国资盘活样本：武汉汉阳“祁遇”的华丽“转身”

21世纪经济报道记者陈红霞、实习生井然 武汉报道

2022年，中国国企改革三年行动正式收官，身处湖北武汉的汉阳区国资委，在创新中突破，将一块看起来毫无希望的“烂尾”资产重整盘活，在高质量发展路径上描下浓墨重彩的一笔。

这场化腐朽为神奇的探索，始于一座被命名为“祁遇”的新型商业体，其地处武汉市汉阳区汉阳大道与鹦鹉大道的交汇处。在上世纪八九十年代，它是名噪一时的百年老字号“祁万顺”。而今，老旧黯淡的楼体焕然一新，蝶变为面向年轻社交群体的一个潮奢文化空间。

让这座不到8000平方米的老旧资产华丽蝶变的“操盘手”，是汉阳区委、区政府在思想破冰之下，整合国有资本成立的全新“招投一体”平台——汉阳投资发展集团（以下简称汉阳投发集团）。它的成立，也是汉阳区资本招商、股权招商的里程碑。

作为汉阳区最年轻的国企，汉阳投发集团选择了祁万顺酒楼这块最难啃的骨头，作为盘活不良资产的首个案例。在不到一年的时间里，其先后攻克压在这座老旧资产上的“七座大山”，让祁万顺酒楼的意义，不仅仅只是一场国资盘活的样本，更是中国新零售时代创新突破的缩影，也让武汉市在建设国际消费中心城市的探索中，有了新的实施路径。

破茧“祁万顺”

上世纪20年代，“祁万顺”凭着一碗皮薄馅儿大的馄饨开始了它的商业传奇。鼎盛时期，位于钟家村十字路口的这栋6层酒楼里座无虚席，曾经连续5个月销售额居武汉全市餐饮行业之首。“八九十年代谁家办喜事，能在‘祁万顺’摆一桌酒席，那是相当有面子！”多位武汉老汉阳人如此骄傲地回忆。

但进入新世纪后，随着经营滑坡、转型失败，祁万顺酒楼陷入重重困境，楼体被切豆腐块似地转租出去，低端无序的个体户取代了昔日风光无限的餐饮主业。而祁万顺酒楼所在之处，钟家村商圈作为“三镇十字路口”的商业封面地位也日渐式微：汉商银座业态老旧；闽东国际集中了中小企业和低端商业；铜锣湾几易其主，陷入产权纠纷破产困境。即便两条地铁线在此交汇，也并没有挽回颓势。

但在2021年夏天，汉阳区启动辖区内的国资盘活，这也是祁万顺转身的开始。彼时，新成立的汉阳投发集团会议室里，一群年轻的高管经过激烈地争论后，出乎所有相关方和外界的意料，瞄准了“百病缠身”的祁万顺酒楼，作为其操盘的第一块资产。

“它是汉阳区包袱和问题最多的一块国有资产，但它也是最有想象空间的资产。”汉阳投发集团董事长冯振宇这句论断，点出了祁万顺酒楼的无限可能。因为它所在的位置，不仅是汉阳大道左岸商业的起点，更是汉阳区整体商业格局提档升级的“桥头堡”。

对于这块不良资产的盘活，投发集团打破了常规思路：“改造决不仅是改造楼体、重新招租，用‘新瓶’装‘旧酒’，祁遇要成为招投一体模式下一块大的试验田，借助资本和市场的力量整合优质企业与优势资源，赋予资产全新内涵，孵化一批优秀品牌和一批武汉乃至全国首店，催生更多创新的商业模式，探索盘活国有资产的新路径。”

带着这种定位和商业判断，汉阳投发集团敲定祁万顺，启动其蝶变之路。

拔除“七座大山”

但如同所有国资体系的不良资产一样，祁万顺酒楼的盘活，困难重重：租户解约、员工安置、社保欠拖、股权混乱、债务重负、税费长欠、转型选择等七重考验，横亘于前。

此时的祁万顺酒楼，杂货铺、服装档口、小旅馆、KTV等低端业态充斥在6层楼的空间里，尽管位于钟家村腹地的黄金位置，2楼以上每月每平方米的租金仅30元，深陷收不抵支、资不抵债的困境。这不仅是祁万顺酒楼本身的经营不善所致，更深层次的原因，是其定位早已不符合互联网时代年轻消费群体的需求和喜好。

实现自内而外彻底更新迈出的第一步，就面临着清退现有商户的难题，这也是整个改造中耗时最久、最困难的一项任务。

汉阳投发集团有一支以“90后”为主要成员的专班小组。2021年10月起，他们负责与祁万顺酒楼的商户谈判，解除现有租约。然而，谈判的难度远远超出这帮年轻人的想象。商户们吃着低廉租金的红利，根本不愿意离开，在面临退租协议时的抵触情绪一个比一个更激烈。

“我们提出了比较合理的赔偿方案，也承诺帮助商户寻找新的合适商铺让他们搬迁，尽可能回应他们的需求。尽管这样，在推进过程中依然遇到了非常大的阻力。”负责祁遇招商工作的小肖回忆，商户们把补偿金额抬得很高，拉出措辞激烈的横幅标语、四处投诉。

