随着近些年南京城市的快速扩张以及部分老城的改造升级，商业综合体作为各大区域中心的地标，其数量也实现了井喷式增长，其规模往往还都较为可观。但令人遗憾的是，其中不少商业体后来的日子都不太好过，甚至有些刚刚开业没多久，就开始了所谓的闭店重新装修。这不禁让人思考，商业体的困难到底出在哪？

一、都市圈级与区域级

个人认为城市的商圈消费是有明显区别的，以南京为例，新街口对应的是都市圈级别的消费，除了日常品类，新街口还有满足南京旅游人口的消费需求，毕竟整个老城可以说是遍地景点。可见新街口消费客群对应的不仅仅是老主城、各大远近郊区、还有周边都市圈城市的人口。所以他有能力往大、往多、往奢的方向去做。但即使如此，也不能保证所有的商业就一定能长期保持成功，在新街口失败的业态也不是没有。

但各大近郊或者远郊新城的所谓商圈就完全不是这个逻辑了。首先没有旅游需求，没有外地客流、客群主要对应的仅仅只是周边几公里范围内的本地居民。其次人口消费习惯上也和新街口有很大不同。

近远郊新城不管是不是规划的市级分中心，现阶段大多数还是睡城的本质，人群主力要么是朝九晚五、上五休二的上班族，要么是退休带娃的老年人。上班族日常上班没有机会消费，最多也就周末两天外出，当然其中还有不少是蜗居型的生活习惯，不喜欢出门。而老人的日常消费场景大多并不在商场，更多是超市或者菜市场。很多时候即使带娃在商场也是出于蹭空调的想法，未必会有真正消费行为产生。

所以从这个角度来说，你会发现不管是近郊新城还是远郊新城，其对应的客群消费欲望、消费意愿明显偏弱，如果人口再不足，那商业后期拿什么作为支撑？这就需要对郊区的商业规模做出更加合理的安排。

二、线上与线下

另外，由于线上消费习惯的养成，对于商业来说，线下的业态也必须进行调整。根据我的观察，尽管这几年开业的郊区商业体一个比一个大，一个比一个漂亮。但只要过了那个新鲜的时期，其主要消费人群依然主要集中在小吃与商超集中的一层或负一层、以及餐饮集中的顶楼或次顶楼。而中间楼层常见的服装等业态受线上影响，很多时候感觉店员都比顾客还要多。

回过头来你会发现即使郊区的商业体升级，高大上了，但主力消费业态和很多年前那种一个商超主导的商业并没有相差很多，人群的消费并没有因为商业体的升级而跟随升级。

所以个人认为郊区一定要对自己有一个清晰的认识，即使规划层面定位很高，即使相信自己有这个实力，但早期一定要老老实实的控制好商业的等级和数量。规划的商业用地可以先预留，充当停车场使用，也可以先从仓库式超市开始，等到时机成熟，拆了再玩高大上也不迟。实际上很多郊区新城的早期阶段，只需要一座中大型的商超以及规模适中的餐饮一条街就能满足日常需要。

当然我不是说郊区新城不配拥有高端商业，我的意思是城市的发展，业态的升级需要一个过程，可以先规划好，各个业态的用地也都可以实现预留，但不能为了好看，为了抬升地价，盲目的上马高端项目，甚至一下子上好多。

咱们很多的郊区恰恰直接跳过了这个一步一步正常升级的过程，一上来就干CBD，一上来就要20万方以上的超大型综合体，一上来就要高端奢侈品店，恨不得第二年就成为第二座第三座新街口。不是说不行，但这种拔苗助长注定长久不了，即使强撑，也很容易被反噬，实际上这样的做法根本划不来，反而容易打击板块发展的信心。