中央经济会议后，房地产的未来更清晰了

最难的2022年即将接近尾声，地产行业终于迎来了一系列积极信号：政策纾困“三支箭”相继发出，疫情防控措施进一步优化，部分城市成交量率先反弹……

这是否预示着行业即将出现转向？房地产接下来将往哪走？房企如何应对新形势新机遇？

12月17日，由明源云&明源地产研究院&明源数字营销院联合举办的“‘追光2023’中国房地产数字营销峰会”盛大开幕，10位行业专家大咖与意见领袖集体发声，重磅开讲。易居企业集团CEO 克而瑞董事长丁祖昱先生应邀发表演讲。他详细分析了行业现状，对行业未来走势做出了判断，并为房企提出了富有建设性的发展建议……

政策底已经出现

地产行业的未来仍有确定性

过去20多年时间，房地产虽然也有起落，但整体趋势一直是向上的。而2021年下半年以来的这一轮调整，着实很多人陷入了迷茫。

好在，十一月份以来政策“三箭齐发”，再加上近期中央经济工作会议对房地产提出的指导意见，让房地产行业具有了确定性，大家对行业的未来趋势也有了更多把握。

中央经济工作会议提出，“要满足房地产行业的合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。”这意味着，过去房地产融资紧缩的状态将得到调整，头部企业将得到更多支持。

近期相继发出的“三支箭”也分别从信贷、债券、股权三个方面对房企融资给予支持。

信贷融资方面，最新的数据显示，房企已经获得差不多接近3万亿的授信。

债券融资方面，目前债券注册意向规模已经超过1800亿，其中，龙湖等头部民企的债券已获受理。

股权融资方面，截至12月17日已有数10家房企重启股权融资。

可见，融资政策的出台速度和落地力度都在不断升级。

但是，丁祖昱也表示，“三箭齐发”不等于雨露均沾，对一部分小中小微的房企特别是民营房企来说，影响仍然不是特别大。如果个别暴雷的房企能拿到债券，那将是一个非常好的信号。

与此同时，各地也在加大力度因城施策，对需求端的限制在放宽。

部分城市，如天津已取消限购限贷，宁波也全面取消限购，上海、北京、成都也在一定程度上调整了限购。

丁祖昱认为，需求端如果接下来有较大力度的政策出台，比如税费、按揭利息、抵扣个税等方面再出台一些扶持政策，市场将会有比较大的信心。

中央经济工作会议提出“保交楼、保民生、保稳定”的“三保”政策。其中，各地从7月份就开始在抓“保交楼”了，目前，郑州的复工的比例41%，重庆和武汉的复工比例超过60%。应该说，过去5个月政策的出台及落地情况，还是达到预期的，这也给市场注入了信心。

综合来看，丁祖昱认为认为，地产行业的政策底已经到了。行业未来的确定性依然是存在的。

多数城市的市场已见底

积极自救的房企将赢得更多机会

政策非常明确，趋势也没有变化，那么，市场什么时候见底？

丁祖昱给出一个结论——降幅在扩大，见底上涨。

1、11月份成交跌至冰点，市场分化继续加大

据克而瑞预估，今年全年商品房的销售面积和销售金额分别是13.6亿平方米和13.3万亿元，较去年的同比均下降25%左右。

前11个月百城累计成交同比下降了41%。其中，百城11月份成交2278万平米，环比下降了10%，为今年的最低点。

去化率是短期的经营指标，相对来说也是更加准确的一个指标。11月份销售环比下降了10%，但去化率与10月份基本持平，可见市场还是基本平稳的，这至少是一个相对不错的信号。从各个城市情况来看，目前上海、北京、杭州、长沙算是平稳，虽然热度有所降，但是温度还能够保持，相比其他城市已经非常不错了。

