中央一锤定音，强刺激结束，房地产大局已定

最大的悬念终于揭晓了，2023年GDP增速目标定为5%。铁锤愿称之为“务实”，通俗点说就是“2023年我们追求经济高质量发展”。

为什么这么说？一方面，2022年经济增速定格在3%，是1977年以来增速最低的一年。在很多人看来，2023年我们的经济急需要“一把火”。网络上，有不少专家也在高呼“夺回失去的三年”，更有甚者建议，“2023年应拔高调子，经济增速目标要保6争8”。

结果大家都看到了，我们最终还是从实际出发，确定了5%的朴素目标。甚至比2022年初定的5.5%的目标还低，说明2023年对经济的定调，是“休养生息”而不是“超强刺激”。

另一方面，这个目标和国际机构对2023年中国经济总体的预期，也相符。这说明我们在2023年的经济发展问题上，给出了一个全球共识的标准答案。

为什么2023年我们要低调而务实？铁锤的理解是，一切都要归因于“不确定性”，换言之对未来仍旧充满未知。

简单对当前的消费、出口、投资这三个方面的处境进行分析，大家或许会豁然开朗：

第一，疫情退去，消费场景确实在最短的时间内得到修复了，但是居民的消费信心仍然不足。这从1月份（2月份数据未出来）居民储蓄与消费层面的数据可见一斑，1月份居民储蓄新增6.2万亿，但居民贷款，仅新增2572亿，同比少增5858亿。尤其是房贷1月新增2231亿，同比少增5193亿。

居民消费意愿不足的原因是什么？说穿了就是兜里没钱，且赚钱的预期严重不足，不敢花钱。过去两年，啥都在通胀，唯独工资不通胀。

在之前的文章中，我们分析过，过去13个月，居民存款新增20万亿，其中仅有3万亿是普通居民预防性储蓄，另外的13万亿是中高收入群体的存款，还有近4万亿是理财赎回、投资转贷款等。

一言概之，现在大家是越没钱越存钱，越存钱越不消费。居民储蓄意愿强，说明经济大环境不好，更说明消费市场没恢复。

第二，出口，大跳水，外需仍然不振。

财新网报道，2月份全国集装箱空置量达到了500万标准箱，是疫情前同期的两倍，中国各大港口空置集装箱堆积如山。反映在出口数据上，就是大幅萎缩。海关总署数据显示，自2022年7月以来，我国外贸出口额同比已经6连跌。

今年1月份，我国对外投资占比60%以上的香港的对外贸易创70年来最大跌幅：出口下跌了36.7%，进口下跌了30.2%。

出口额下滑的根本原因是外需不振，主要还是受全球局势影响——美国加息、俄乌战争。世界秩序撕裂，火药味十足的局面下，不确定性非常大。当然，出口受影响的不单单是我们，美国加息周期下，全球各国都缺外汇，出口都在大幅萎缩。

第三，投资，仍以传统基建为主，民营房企投资意愿仍然不强。

这一点，国家层面已经予以正视了：需求不足仍是突出矛盾，民间投资和民营企业预期不稳，科技创新能力不强等等。

需求的问题、信心的问题，都不能一蹴而就，恢复需要漫长的过程。所以，这些事情是急不得的。

基于上述对消费、出口、投资的分析，铁锤觉得哪怕是5%的目标，想要完成，其实难度都非同小可，所以更不可能像很多专家说的那样直接拔高到8%。

为什么不能继续强刺激？铁锤在之前的文章中已经提过了，主要是放水产生的作用越来越不明显——放出的水，都积蓄在上层不往下边传导，而且还会引发通胀。

说穿了，强刺激的负作用越来越严重——既对中低收入阶层不利，也不利于经济长期健康发展。

另外，和经济目标一同揭晓答案的还有房地产：2023年稳定压倒一切，换言之就是以防风险为主。同时中央一锤定音，2023年房地产不会再有强刺激。

铁锤的理解是，2023年房地产大局已定：稳字当头，托而不举。今年的报告，有三个地方提到房地产，铁锤尽量用大白话说给大家听：

第一，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

这句话的重点是“防范化解优质头部房企风险”。有三点很明确：1、有恒大负债2万亿的前车之鉴，未来要全力确保头部房企不再发生系统性风险，因为影响实在太大，特别是保交楼这方面，已经涉及到社会的稳定了；

2、好学生才会得到保护，才会享受到放水的支持，未来房企的龙头效应将越来越明显，但也不能无序扩张；

3、现在开发商最大的问题是新房库存积压，去化艰难，这使得保交楼需要的回款，以及未来的拿地，都严重受影响。所以现阶段房企的最大风险，是如何去新房库存，毕竟很多城市的新房都够卖2-3年了。怎么消化这些库存，第二条给出了答案，且往下看。

第二，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

我们首先要理解什么是“住房保障体系”，有人说走的是新加坡模式，商品房和保障房两条腿走路，铁锤觉得并非如此，我们主张的是商品房和保障性租赁住房，两条腿走路。直白点说就是，买不起商品房的，可以到大城市里租房居住。

这其实和此前的允许“创新团体”贷款购买租赁住房的政策联系上了。政府从开发商手里购买商品房，然后作为保障房、共有产权房等以微利形式卖给刚需，这种模式看似完美，但忽略了一个最大的问题，这需要天量的资金，政府没能力做好这件事。

所以最好的解决办法就是，鼓励有钱人、企业、私募基金、保险资金等，大量从开发商手里购买商品房，银行辅以经营性贷款支持，企业再把购买的商品房以长租公寓形式对外出租。这样既盘活了开发商手里的库存，解救了开发商，又解决了大城市新市民、青年人等的住房问题，可谓“一箭三雕”。

第三，把恢复和扩大消费摆在优先位置。政府投资和政策激励要有效带动全社会投资……实施城市更新行动。

房地产作为第一内需，增量和存量对消费的拉动同样重要。2023年靠房地产拼经济的另一个重要突破口是“城市更新行动”——打老房子的主意。这一点，我在此前的文章中已经打过预防针了，现在看来，我的预测是对的。

3月1日，央媒经济日报发表《老旧小区改造利于扩内需》文章，已经说得很明确了，2023年老旧小区改造是提振内需、拉动消费的重要抓手。文章还鼓励有条件的开发商，转型老旧小区改造。

综上所述，国家层面对房地产的定调很明确：2023年拼经济，房地产是很重要的一张牌，但绝不是像2016年那样，强刺激、强启动，因为历史规律表明，强刺激带来的强发展，往往伴随很严重的后遗症，杠杆过高、债务过大等。

所以，2023年房地产主打的是稳定。换言之，大规模的刺激不会出现，很多人翘首以盼的“楼市大牛市”也不存在。