官方重磅发声 房地产格局生变！

文/檀扒爷

第一财经消息，2月24日，央行和银保监会一块儿起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，一共17条，概括一下就是在开发、投资和运营等多方面给开发主体和住房租赁企业在融资渠道上开绿灯。

事实上，就在去年11月，这俩才发过《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》——大名鼎鼎的“金融16条”。时隔仅3个月，两部门再度联手，声势浩大。

不难看出，房地产的格局正在变化，租购并举要开始大踏步前冲了。

租赁住房 会不会烂尾啊？

去年12月，《扩大内需战略规划纲要（2022~2035年）》发布，提到要以人口净流入的大城市为重点对象，扩大这些地方保障性租赁住房的供给。因为是以今年要点“扩大内需”为背景的，比起单纯说租赁住房格局又上去了好多。

这样一看央行和银保监会此时推出威力增强版的“金融17条”很合时宜，直接提供了用于支持的金融体系，同时还展现了大家以往容易忽视的一点——保障性租房涉及的，不仅仅是“租房”这一个环节，而是包含开发、投资以及运营等多方面的一个庞大体系。

《意见》中亮点不少，主要集中在加强信贷产品和拓宽融资渠道上，比如：

1、房企、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等主体，都是商业银行可以发放开发建设贷款的对象，租赁住房建设的项目资本金不低于项目总投资的20%，同时贷款期限一般3年，最长不超过5年。

2、企事业单位可以批量购买存量闲置住房来当宿舍型保障性租赁住房，而相关贷款的期限不超过30年，额度则原则上不超过物业评估价值的80%。

3、支持给住房租赁企业发放经营性贷款，具体期限和贷款额度，则根据租赁住房是否属于企业自有产权来区分。

4、拓宽租赁市场的投融资渠道，支持商业银行通过发债来筹集资金专门用于住房租赁这块的放贷，支持住房租赁企业发债融资，创新住房租赁担保债券，稳步发展REITs等。

金融层面发力，对租赁这块的重视可见一斑，不过对于租赁住房，我总是会联想到国内房地产目前正在消化的一个大问题——烂尾楼。

要知道目前打造的体系是包含开发和投资环节的，投入市场的房源将不仅仅是存量房那一批，那么问题来了：

以后想租房的话，会不会遇上烂尾的可能？

这个问题可能还比较遥远，而且有人可能会说烂尾楼影响最大的群体其实是买期房的那一批，但是我查了一下，其实是有“预租”这种操作的，房企在新房取得房地产权证之前，就和承租预约人签了合同，预租人还要交一些预付款。而房企拿房地产权证是发生在交房之前的，因此“预租”是不是也会有碰上烂尾楼的情况。

当然本质上来说这其实还是烂尾楼的问题，但由于往后租赁市场会扩大，因此依然存在风险。不过话又说回来，这恐怕得看现房制度和租赁市场，哪个发展更快了。

现在已经有现房试点了，没准以后都是现房，对吧？

全国房屋超6亿栋

房地产是不是早就过剩了？

除了租赁住房大刀阔斧改造着房地产市场以外，近期还有一个劲爆新闻，那就是住建部表示国内现在有超过6亿栋房屋，注意是栋。

来源：财经白话

这一数据瞬间冲上热搜，惊掉了所有人的下巴，不断有评论大叫这叫哪门子供不应求，早就过剩了吧！

的确也是，6亿栋，就算每栋只有10户，那也是60亿户了，每户2个人就已经足够让全地球人一起过来安家了，还有好些富足的能给三体人。

当然这个说法很快被“辟谣”了，据中国建设报的消息，住建部的数据具体是这个样子的，这是一次房屋建筑和市政设施普查，涉及了国内6.6亿栋房屋，但注意这其中不全是住宅，而且农村房屋占了9成以上，城镇的一共就4700多万栋（但是面积上占了一半）。

然而即便如此，就算只有2500万栋是住宅，其实也是个庞然大物，现在住宅都建得很高，比如武汉那边天际线很多都是住宅组成的，50多层什么概念，就算有很多4-7层为主的低密度小区，和这些高层平均一下恐怕楼层也不会低，随便举个例子，一栋算30户（15层一梯两户），每户2人，那也15亿人了，都超总人口了，更何况这才城镇的量，农村的都没算进来。

所以这么一看，感觉房子就是过剩了，让不少人越看越不爽。

但我们要注意一点，全国房子的供需，并不是这么简单来看的，这跟地区、城市、房价、人口以及收入都密切相关。

打个比方，一个十八线城市，之前房地产大潮时招商引资卖了好多地盖了好多房，结果近些年人口净流出，房价又不涨甚至还跌，这时候供需怎么样？那就是供大于求了。

再看一大城市，2000万人口，还有人挤破头皮要来，房价一个劲涨，一平6万多，但是人均可支配收入才7万多，一年买不起一个厕所的水平。然后调查一下，发现有700万套住宅（实际不止），这种情况下供需如何？

很难说清，如果从总量上看，那估计又是房子太多，但是从人群（主要看收入）来区分，就不一样了，以房价作为标杆，最终结果可能演变为全市四分之三以上的房产，对应的目标群体是全市四分之一不到的人口，他们消费得起。

而剩下四分之一不到的低价房产，则要被超过1500万人去抢，这时候你说还是供大于求吗？

所以房子是否过剩，房地产是不是供大于求，不是简简单单看个数字就行的，在自己选择的生活区域内，多的那种买不起，少的那种你可能又抢不到，而工作或是自尊心，又让人无法回到十八线小城去过日子。

也正是因为这种情况，租赁市场的开发更是显得尤为重要，不管怎么说，保障性租赁住房的租金，应该还是能够配适绝大部分人群的，这也是为啥国家一个劲要把这个住房体系搞出来的原因。

房地产正在发生巨变，租赁市场正在大踏步到来。

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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