突发！富力地产创始人在伦敦被捕，公司刚刚完成467亿债务展期

一波未平，一波又起。

01

被捕

12月12日晚，富力地产（02777.HK）声明称，张力先生因在中国宴请美国旧金山前公共事业部主管及为其提供酒店住宿而被指控涉嫌行贿，我方正针对此错误指控采取法律行动。

富力地产声明

此前，有相关报道显示，11月30日张力被伦敦警方逮捕，正面临引渡程序，而被捕原因是被美国指控通过回扣拿下在加州的商务合同。

据彭博披露，直到12月12日张力在向当地法院支付了1500万英镑的保释金后才暂获释放，并向美方就引渡提出异议。

不过，富力地产澄清到并无就保释提供任何保证金，其于ZL Properties Inc.并无权益及该案件将不会对公司的业务及营运有任何重大不利影响。

据悉，目前张力被监视居住于伦敦塔桥公寓43层，公寓内部有5张床，由前军事人员每12小时轮班站岗，并布置了监控摄像头。

2015年8月，富力地产曾通过旗下一家公司在美国加州圣荷西收购一处高端公寓开发项目555 Fulton，这处项目位于当地的市中心位置，计划兴建两栋高层住宅大楼，项目占地面积将近2英亩，接近一整个街区。

但是，在2020年，当美国加州公共事业部一位名为Mohammed Nuru的主管因涉嫌腐败而被捕时，此人的起诉书中提及到了收受中国一家房地产商贿赂的事情。

按照这份起诉书披露的信息，加州当地一位华裔商人黄永乐作为牵线人，介绍了中国一家房地产商与其结识，以谋求这一开发项目更快获得许可审批。

上述起诉书中称，Nuru作为美国公职人员在2018年应邀去中国旅行，居住五星级酒店，费用由中国这家开发商的承包商全包。他还在中国参观这位开发商创办人的私人宅邸，并接受了一瓶价值2000美元的葡萄酒，但并未依法上报。

而这位美国官员在接受这些贿赂之后，作为回报，他帮助这家中国地产商解决了上述项目开发中的一系列麻烦，比如快速拿到了开发项目的许可。

这份起诉书2021年12月17日公布在美国司法部网站上，但未披露这家中国开发商的名称。华裔商人黄永乐和加州公共事业部这位主管均已认罪。

近年来，房地产行业融资环境趋严，富力地产面临流动性困难，公司虽采取促进销售、加速回款及加快资产处置进度等措施筹措资金应对短期流动性压力，但效果甚微。

据2021年报披露，富力地产已有本金总额为298.83亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。

2022年7月，富力地产完成了全部10只美元票据整体展期3-4年，金额合计49.43亿美元。

11月10日，富力地产成为国内首家境内外债券全部整体展期的房企，8笔境内债合计金额135亿元人民币的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。

总得来看，境内外约467亿元人民币债务的展期为富力地产大幅降低了中短期的债务压力，获得了喘息的机会。

02

深陷危机

据官网介绍，富力集团成立于1994年，总部位于广州，已成为以房地产开发为主营业务，同时在酒店发展、商业运营、文体旅游、互联网产贸、医疗康养及设计建造等领域多元发展的综合性集团。

2005年，富力于香港联交所主板上市，成为首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。

富力地产官网

从股权结构看，李思廉和张力分别持有富力地产28.97%和27.5%股权，二人是共同创始人为公司实际控制人。

股权结构图

2021年，富力地产销售额为1202亿元，同比下滑13.4%；2022年前10个月公司销售额有352.2亿元，同比下滑近6成。

2022年上半年，富力地产实现营收177.8亿元，实现归母净利润-69.2亿元，而2021年公司亏损164.7亿元。

归母净利润

土储方面，2021年富力地产仅新增5幅地块，新增总土储约83.7万平方米，新增土地支出仅30亿元，同比大幅减少8成。
截至2021年末，富力地产总土储合计约6417.9万平方米，总可售面积约4996.7万平方米。

值得注意的是，富力地产城市更新项目资金需求量较大，且其三线及以下城市土储面积占比较高，存在一定去化压力。

为加快销售、加速现金回流，富力地产不得不打折出售项目，导致其期内物业发展整体毛利率为13.9%，较上年度25.2%减少11.3个百分点。

截至2022年中，富力地产总资产3826亿元，总负债3065亿元，净资产761亿元，资产负债率80%。

从“三道红线”看，富力地产剔除预收款后的资产负债率为74.9%，净负债率130%，现金短债比0.1，三条红线均超阈值，归为“红档”。

《小债看市》分析债务结构发现，富力地产主要以流动负债为主，占总负债比为75%。

截至相同报告期，富力地产流动负债有2430亿元，其中一年内到期的短期债务合计749.3亿元。

相较于短债压力，富力地产流动性十分紧张，其账上现金及现金等价物只有20.24亿元，较2021年末大幅下降，现金短债比仅为0.027，富力短期偿债风险较大。

在备用资金方面，截至2020年末，富力地产银行授信总额有2168亿元，其中未使用银行授信有1376.75亿元，但这些额度为非承诺性银行授信额度，其财务弹性一般。

授信额度

除此之外，富力地产还有非流动负债634.5亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计513.1亿元。