清退过程最艰难的是一名承租两层楼的一家商户。得知要退租，她一口咬定600万元的补偿金。两个月内，她给市长信箱连发50余封投诉状。在守护国有资产与妥善解决矛盾之间，年青的专班成员坚守底线无数次与其沟通，最终突破了她的心理防线，完成了清退。当最后一位商家完成退租协议时，武汉已进入温暖的三月。

紧接着，汉阳投发集团启动了对祁万顺酒楼278名下岗员工的分流安置。对于有工作意向的，帮助他们就业；对于已有出路的，按照最高标准给予法定补偿金；对于生活确实困难的，按实际情况分别予以解决，使职工各得其所，从而减少了每年多支出的近百万元生活费的担子。对于即将退休的70名员工，汉阳投发集团为他们补缴了近千万元的社保及滞纳金，使他们老有所养。与此同时，积极筹措资金，厘清了祁万顺酒楼四分五裂的股权，一次性解除了大笔的欠费和债务。

就这样，“七座大山”被连根拔除，祁万顺酒楼“轻装上阵”，真正开始转型重生。

操盘的“创新”

重生的第一步，对汉阳投发集团来说，就是在完成包袱处理的同同时，启动招商工作，他们基于祁万顺的重新定位和汉阳区现有的商业格局，计划寻找具有创新型和成长性优质企业的落户，但如何达成所选企业的优质，首先考验的是汉阳投发集团操盘的执行力和效率。

2022年4月，投发集团在市场考察中初次结识了欧派国际，这家主营奢侈品全球供应链和数字化新零售的企业正深陷产权之困，投发集团敏锐地嗅到了双方调性的契合，以效率为先，在第一次线上会议上，便果断地伸出了橄榄枝，并帮助欧派国际拿回实控权，后者将总部迁到汉阳，并将首家线下奢侈品集合店潮奢云铺在祁遇落子，填补汉阳奢侈品消费的空白。

打破常规创新，则是汉阳投发集团操盘的又一“秘诀”。位于祁万顺酒楼一楼的蔡林记是汉阳地区最早、销售额最高的门店，但其与“祁遇”的新定位不符，这是不争的事实，初期，投发集团决定不惜代价将它劝离。但长达三个月的仔细的磋商和思考之后，考虑到蔡林记依然牵系着汉阳人的“美食文化情结”，投发集团突破性的决定，将祁万顺和蔡林记两个老字号“整合”，打造一个武汉老字号的“双品牌战略”下的中国旗舰店，他们还亲自“动手”，从定位、设计、细节打磨上全程主导这一旗舰店，在空间设计上，要求兼具现代感与艺术性，在餐品上，将祁万顺的葱油拌面和藕汤馄饨，融合进旗舰店的餐品，并提出了打造“五星级”标准。“投发的团队一周有三天扎在我们店里，比我们跑得勤多了，”蔡林记的负责人如此表示。在当下的试运行中，全新组合而来的蔡林记，在传承历史文化底蕴的同时，成为武汉新消费市场的潮流地。

这些操盘思路的背后，是投发集团对祁万顺酒楼盘活的深层顶层设计：不能仅仅把它塑造成一件挂在墙上的文物，而是必须拥抱时代浪潮，以新的形式让它焕发活力，真正扎根在城市发展的进程中。因此，盘活祁万顺酒楼，变身“祁遇”，不仅只是新型商业企业的引进和创新，要打造的是一座5G时代的潮奢社交目的地，并探索一种全新的商业模式。

“祁遇是招投一体模式的创新场景应用，在这里，汉阳投发集团和商户不是简单的房东和租户的关系，而是在资本和市场的复合作用之下催生出的共生关系”，公司执行总裁潘希钰介绍到。

这种操盘思路下，2022年9月21日，华中最大裸眼3D屏“三镇之眼”亮屏，迅速在社交平台引起广泛关注。当天，来自“祁遇HIYOUNG数字视觉大赛”的10条3D视频作品陆续在大屏幕上展播，一批优秀的参赛企业后来相继落户在汉阳。基于一块屏，一场赛事，链接一批优质企业，正是“招投一体”模式的具体表现。

深耕奢侈品供应链13年的欧派国际，此前一直选择做各类电商平台和商业体背后的云仓，开设线下旗舰店对于其希望打造的新零售平台来说意义重大。“选择在汉阳、在祁遇落地全国首家线下旗舰店，不仅是感受到了汉阳投发集团提供支持的速度和温度，更是看好招投一体模式。”LUSSLOOP潮奢云铺总经理陈浩然认为，后疫情时代，人们的消费习惯可能会改变，祁遇为品牌提供了全新的、包容的空间，双方能够一起摸索，实现更多的可能性。

“2023年，祁遇计划以每个季度开2-3家店的速度，在年底形成成熟的商业模式和体系，并实现盈利。我们不追求传统商业体的网红式火爆，而是要打造首店经济、助力汉阳商业提档升级。”汉阳投发集团商业运营负责人付雅琴介绍。届时，不仅租金将较改造前翻倍，企业的增值增效会带来更显著的经济效益，由此带动的就业则进一步凸显社会效益。对武汉建设消费中心城市来说，这也是一次打造首店经济的探索。

“焕新祁万顺，是汉阳区在招投一体模式下资产盘活战略的首次发力。我们不做追风者，而是思考如何创造下一拨风口，等风来！”冯振宇说。

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