注意：澳洲房市正面临一场危机！

自从澳洲央行连续加息后，市场上的大部分目光都集中在房价上。

银行等金融机构对于房价的下跌预测也是一调再调。

事实上，澳洲的房市危机，远不止房价下跌那么简单，整个市场正在面临一场暴风雨！

市场新信号

由于利率上升和建筑成本飙升迫使购房者退出市场， 新建住宅的批准量已降至10年来的最低水平。

经季节因素调整后，1月份批准总量降至27.6%，逆转了12月份15.3%的增长。

新建私人独立屋的建设许可连续第五个月下降，至13.8%，为2012年6月以来最低水平。除了昆州（+25.6%）的新公寓建设推高了数据外，其他所有州都出现了赤字。

新州 （-49%）和维州（-38.6%）这两个人口最多的州引领下跌。澳新银行高级经济学家Adelaide Timbrell表示，房价下跌和利率上升将“降低未来几个月对新住宅开发的兴趣”。

自今年5月以来，澳联储已9次上调现金利率，将其提高至3.35%，以应对飙升的通胀（7.8%）。

BIS牛津经济研究所高级经济学家Maree Kilroy表示，独立屋和土地的买家在借贷成本上升的情况下举步维艰。

她说：“澳联储最近发出的信息表明，未来几个月将进一步加息，这可能会将现金利率推高至4%以上，这将进一步抑制新住宅的需求。”

“对于在2021年和2022年期间支付土地押金的家庭来说，交割融资变得具有挑战性。建设阶段的融资同样变得更加困难，自疫情开始以来，借款成本上升和建筑成本上涨（近30%）都在产生影响。”

近几个月来，住房建设的近期前景逐渐恶化。

尽管有迹象表明，一些地区的劳动力和材料供应问题正在消退，独立屋的建筑成本增长也有所放缓，但鉴于积压工程量已经很大，对建筑商来说，这两个挑战在 2023年之后都将持续存在。

她表示，对土地和期房的咨询量较一年前大幅下降，未来一年将继续保持疲软。

Master Builders Australia首席执行官Denita Wawn表示，需要做更多工作来解决供应障碍，加快新房交付速度，以遏制迫在眉睫的租赁危机。

Wawn说：“如果不动用合理的财政杠杆，我们将看到利率上升的负面后果逐渐显现。建筑商看到了销售下降的证据，我们预计这种放缓将在2023年持续下去。”

然而市场似乎已经等不及了。

楼花恐出现抛售

业内人士表示，连续加息开始影响到楼花买家，一些人已经准备将手中未结算的房产脱手。

新楼盘挂牌网站OpenLot.com.au的创始人表示，过去12个月，询问出售或提名另一位买家接手一份无条件楼花合同的买家数量激增。

“我们看到2022年卖家的这类要求数量大幅增加，与2021年相比增加了一倍多。到目前为止，今年仍在延续这一趋势。”

2021年，该网站上只有22%的卖家咨询未结算的楼花。到2022年，这一比例升至47%。

基于此，我们预计，由于买家无法获得融资，开发商可能会面临楼花合同无法结算。

在这种情况下，开发商需要找到一个新的买家来购买这处房产。如果一些买家较早前买入，而合同价格较低，他们或许能够侥幸逃脱提名销售的惩罚。然而，如果提名合同在转售市场上没有竞争力，一些人可能会陷入困境。

提名销售是指一个买家提名另一个买家接手一份无条件的楼花合同，并由开发商批准。这种销售通常按合同原价进行。

PRD首席经济学家表示，由于预计今年利率将升至4.1%，楼花买家将面临比获得贷款机构有条件审批时更高的借款成本。

“这可能会促使他们转售房产。他们是否会赔钱，这取决于原始合同的条款”，“通常情况下，首付金会损失，但最终取决于合同。”

RateCity研究主管廷德尔(Sally Tindall)表示，随着利率攀升至高于预期的水平，无法获得贷款以结算楼花的风险有所上升。

“由于利率上升，12个月前可能已经通过银行偿款能力测试的人，今天可能很难通过同样的测试，特别是如果他们在这段时间内没有大幅加薪的话。”

市场正在发生变化。

面对持续加息，房价将何去何从？

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