整体来看，富力地产刚性债务有1262.4亿元，主要以短期有息负债为主，带息债务比为41%。

从债务期限看，富力地产1年内、1-5年内及5年后到期债务分别占负债总额的48%、38%及14%。

近年来，富力地产有息负债不断攀升，甚至在2019年达到超2000亿元的高点，其财务费用高企且受汇率波动影响较大。

从融资渠道看，除了借贷和债券融资，富力地产还通过租赁融资、应收账款、股权质押以及信托等方式融资。

2020年以来，外部融资环境明显恶化，富力地产筹资性现金流净额持续净流出，使得公司再融资压力巨大，流动性承压。

筹资性现金流

资金压力之下，富力地产开始通过减少拿地、开放股权合作、资产处置等多种方式回收流动性，但进展较慢。

在继一年前将旗下唯一物流园70%股权出售给黑石集团后，2021年12月富力地产又将剩下30%股权全部出售给黑石集团，共计回笼82.63亿元资金。
随后，富力地产将富力物业100亿卖给了碧桂园；2022年3月将位于英国伦敦的Vauxhall Square项目，以9570万英镑出售给远东发展；4月以26.6亿港元将Thames City以出售予中渝置地创始人张松桥；5月30日将海南首府项目以10.01亿元的价格出售给力量能源。 
2022年9月，富力地产公布收到主要股东李思廉及张力合共约80亿港元的无息财务支持。
据统计，2021年富力地产通过转让股权、出售资产、大股东注资等形式，回笼了超过218亿元的资金。

但富力地产最大的“包袱”还是酒店，李思廉曾透露已在积极出售酒店资产，但至今酒店的出售仍未有切实的动作落地。

总的来看，富力地产销售疲软、业绩连续亏损，对债务和利息的保障能力恶化；外部融资环境恶化，流动性异常紧张；资产出售进展慢于债务到期速度，偿债压力巨大。

03

“华南五虎”之首

1957年出生于香港的李思廉，大学毕业后的第一份工作是证券金融从业员，后来又慢慢做起了贸易，最后转向房地产。

1993年，李思廉与张力以2000万元资金携手进军广州房地产业，成立富力的前身天力地产。

富力地产创始人李思廉与张力

后来，二人发现很多广州老牌国有企业因旧城改造必须外迁，而这绝对是一个在市区获取大块平价土地做大众化住宅的好机会。

1994年，李思廉和张力拆迁广州嘉邦化工厂后，建设了名震一时的“富力新居”赚得第一桶金。

此后，富力多次上演“拆旧厂、建新房”的好戏，从较早的富力广场、富力半岛，到富力现代城，前后在广州做的23个楼盘300余万平方米楼面，半数以上都是市区旧厂房的拆迁地块。

而令富力一夜之间名扬全国的“北京富力城”，原址则是北京起重机厂等五家老厂房所在地。

2002年，富力走出广州，以32亿元地价拍得北京住宅用地“标王”广渠门外东五厂地块，也就是现在的“北京富力城”，此项目拿地以后仅仅9个多月的时间，即以惊人的速度热销京城。

多年来，富力仍一直沿用“双老板”制，这在国内房地产界可谓另类。在内部分工上，毕业于香港中文大学数学系的李思廉主管公司财务和市场营销，张力则负责项目土地和工程管理。

2007年，富力与碧桂园、恒大、雅居乐以及合生创展被业界誉为“华南五虎”，然而近年来由于大手笔投资文旅和酒店项目，富力逐渐从中掉队。

2017年，富力地产以199亿元收购万达商业地产旗下77家酒店资产，但酒店属于重资产行业，被认为是直接导致其债务高筑的“罪魁祸首”。

近年来，房地产行业增速显著放缓，富力地产遭遇“滑铁卢”，除了销售不及预期外，其资金压力也进一步凸显，净负债率高达199%。

随后，富力地产将降负债作为重要任务，陆续出台处置资产、促进销售、股权融资、减少拿地等举措。

如今，好不容易完成所有债务的展期，又传出张力被捕消息，富力地产将走向何方？