“1+8”上海大都市圈横空出世 五大新城枢纽价值孰美？

来自 More城读

上海大都市圈空间协同规划

引子

今年9月《上海大都市圈空间协同规划》出台，包括上海 以及苏州、宁波、无锡、南通、常州、嘉兴、湖州、舟山在内的“1+8”市域行政区域形成的上海大都市圈横空出世，而作为上海都市圈“第一圈层”的上海五大新城，将上海从单中心城市变成都市圈的多中心、多层次、网络状城市，有利于上海有空间、有条件引入新产业、新人才，也可以为长三角长远发展积累后劲。不过，五大新城要成为这个超级大群里的第一圈层和关键节点，首先要成为连接长三角的交通枢纽节点，构建直连高效的对外交通系统。而且，上海“十四五”规划建议中，交通枢纽的建设也是新城建设中备受瞩目的一项重要的课程。在相同是时代机遇之下，五大新城枢纽价值孰美？

示意图

01

嘉定新城群聊昆山、太仓，三大枢纽打造同城效应

成为长三角综合性节点城市，嘉定新城依靠的是什么？是在功能配套上不但要满足区域内市民的需求，更要吸引周边昆山、太仓等诸多城市的人前来。因此，嘉定需要打通长三角一体化和虹桥国际开放枢纽的链接通道，用交通来连接彼此间的产业交流和来往客流的同城效应，这也就是嘉定为什么要同时打造“一主二辅”三个枢纽的原因。

示意图

安亭枢纽是嘉定新城规划中一颗重要的“棋子”。在上海五大新城中，只有嘉定新城规划了这一块土地边界与新城不相连的“飞地”，依托沪宁发展廊道上的沪宁城际和沪苏通铁路，将既有的安亭北站与安亭西站组合形成安亭枢纽，打造成为嘉定七线换乘的枢纽，包含沪宁、京沪、沪苏通三条高铁，加上既有的轨交11号线和规划的14号线西延伸，以及正在推进的市域铁路嘉青松金线、宝嘉线等，形成涵盖国铁+轨交+高铁+市域铁路、局域线（中运量）于一体的综合性交通枢纽，是嘉定对外辐射能级最高的交通节点。嘉定区主动把安亭枢纽置于虹桥国际开放枢纽构筑联动长三角大交通体系中，承接虹桥国际开放枢纽西向、北向交通疏解功能。作为嘉闵线（含北延伸）、轨交11号线、嘉定新城轨道交通市区线（研究）的三线换乘站，嘉定北枢纽是新城内外交通的重要转换节点，有了嘉闵线的强势助力，向北可跨省直达太仓新城，向南可深入大虹桥地区。而结合远香湖东南侧马东地区的转型升级所打造的嘉定新城（东）枢纽是嘉闵线、宝嘉线的换乘站，可为新城提供直达苏锡常的大容量、高效的公共交通服务。细想一下，三大枢纽未来相互衔接，嘉定新城将无缝连接沪苏城市带、虹桥国际枢纽，成为辐射长三角的重要区域性战略枢纽。

示意图

但目前，安亭在轨道交通上还是过度偏向于轨交11号线，市区通勤需要耗费一个多小时，对苏州的联系也仅仅是到花桥，没有一条径直进市中心的地铁线无法承接外溢的人口，极大限制了人口的导入，也难怪，嘉定头号产业强镇安亭的发展会受制于马陆。

示意图

如果在产业优势上和经济发展上需要积累更多的人才和人口，那么就要改变现状，结合交通打造一片具有产业优势的高地。安亭枢纽的出现可以说是打破了这一交通短板上壁垒，让安亭这个汽车产业高地吸引更多的人气，并且在未来多元化交通和多功能引领的带动下，能够将产业与城市进行完美的融合。根据规划，未来将在安亭北站和安亭西站之间，打造商业、办公、文化等公共设施以及高铁双子塔新地标，而在两个高铁站点两侧，会进行一定体量的住宅开发，成为马东枢纽TOD之外，嘉定又一个以公共交通站点为中心打造的TOD城市综合体。当前嘉定的新房均价基本上形成了江桥5.7万-南翔6万-嘉定新城5万-安亭4万的格局，安亭至少被低估了1万，成为嘉定产业板块最具性价比的一个价格洼地。

02

南汇新城浦东版“虹桥枢纽”， 规划兑现能力在燃烧

3万的单价在上海可选的板块已经不多了，南汇新城的联动价在3.3万/平方米，比起到市心的距离，临港新片区房价的涨幅却远远高于其他四大新城。尤其是，临港105片区的新房更是把临港新片区新房价格的天花板推广高到了3.5万元/平方米，这种反差的背后，可以看出上海发展临港、建设临港无比的决心和信心。

上海对于发展临港的重视程度，完全可以通过对临港交通的发展体现出来。毕竟，发展临港是上海市的重要战略决策，站在开放最前沿的临港有极为强大的金融实力，是上海经济的重要增长极，也会有很多高精尖人才和科学家落户于此，临港的使命也就紧紧的和国内国际双循环紧紧的联系在了一起。在这样的大背景下，这个窗口变成了由浦东机场+上海东站组成的上海浦东综合交通枢纽，一个浦东版“虹桥枢纽”呼之欲出。

示意图

最重要的支点，就是被誉为临港生命线的“两港快线”——南汇支线，15分钟快速连接临港新片区与浦东枢纽，分别接入上海东站和浦东T3航站楼。未来，虹桥、浦东机场与临港新片区可实现60分钟内全互通，整个浦东腹地和临港新片区，成了长三角最富庶的沪宁廊道（宁镇常锡苏）在上海境内的自然延伸。

