山东济宁房价连跌背后：失去棚改支撑 卖地收入急剧萎缩

图源：中房报图库

白珍亮/发自山东

开年以来，央行、银保监会、住建部等部门纷纷针对房地产发声。

1月5日，中国人民银行、银保监会联合发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，济宁市成为山东省唯一满足放宽房贷利率条件的城市：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降。

然而这个地处鲁西南的城市新建商品住宅的价格自2016年9月份起至2020年1月曾经连续42个月上涨，此后济宁楼市开始进入下跌轨道，时至今日，济宁楼市依然在失速中徘徊。

“棚改”利器风光不再

记者了解到，济宁楼市的一度辉煌，得益于“棚改”的支撑。十三五”期间，山东省下达济宁市棚户区改造任务19.59万套，济宁超额完成任务，共实施改造了21.35万套，这也间接让济宁房价迅速地上涨。

“济宁是典型的藏富于民的城市，济宁人均GDP省内排名中后，但是济宁是孔孟之乡、历史文化名城，个体私营经济相对发达。”卓易数据研究院院长段敏敏认为，目前这类城市还存在巨大的人口红利，济宁60%，乡镇人口进城意愿强烈，催生了庞大的住房需求。

记者获悉，过往几年济宁棚改货币化安置比例较高，为房地产市场创造了巨大的需求，自2016年开始济宁市房地产市场发展迅速，楼市量价不断提升，在此期间除了本地房企九巨龙集团、鑫声玉城置业、鲁能集团等在济宁大量购买土地开发住宅之外，品牌房企如保利、龙湖、碧桂园、中粮地产等也相继进入并深耕济宁市场，济宁开始进入“群雄逐鹿”时代。

不过，2018年起济宁市棚户区改造政策开始转向，减少货币化安置、鼓励实物补偿，对济宁楼市造成一定影响，而整个2022年，济宁全市“棚改”任务急剧萎缩到3043套，“棚改”这个济宁楼市最大的发动机效果不再。

土地收入大幅减少

在市场端，2022年，济宁楼市新房销售不畅、土地难卖成为常态。

根据卓易数据统计，2022年济宁全市商品住宅供应191.92万㎡，成交180.97万㎡，均价9737元/㎡，供应环比去年下降35.20%，成交环比下降37.60%;价格环比下降5.62%。

而整个2022年，在楼市陷入低迷后，济宁土地市场也陷入沉寂，流拍现象增多。

根据相关数据，2022年济宁城区全年土地收入只有80亿元，供应总建筑面积254.7万㎡，环比下降44.3%，成交建筑面积202.7万㎡，环比下降50.3%，成交楼面均价3600元/㎡，环比下降13.1%;月度来看土地供求主要集中在下半年,以底价成交为主。

而在过往，济宁土拍市场也十分火热。其中，2021年7月14日，任城区一宗商住用地进行拍卖，吸引了来自全国各地的13家知名房地产企业参与竞拍，其中包括碧桂园、绿城、保利等龙头房企。在经过217轮的激烈竞拍、溢价率46.09%被济宁一家本土房企摘地。

而在更早的2018年上半年，济宁住宅用地供应79万㎡，成交50万㎡，成交均价高达421.06万元/亩，整体溢价率94.08%。

政策刺激频频

面对这种局面，济宁楼市利好刺激政策不断。

去年10月份，济宁出台公积金新政，双缴存职工家庭、养育未成年子女的多子女家庭、购买首套自主住房的多子女家庭等,公积金贷款最高额度由40万元提升至60万元。济宁首套房公积金贷款首付款比例由30%调整为20%,二套公积金贷款首付款比例由40%调整为30%。

而从去年10月5日(含)起,济宁市调整了首套住房商业性个人住房贷款利率。调整前贷款利率下限为4.1%,调整后为3.95%。以30年期100万元的商业性个人住房贷款为例,调整后将为购房者节省利息3.12万元,每月节省利息支出86.61元。

有分析人士认为，近期济宁房贷利好政策的出台，有效刺激了客群消费，让楼市活跃度提升。随着政策的逐步推进、再搭配案场促销政策，让市场迎来房地产行业的曙光。