年终盘点 - 长沙新房成交价连升12个月 “大平层热”是主因?

刚刚过去的2022年，在房地产市场行情持续走低的大环境下，即使是置业最热门的一线城市也难抵大势，房价开始掉头向下，反而一直被誉为房价“洼地”的长沙，却在房地产大熊市之年，走出了一波房价12个月连升的逆市行情。

长沙房价是开始飙涨了吗？真相究竟如何？

红网时刻新闻记者 戴丹 长沙报道

大平层热销，带动新房成交均价上行

据中国指数研究院日前发布的最新一期“百城价格指数”：2022年12月，全国100个城市新建住宅平均价格为16177元/㎡，环比下跌 0.08%。其中，长沙市（注：统计范围为市内六区+三市县）新建住宅均价为9498元/㎡，环比上涨0.03%。

（图表来源：中国指数研究院）

单看数据：2022年12月，全国100座被统计的城市中，有68城房价环比下跌，22城持平，长沙的城市新建住宅环比微涨，涨幅为百城榜第三。

再往前回顾，自从进入2022年以来，长沙的新房的月度走势均为环比微涨，连涨12个月表现相当“坚挺”。

“不是有很多项目在促销吗？为什么长沙房价一直在涨？”“是不是再不出手就买不起房了？”相当多有置业需求的市民充满疑问。

事实上，长沙新房成交均价的持续上行，与“大平层”的热销有着直接关联。以2022年12月最后一周（2022.12.25-12.31）的市场表现为例：在湖南中原研究院发布的周度排行榜热销项目中，当周成交前10的商品住宅项目，就有6个是均价1.5万元/㎡以上的精装改善/终改项目，包括：江悦和鸣、中建钰和城、龙湖舜山府、万科森林公园、招商雍山湖、运达滨河广场，其中运达滨河广场定位为豪宅，主力户型为141-736㎡，成交均价29280元/㎡。

从全年来看，据克而瑞新公布的全国百强楼盘销售榜，长沙有5大楼盘进入全国销售面积百强，分别是：北中心保利时代、万科森林公园、长沙悦府、澳海望洲府、城发恒伟洋湖映2009。这其中，万科森林公园、城发恒伟洋湖映2009是典型的改善型项目，而长沙悦府则是2022年长沙楼市当之无愧卖得最火的大平层高端项目，均价2W+。

买方市场，年底楼市库存创新高

实际上，长沙楼市已全面进入了买方市场，库存刷新历史峰值，市场两极分化明显；当前的市场走势并不足以支撑房价全面上涨。

（图表来源：湖南世联市场知识中心）

据湖南世联市场知识中心的统计，截至2022年11月底，长沙内五区商品住库可售面积约为731万㎡，同比上浮5个百分点，去化周期首次突破12个月，达12.5个月，刷新近三年以来的历史峰值。

另据湖南中原研究院的数据，截止2022年12月底，长沙市内五区新建住宅的年度累计供应为736万方，同比下降37%；年度累计成交633万方，同比下降47%。

（2022年12月长沙楼市数据速览。图表来源：湖南中原研究院）

整体来看，2022年新房市场的表现为：去化流速放缓，出清周期拉长。对于房企而言，销售端的压力正在增大，不排除相当一部分房企会选择“以价换量”。

事实上，就在2022年底业绩冲刺阶段，长沙楼市的优惠促销手段可谓是层出不穷，如：推出工抵房、特价房等特惠房源；精装改毛坯；部分新盘备案价上88折起；首付分期、买房送车位、送家电等各式促销优惠力度不断加大。

分化明显，2023年刚需改善项目都有机会

全新开启的2023年，长沙楼市的走向如何？

在湖南世联市场知识中心的专家看来，从政策面看，相较其他二线城市，长沙政策的优化空间比较大；新房市场短期内将延续筑底行情，企稳复苏可能要等到下半年，甚至是第四季度。市场冷热分化格局仍将延续，而交付力强、有资源支撑的品质盘将持续受青睐。

未来一年的房价是否将继续上行？

“大户型产品2023预计还有近200万方上市，且我们统计的均价1.3万元/㎡以上的新房面积占比约51%，所以价格肯定是上浮的。”在湖南中原研究院执行院长陈世霞看来，2023年全年，长沙新房价格预计还将会有5-10个百分点的上浮空间。

另一方面，对首次置业的刚需购房者而言，也不用太过于担心受房价的影响。就在12月中旬召开的中央经济工作会议上，“确保房地产市场平稳发展”“保交楼、保民生、保稳定”被明确提出。随着房贷利率的下调，以及公积金贷款额度、二胎家庭、三胎补贴等各个维度的购房利好政策的出台和叠加，2023年同样会是置业的好机会。

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