是经营大规模单一性娱乐场所的地段，更能佐证板块发展的滞后。

图片为踩盘实拍

对于福州游客来说，可能来葛岭就是带孩子玩转一下海洋世界，对于我们来说，更多的是停留在楼盘的入住率以及相关的配套上；

这是在春节前几天拍下的照片，已经选择了葛岭相对繁华的街道了，因为还有一些机动车停留在道路两侧。

这些沙县小吃，炸酱面馆，药店等算是基本的生活配套了。

图片为踩盘实拍

外行看热闹，内行看门道！

你们看到的是一个不错的小区，而我们关注的是入住率，这点可以从空调的外机上做出基本的判断；

再结合阳台上晾晒的衣物情况来看，这个小区的入住率很低，这应该是葛岭板块商品房的一个缩影。

如果在主城区，真正要考虑的配套是交通，教育，商业配套，这是每天要面对的，三甲医院遍布的福州不缺医疗配套；

在葛岭，交通就是靠高速，教育配套只能算是基础版的，至于医疗配套，靠乡镇的卫生所，如果真有身体不适的情况该如何解决？

3.地形分析

图片来源于网络

由于地形地貌的限制，福州可用的土地并不多，在高房价时代，开发商把目光投向了主城区西南面的葛岭地块；

永泰是多山少平原地块，葛岭虽是平原，在永泰县城东侧，东北面到福州的实际距离也在30公里左右。

由于葛岭本身版图不大，东西南北又都是山，往哪里发展？最可气的是当初还会借用“东扩南进”的标语做宣传。

商人的眼光本来就是逐利的，他们并不是不知道葛岭没有未来，他们的工作只是拿地盖楼卖房子，挣取中间的差价而已。

开发商之所以选择在葛岭拿地开发，只是想在高房价高地价的时代里再收割一波。

4.流通性

图片为踩盘实拍

鬼城最大的悲哀就是房子砸在手上，住不了，租不掉，卖不出！

没有配套，生活不便，有几个能长期在这种地方生活呢？

别指望着葛岭的房子能以正常的行情租出去，这边空置率这么高，没有特别好的运气，只能闲置着。

为什么要把葛岭定义为鬼城之首，除了人少，缺乏配套外，还因为葛岭的楼盘在高点的时候卖出一万的单价，而现在的价格已经腰斩！

从现在葛岭房源的挂牌可以看到，整体均价在五千左右，而早期高位入手的即使按现在的市场价卖掉，除了亏首付外，还得倒贴几十万。

小结

图片为踩盘实拍

葛岭的楼盘和几个远郊板块的楼盘最大的不同是挥舞镰刀的人！

一些远郊板块本身就是告知文旅地产，定向收割一些中产，葛岭的楼盘是向刚需购房者传递一种信号：

当闽侯上车都困难的时候可以考虑再往南面一点的葛岭！

广告标语上写着：福州向南，生活在此放轻松。

实际上真正入手这个“生活轻松”板块的人，早已黯然神伤，或割肉离场，或直接闲置。

再次提醒购房者，远郊房产，敬而远之，即使现在是低位了，也不值得入手！