通过一系列社科院公布的2022年经济及人口数据分析，2023年房地产市场的发展将有以下三个特点。

一、纯刚需的住房需求减少

随着出生率的降低，中国目前已经步入老龄化社会。目前城市住房，有不少家庭，尤其是上一代就在城市定居的家庭，基本都是老人一套，年轻人一套。那么这样的资产构成，对这样的家庭而言，很可能就不会再去购置房产。

因为老人迟早去世，多出来的房子就可以留给年轻人的后代来居住。他们如果需要改善居住环境，大概率也会选择卖掉其中的一套。 而随着出生率的降低，房地产市场会长期处于一种总供应量大于总需求量的情况。

结合中国居民目前的人均收入情况，有刚性购房需求的群体，往往也是中低收入群体。目前的房价水平，对他们来说，依然过高，所以，这部分刚性购房需求的群体，会在市场上选择最经济的产品。他会选择购买总价较低的二手房，或者总价较低的新房。

但是，必须指出的是，中国房地产市场存在一个严重的误判，当然这也是在经济环境较好的时候，做出的判断，就是未来有大量的改善型住房需求。

在经济不停发展，人民收入不断提高的前提下，这种判断是有一定可能性的。但是，目前的实际情况是，全球都已陷入经济发展的衰退周期，中国居民的收入已经不可能再像2019年之前，每年都稳步提升。

所以未来的中国的房地产市场，从需求端的看，刚性需求的住房者，会选择购买价格低的二手房或者新房。改善需求的购房者，一般会将原来一套房子卖掉，而后再购买改善型新房。

其中就会出现一个问题，就是改善型需求的购房者抛售的房产，由谁来接盘，又该如何定价。如果价格过低，这部分改善型需求的购房者，大概率会选择惜售，因为如果价格过低，他们购买改善型住房后，又会背上巨额债务，导致生活质量下降，这会极大影响他们最终的选择。

而如果二手房价格不降，那么刚需群体就会到新房市场需求目标。如果此时房地产市场不能提供大量总价较低的产品，那么刚需群体也只能持币观望。

而2023年房地产市场发展的关键就是，如何有效的解决刚需购房群体的需求。

纵观近几年房地产市场上各大房地产商的产品，可以明显的看出，经济型的套二住房越来越少，至少都是小套三户型。而改善型住房的比例越来越大。产品的总价也居高不下。

我们要看到，刚进入新城市工作生活的年轻人，一个总价较低的套二户型已经能解决他们七到八年间对住房的需求。

在这里我们也要看到另一个消费群体的存在。即以前购买了小套二户型，如今有了孩子，又需要家里老人前来照看孩子的家庭。这类消费者的存量巨大。而且这类消费者大多有一个特点，就是他们属于中低收入阶层。当年选择购买小套二户型也已经是竭尽全力。又因为前几年的房价暴涨，他们也没有足够的资金再去添置一套住房给老人居住。只能两代人挤在一个小套二的房子内生活。

对于这个消费群体来说，最好的选择，就是在周边小区购置一套总价较低的户型给予老人居住。但是目前看，他们从二手房市场上很难找到能满足他们需求的产品。

二、购房群体的分类化，目前购房者的群像白描

笔者在青岛工作生活了15年时间。以笔者生活的片区为例。此片区2010年开发，当时房价11000左右。至2014年涨价至18000左右。2018年青岛上合峰会达到顶点35000元左右。此后便一路下跌，二手房房价来到30000左右，精装新房房价约33000左右。

这个片区的目前购房者大约分为三类，一是新入住到这个片区的人。二是为家里老人添置一套住房的人。三是为了改善住房质量的人。

新入住到这个片区的人也分为两类，第一类是资金较多，对这个片区的环境资源有需求，所以购置了这个片区内总价较高的大户型二手房或者新房。

第二类则资金较少无法购置此片区内的新房，因为这个片区的新房面积段基本都在110平米以上，他们只能选择当年第一批入驻者出售的二手房。当年的户型面积段集中在70到90平米。

