热点丨REITs有望拓展 利好长租房及商业不动产

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■张炜

中国证监会副主席李超近日表示，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

截至今年11月底，监管部门共批准基础设施REITs产品24只，已上市22只，募集资金超过750亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型。

今年5月份，国务院办公厅发布的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》明确，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。中国证监会年中监管工作会议提出，稳步扩大REITs试点范围，加快推进常态化发行，促进存量资产盘活。随着REITs试点范围不断扩大，首批保障性租赁住房公募REITs在8月份发行。

植信投资研究院资深研究员马泓在接受中国经济时报采访时称，研究推动REITs试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，旨在进一步创新投融资工具，积极拓展项目建设的直接融资渠道。此举响应了党的二十大提出“租购并举”的住房制度，有望为盘活存量不动产提供一种选择。

“包括长租房及商业地产在内的不动产发展中普遍存在融资难的问题。中国城市发展到一定阶段后，很多大城市城镇化率已经接近或与发达经济体的大城市相当，城市普遍存在对租赁住房和商业地产发展的内在需求，因此有必要进一步拓展融资工具，尤其是利用好创新的直接融资工具，发展具有中国特色的长租房市场和商业地产。”马泓说。

58安居客房产研究院分院院长张波向本报表示，从国家“十四五”期间鼓励的公募REITs来看，在房地产领域的运用重点体现在住房租赁以及高科技产业园区、特色产业园等产业地产相关领域。中短期来看，REITs试点扩大之后会更利好存量地产，包括提升租赁、商业地产的运营管理，推动收益的稳定持续。

“目前租赁主要涉及的是国企持有的保障性租赁项目，未来可能会扩展到财务稳健型民企以及长期稳定运营的大型长租公寓运营企业。但这个趋势相对较慢，尤其是现有的民营长租公寓运营企业受益之路预计偏长。”张波说。

“推动REITs试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，对于房地产开发行业走出困境也有重要意义。”张波还说，不少房企持有一定数量的优质商业地产，且不少涉及长租公寓运营。通过REITs推进，可以进一步增强这类房企的现金流，对于抵御风险及稳定楼市也会起到积极作用。

截至11月底，已上市的REITs整体较首发上涨约20%。12月9日，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金上市，成为上市的首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REITs，当天收盘上涨16.84%。业内分析认为，公募REITs现金流稳定，投资回报良好，是其受到投资者青睐的主因。

张波表示，从国外已有的经验来看，REITs是商业不动产上市的一个主要渠道，例如北美发达国家不仅REITs市场规模大，同时REITs几乎完全占有上市房地产证券份额。这不但有利于商业地产持续运营发展，同时也能为更多投资者提供参与不动产项目投资的机会，并为不动产项目提供更丰富的融资渠道及退出方式。

马泓分析称，从具体不动产的收益来看，优质的商业地产总资产收益率可以达到5%至6%的水平，个别项目可能更高，长租公寓则相对低一点。从投资角度来看，监管部门也在呼吁推动社保资金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与其中。

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