预计12月份的成交环比会上升，但“翘尾”的可能性不大，去化能够保持基本平稳的状态。

目前来看，改善项目去化明显好于刚需。改善群体入市更加积极，而刚需观望情绪更浓厚。

豪宅市场“冰火两重天”，一手房高位维持，二手房近乎腰斩。

一手豪宅中，总价1000万到3000万的成交量仍在增加，5000万以上的相对疲软，这主要是因为5000万以上的供应减少了。

众所周知，多数城市限价严格，一二手价格倒挂依然存在，这也是一二手豪宅成交分化的重要原因。

二手房成交情况更能反映市场的实际状况。数据显示，二手豪宅自2020年达到高峰之后，2021年千万以上的豪宅套数就出现明显下降，今年的成交套数更是近乎腰斩。

北京、上海、广州、深圳、杭州等二手豪宅市场相对比较活跃的城市，市场都出现明显降温，那么挂牌量上升，要么挂牌价下行，有的挂牌价下行甚至超过了30%。

2、年末去化压力仍存，房企自救招数频出

从房企销售目标完成情况来看，前11个月大多数企业都没有达到70%，只有个别企业完成了80%或以上，这与前两年目标完成率相比可以说是大相径庭。

所以，年末的供应和去化压力都比较大。最后一个月，房企的冲刺还是会有一些效果的。事实上，从10月份开始，房企对短期市场的判断就较为一致的，都认为市场不可能短期迅速回暖，必须加快去化，价格策略也用得相对较多。

近两个月实现环比增长的百强房企中，央国企比例比较高。央国企都动用了一些价格策略，也有的采取了一些数字化营销手段。

丁祖昱建议，房企不要等市场回暖，而要积极自救，自救才会有更多的机会。

3、土地成交量价齐降，城市集中度提高

前11个月土地成交面积与金额降幅均达35%左右，三四线降幅更大。

多个城市成交量价同比大降，仅合肥等个别城市同比大涨。不同城市之间的分化非常严重。前11个月，上海成交了3015亿，杭州2130亿，北京1709亿，这三个城市加起来6800多亿，差不多占到全国总成交金额的20%，其中仅上海就占到接近10%，这是一个集中度相当高的一个数字。

目前来看，11月份百强拿地降至冰点，不仅是今年最低，也是近三年来最低的一个月，50强拿地金额不足200亿，环比再降7成。

这一方面是因为集中供地的城市和优质地块都比较少。另一方面，央国企前三轮拿地相对比较积极，现在拿地积极性也下降了。

4、多数城市市场底已出现，行业将否极泰来

丁祖昱认为，目前各种指标，无论是市场数据、投资数据还是整体信心，都有点否极泰来的味道。

大多数城市的市场底已经出现了，很多二三线城市的成交量已屡创新低，只剩下少数城市（比如北京、上海、杭州等）还在一个筑底的过程，等到这少数城市筑底完成，市场底也就出现了。预计宏观数据明年一季度二季度初的时候也会见底。

信心底和很多因素有关，比如疫情、就业率、城市化进展等，如果这些数据都向好的话，信心底也会出现。

REITs为地产带来新机遇

运营能力是下半场的核心能力

中央经济工作会议提出，“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。新发展模式下，行业将面临哪些变化？存在哪些机遇？丁祖昱也分享了自己的观点。

首先，他认为，市场回稳之后，整体规模和房价会回到2015年的水平，比今年的情况会略有好转。

不同城市之间会出现严重分化。

从周期来看，一线和强二线城市的调整周期一般是一两年，而基本面较差的三四线城市，估计要四五年的时间。

短期时间内确定性比较强的城市不到10个，中期时间内确定性比较强的城市可能有15~20个。下一轮房地产周期中，城市分化可能会比过去20年更加严重。大多数城市的房地产发展未来可能只能保持平稳，只有少数城市可以获得一些增量。

企业要如何应对这种变化？

他认为，未来房企要做到“重中有轻”，从重资产向轻资产转型，要寻找更多的合作伙伴共同开发。母公司的负债率要进一步降低，项目上面可以有相应的负债。

房企的第二曲线，最大的机会来自REITs，REITs给了产业地产、租赁房等很大的空间和机会，企业投资产业园区和长租房可以通过REITs完成退出。

运营能力决定了房企第二曲线的发展方向、发展趋势和发展高度。

比如物业，虽然这两年也受到影响，但前景仍然看好。大浪淘沙之后，留下来的物企发展空间依然很大。

再如，长租房的规模大，但运营结果大相径庭，同一个项目由不同的企业运作，投资回报收益可能差一倍。这就注定了，有的能通过REITs退出，有的却不能。

产业地产的核心也是运营，其运营难度超过了长租房以及一般的地产项目，需要整合政府、企业、产业多方面的资源。这个赛道未来可能只有少数企业受益，强者恒强。

商办方面，未来的机会点在于REITs什么时候能落地。康养未来的空间也很大，但目前仍处在投入和培育阶段。

丁祖昱表示，明年看好文旅地产。他认为，疫情管控逐步优化，文旅也已经过了三年调整，接下来将会酝酿一次新的爆发机会。

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