趋势- 长沙房价连涨24个月究竟是怎么回事？对2023年有何影响？

真相| 为何说长沙的低房价，反而伤害了长沙居民的获得感和幸福感?

导读：高房价带来的买房难问题是中国很多城市的民生痛点，但在长沙，超低房价带来的对居民财产性收入的伤害却是长沙的“民生”痛点。长沙与全国其他同等城市相比房价超低，在以前，或许确实是一件幸福的事。但时也势也，到如今，超低房价给长沙市民带来的似乎不再是幸福，相比全国同等城市，财产性收入太低成了长沙市民心底的痛，不利于市民的消费信心提振。中央经济工作会议指出要“多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善”，如何多渠道增加长沙市民的收入呢？让长沙房价合理回归可能是最迫切、最有效的办法。

2022年是中国房地产大破大立之年。持续一年的下跌中，哀鸿遍野，很多的地产神话破灭了，但也有新的楼市传奇逆风飘起。最引人注目的就是房价：曾经被认为房价永远上涨的一线城市，最终也抵挡不住大势的力量，房价开始掉头向下；曾经被誉为中国房价“洼地”，常年位居中国最具幸福感城市前列的超级网红长沙，却在房地产大熊市之年，上演连续20多个月房价上涨的奇迹。

长沙房价今年这种反常的示范性的信号，对长沙市民和中国楼市究竟意味着什么？很值得我们猎奇一把、探讨一番。

正常与反常：长沙商品住房价格连续24个月逆势上涨

根据中国指数研究院近期发布的2022年11月“百城价格指数”显示，全国100个城市新建住宅平均价格为16190元/平方米，环比下跌-0.06%。其中，长沙市（注：长沙市的统计范围为市内六区+三市县）新建住宅均价为9495元/平方米，环比上涨+0.15%。

百城新建住宅价格表局部截图

2022年11月房价再次飘红后，长沙新房价格已经连续24个月上涨。房地产大调整年，全国大部分城市都在下跌，长沙房价还在稳中有进。

另一个更权威的房价信息渠道，国家统计局公布的“2022年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”中，2022年11月，长沙新房价格环比上涨0.5%，同比上涨3.0%。

过去24个月，国家统计局发布的长沙房价，每个月同环比数据均是清一色的上涨。长沙房价的上涨起点正好是本轮房地产调控开端，三道红线等融资政策全面收紧之即，最近两年，长沙房价可持续的长阳，贯穿了中国房地产从上演牛市最后疯狂到房价连续性下跌的全过程。

国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格长沙市同环比数据

关于长沙房价亲民，控制得力的原因已经被人讲滥。本文不想再唱赞歌，而是想探讨一下，长沙房价长期不涨的不正常和逆势连涨的反常。

长沙市从常住人口总量，人口净流入量，人均收入和GDP总量等指标上，跟与之相当的城市房价低了不是一点半点。如果说以前的长沙房价过低是调控扭曲了市场价值规律，那么现在长沙房价的连续上涨似乎也透露出了操控的痕迹。

在长沙房价连涨起点的2020年12月，中指研究院全国百城新建住宅价格中，长沙房价是8943元/㎡（市内六区+三市县），连涨24个月后的2022年11月，同样是中指研究院住宅价格数据，长沙最新房价是9495元/㎡。看似轰轰烈烈的长沙房价长阳，两年时间总共也只净涨552元/㎡，累计涨幅只有6.1%。前几年还在牛市的中国房地产，房价一年内上涨50%及以上的城市比比皆是。

长沙房价在全国楼市萧条之中还持续上涨，说明楼市基本面良好，房产价格在回归其真正价值。另一方面，长沙房价是如此的“干净”，龟速般的房价上蹭，表明长沙房价的一切变化似乎都在“被掌控”之中。这种现象对长沙的城市发展和居民生活到底利弊如何？结论并不如长沙房价表现的那么傻白甜。

超低房价的反思：对长沙市民的财产性收入伤害甚大

低房价的好处大家都懂。对高房价的口诛笔伐是房地产评论界“20年来最受追捧的热门话题”。当出现长沙这样房价有大涨条件却控制极严的清流，自然被树立为不可多得的示范。

楼市永远是买卖双方的搏弈。没买房的自然希望房价越低越好，已拥有房产的当然是盼望房价天天向上。高房价带来的买房难问题是中国很多城市的民生痛点，但在长沙，超低房价带来的对居民财产性收入的伤害却是长沙的“民生”痛点。

根据2020年50城房价收入比排行榜，长沙的房价收入比为6.2，排在最后一名。意味着在长沙工作6.2年就可以买下一套房子，而当时的全国平均水平为13.4，一线城市甚至达到26.6，这表明长沙几乎是中国一二线大城市中最容易买房的城市。

另一方面，长沙的自有住房拥有率长期高居全国城市第一。据2020年央行的调查显示，中国家庭住房拥有率达到96%，家庭户均拥有住房1.5套。这个指标放在长沙远远不止。不夸张的说，在长沙只要生活条件过得去的家庭，拥有2、3套甚至更多住房的家庭占比极多。

根据2012年的一份历史资料显示，当时长沙以90.1%的住房拥有率居全国城市第一，而且领先前十强城市幅度很大。十年后，当全国平均住房自有率都达96%时，长沙市要是认真统计住房自有率和多房户比例，结果或许只会更加惊人。但是，长沙的房叔房婶们遍地走，却并没有被中国房价30年大幅上涨带来的财产性收入和财富增值快感砸中头。

2019年，央行调查统计司调查显示：“中国家庭户均总资产317.9万元，净资产均值为289万元。我国家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成；金融资产占比较低，仅为20.4%。”