而为家里老人添置住房的人与改善住房质量的人，基本都是当年的第一批购房者。前者大部分考虑到实际需求，只为老人购置一套小户型，而这个片区的市场上，早已没有这类产品，也只能从二手房市场寻找目标。

而购买改善型住房的购房者，往往也因为新房总价较高，首先选择将原来的小户型卖掉，再去购买大户型，在等待期房交付的时间里，他们只能租房居住。笔者的几位朋友便是如此。

而这几类购房者中，其实对于购买房产的需求最为迫切存量也最大的群体，是新入住本片区的资金较少的购房者以及希望能为老人购置一套小户型房产，与老人分开住的的购房者。

但是目前的市场上，本片区的住房产品，并未充分考虑这些低收入群体的住房需求。他们只能在二手房市场寻找目标。但二手房总体而言户型设计落后，配置落后，如果在价格没有绝对优势的前提下，很多购房者都会打退堂鼓。

市场上的房产户型产品之所以出现这种现象， 其原因也在于资本的逐利性，民营房产的产品肯定是考虑最大程度的压榨这个片区消费者的金钱。去满足最能为自己带来收益的消费群体的需求。

而目前，我们可以明显的看出，房地产市场已经逐渐开始成为一个国营市场，而不再是民企的天下。这当然不利于资本型市场的发展，但却很有利于计划型市场的发展。

在2023年，我相信国家会结合城市居民的实际需求对房地产市场有一个发展方向的统筹。切实考虑存量最大的中低收入群体的住房需求，为他们提供合适的房地产产品。

三、高收入群体锐减，高总价产品预冷

2022年，房地产行业、互联网行业、金融行业都出现了大规模的裁员。高收入群体也急剧减少。但我们看到中低收入群体的基本生活和收入得到了一定的保障，这也从一定程度上决定了，未来几年，高总价的房地产产品市场肯定会受到一定的冷遇。毕竟高收入群体减少，有能力购买高总价产品的消费者也会减少。而中低收入群体所需求的经济型小户型会逐渐再次出现在市场上。

我们可以想象一下，在城市化的道路上，一个最好的居住场景是什么样子的。是四世同堂居住在一个200平米以上的大平层中，还是各有个家，老人有自己的独立的房子，年轻人也有自己的独立空间，同时二者靠的也比较近，能够相互照应。笔者认为，后者应该是大多数人真正向往的最符合人性需求的居住场景。

几千年来，在农村家里孩子成婚后，老人也会进行分家或者为孩子单独盖房子，而后两个家庭分开居住生活。而在不得不在一起生活的两代人，往往大大小小会有不必要的拘束，并逐渐的产生一些不快。

而这种现象，其实目前非常普遍的存在于前些年刚在城市里定居，目前有了孩子，老人不得不来照看孩子的家庭里。而解决这一问题的最好的方式，就是在他们经济实力能够负担的前提下，为他们提供一个经济型的小户型，两代人分开居住。

这类消费需求的存量是巨大的。

其实，这也是未来国家统筹房产市场发展时，应该会去着重解决的一个问题。在房地产市场剥离其金融属性和资本属性后，住房会更好的回归起居注属性，更好的为最广大的中低收入群体服务。

综上而言，笔者认为，就发展趋势而言，2023年房产市场仍处于一个下滑的惯性中，这也是由于目前市场上房地产存量产品和存量最大的那批消费者的实际需求及经济实力不匹配造成的。

随着这部分产品的逐渐被消化，新的能够满足最大存量消费者需求的产品的出现，房地产市场的消费才会慢慢扭转颓势。

房地产的发展，与城市的发展和规划及人民群众切实的生活质量都密切相关。

而前二十几年房地产的发展，受制于金融和资本的逐利性，而丧失了其本心本质。

2022年的地产大萧条，民营房地产的逐步退出舞台，可以看做是一场具有历史性意义的拨乱反正。未来是光明的。

笔者相信，未来中国房地产的发展会回归到住房的本心本质上。正是：安得广厦千万间，大辟天下寒士俱欢颜。

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