以住房为主要财富来源的中国家庭，人均住房面积仅次于西藏的湖南省，家庭户均资产只有229万元，远低于全国平均水平，这是吃了房价太低的亏。长沙的情况也好不到哪里去，至少家庭资产与拥有的房产数量严重不成比例。

人类的悲欢并不相通，过去若干年，当全国很多城市居民在痛恨房价过快上涨时，守着一堆房产的很多长沙市民，却在苦恼房子并没有带来收益，甚至带来的是负收益，又如何敢放肆消费呢？可见房价非正常的总是不涨，对市民福利还是有巨大的负面作用的，所以有市民在市长热线中抱怨房价太低，在全国也只会发生在长沙。

尽管房价太高对一个城市不完全是好事，但房价太不正常的低，也不见得是一件好事。对一个市民普遍拥有房产的城市，市民直觉的感知就是，房价过低，并没有增加广大人民群众的获得感、幸福感和安全感；市民直觉的感知就是，个人财富增长缓慢，卖掉长沙几套房还买不起一线城市一套住宅，凭什么？尤其是在长沙这样一个买房并不难，房产自有率极高的城市，有类似痛感的市民不在少数。

这或许是在过去激烈的城市竞争中，长沙为维持发展“优势”而做出的取舍。但财产性收入超低，导致了长沙市民收入超低，与其他城市市民相比非常地不公平，长沙市民在创业、投资、消费等经济领域，又如何与其他城市的市民在同一条起跑线上竞争呢？

我国居民人均可支配收入，分为工资性收入、经营净收入、财产净收入和转移净收入。工资收入容易理解，除了极少数金领行业，靠打工别想创富。经营收入首先要闯过九死一生的创业关，然后在经济凋敝的环境下仍然有经营利润，普通人很难驾驭。转移收入是指继承财产或国家、社会的转移支付，属于天上掉馅饼。真正能持续让中国家庭财富稳定增长的就是财产净收入，包括房产、金融证券等，最主要的还是房产。

今年二季度，长沙居民各项收入和支出增速相比一季度都有明显下降，唯有财产净收入稍有增长，这离不开上半年长沙房价全国一枝独秀的逆势慢涨。

相比全国同等城市，财产性收入太低是长沙市民心底的痛，特别是全国二季度GDP增速创多年新低的形势下，长沙居民其他收入也随全国人民一样受严重影响，没有全国同等城市的同等财产性收入，这一点对长沙市民的消费信心恢复有重大影响，对长沙的经济恢复也有很大的副作用。因此，我们认为，长沙房价的合理回归，让居民拥有同等城市同等水平的财产性收入，才能拉动长沙的经济。

长沙房地产调控需要新思维：引导长沙房价合理回归

长沙市民能在地产大跌之年迎来房价上涨，当然是一件大好事。但任何房价的涨跌都离不开趋势的力量。长沙房价的反周期上涨是对过去严重扭曲的房产价值的一次修正。只不过已经错过房价主升浪的长沙楼市，房价要逆大势稳定上升，也似乎是一件并不容易的事，何况长沙的房价似乎并“不能自由地涨”，却有“可能自在地跌”。

今年长沙连续24个月新房房价上涨的背后，是本地楼市二手房疲态尽显，难作欢颜的无奈。

长沙的房价连涨只是新房的独角戏，今年全国多地二手房量价上演反超新房的奇迹时，长沙二手房却是抛盘严重，价格连续下跌。象盒最新数据显示，2022年12月长沙二手房挂牌价10355元/平方米，已连续4个月下跌，接近年初水平。

今年是长沙大平层住宅爆发年，很多客户实现居住超改梦的愿望寄托在二手房销售上。二手房市场销售梗阻，价格下跌将消灭很多居民的置换梦，导致本地改善性购房客户购买力萎缩，消费力受限，迟早波及新房市场。

根据克而瑞的调查数据，长沙内五区今年新房价格走势，144㎡以下面积段价格波动不大，144-200㎡面积段价格小涨，只有200㎡以上户型价格大幅拉升。自去年底至今，长沙掀起了改善置业浪潮，部分大平层项目成交单价突破20000元/㎡，这些高价项目的集中网签，对新房住宅均价拉升明显。大平层住宅的持续热销，对长沙房价上涨的贡献起到四两拨千斤的作用，掩盖了刚需产品和主流面积段户型售价停滞不前的现实。

2022年1-11月长沙楼市供销双降，内五区住宅供应面积687万平方米，同比下跌33%，成交面积622万平方米，同比下跌41%，供销两端均创下了历史新低。需求端的萎缩幅度更加严重。

据克而瑞月报，2022年11月长沙内五区商品住房供求比升至2.3，供需失衡严重，这也是今年长沙月度供求比第二次超过2。在全国30个重点城市中，长沙市住宅供求比，库存量以及消化周期的同环比数据短期上升迅速。

如果说以前是政府极力压制住长沙房价的上涨幅度，而今年长沙房价的逆势奇迹只是单款明星产品撑起楼市的全部牌面。从今年年终到明年，长沙被市场极端需求所创造的房价神话总有力竭而终的时候。

长沙要拉动疫后经济，在房地产调控领域要有新思维：长沙房价远低于同等城市，以前或许是优势，但随着长沙市民受疫情冲击收入锐减，就变成了很大的劣势。长沙区别于其他城市经济的增长之道应该是这样的，合理控制土地供应，阶段性全面放松限购，让房价合理回归价值，放松并提振二手房交易，让市民的财产性收入迅速得到增长，从让市民敢于消费、愿意消费，让市民敢于投资、愿意投资。只有这样，才能增加广大长沙市民群众的获得感、幸福感和安全感。

不过草民之言，又怎能上达官听呢？还需广大长沙市民的起与呼！如觉得此文深合大家心意，希望大家分享转发。

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