示意图

无论是从人口规划还是上海三批次供地中，南汇新城都要完胜其它四大新城，在2022年上海土地供应计划里，临港新片区预计供应量在190-200公顷，占上海市商品住房用地的三分之一，不能不说南汇新城未来的发展力度比其他四大新城实在强太多。南汇新城除了本身就是五大新城之一外，还有自贸新片区赋能，是临港新片区的主城区，有着国家战略的加持。这也就决定了，同样的3万，临港新片区的价值实际远大于其他区域。临港强有力的规划兑现能力和执行力，振奋了购房者的置业信心。除了去年早期101片区入市的热门楼盘吸引力3.1人才“哄抢”，随着临港大放量，这里楼盘基本不再需要积分即可购买。据不完全统计，2022年临港新片区新房供应预计在3万套左右，今年10月底“上海临港”官宣临港购房政策调整，满足特定条件的非本市户籍人才，在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满1年及以上、且在本市无住房的，在新片区限购1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人，这无疑又给临港释放了很多房票。可以预想，到了2025年“五大新城”基本形成独立的节点城市功能，南汇新城将和其他四大新城拉开明显的差距。

03

青浦新城明修三线枢纽TOD，暗渡虹桥与产业连线发力

每个城市的都有一个中心点，城市的发展围绕这个基点辐射开来，而以轨交17号线为核心打造的青浦新城枢纽TOD，就是青浦的发展原点。几个月前，青浦新城夏阳街道盈港路北侧地块建设项目用地预审与选址意见书获批。值得注意的是，该地块由4幅城市备建用地组成，是青浦新城中央商务区最核心的地块之一，未来的规划方向“规定”该4幅地块隶属三线换乘枢纽新城站范围，用地功能导向为商业服务业、商务办公、居住等为主，将重点打造三线换乘枢纽TOD项目。

示意图

了解青浦新城的人应该知道，在沪苏湖高铁改线松江方案之后，练塘镇成为了青浦唯一拥有高铁站的街镇，青浦新城反而与高铁站失之交臂，以后很难再有设立高铁站的可能，但青浦新城毕竟是作为上海唯一与江浙两省交界的区，同时又是长三角一体化发展示范区的主阵地，要肩负衔接内外圈层，构筑上海大都市圈的重任。

示意图

基于“轨道上的长三角”总体构想，按照相关规划，青浦新城将利用轨交17号线、沪苏嘉城际铁路、嘉青松金线形成三线换乘的青浦新城枢纽，并借此打造中央商务区，除了将未来新城文化地标长三角演艺中心和三线换乘枢纽站布局于此，中央商务区东北角的一处400多亩地块就将用于建造一所综合型大学。实际上，青浦新城这几年土地的供应量远不及嘉定、松江和奉贤等新城，去年核心区仅出让了2幅宅地，分别被首创和盘古摘得，联动价在4.3万元/平方米。

示意图

自从上海新房认筹积分摇号新规后，一直为高分区，东有大虹桥、西有华为西岑研发基地，房价却低于松江和嘉定，环境更宜居、人口密度也更低，因此成交面积一直位于整个大上海的前列。随着规划铺开，城市空间开发也跟着释放，9月底上海土地市场推介会上，青浦新城就拿出了7幅中央商务区板块的住宅用地成为五大新城中的供应大户。

若要问“上车”机遇在哪？机遇或许就在大虹桥15公里的这块辐射之地上。沪苏嘉城际铁路最大的特点其实和轨交17号线一样，串联虹桥，进青浦新城枢纽、华为研发基地，到西岑科创中心等多个产业高地，根据以往的楼市经验，轨交的落地对区域发展和房价产生深远的影响。2017年17号线开通，青浦链接入虹桥CBD迎来第一次腾飞阶段，5年来青浦房价翻了近3倍；而如今沪苏嘉城际铁路上海示范区线开工建设，青浦第二次开始释放价值。

04

松江新城借G60科创走廊，枢纽新城获人口和产业托底

沪苏湖高铁开建的强劲“东风”已至，在松江，由原高铁松江南站升级而成的松江枢纽规划方案已具雏形，2024年蓝图即将兑现，松江新城无疑将成为五大新城中首个拥有大型高铁站的新城。

示意图

未来依托松江南站，这个与沪苏湖高铁、沪昆高铁、沪昆普速等对接，拥有9台23线的骨干铁路站点建成后将是继虹桥枢纽、上海东站之后的上海第三大高铁枢纽，也是上海西南片区最大的TOD交通综合体，包括住宅、商业办公、文化演艺场馆、各种交通功能的集散地。而靠着松江南站的加持，松江与两大空铁枢纽的联系也将更加紧密。靠着机场快线与上海南站支线的修建，松江南站可以接入两大空铁枢纽，这将是松江在交通方面的一大优势。

示意图

松江为什么要建这么大的枢纽，很大原因是在于建设G60科创走廊。五大新城每个都有自己的产业定位，嘉定的智能汽车，青浦的华为研发中心，奉贤的东方美谷，南汇的集成电路和人工智能，而松江新城是串联三省一市的九个重要城市、覆盖面积约7.62万平方千米的G60科创走廊的起点，属于国家级战略发展规划。G60科创走廊从东向西分布着9大产业板块，未来将会支撑松江几乎全区域的发展。目前已经入驻了腾讯AI、海尔智谷、脑智基地等40多家世界500强企业，日后发展方向也是以新能源汽车、智能机器人、高端能源装备、智能硬件等高端领域为主，这些高新企业的入驻必然带来大量的高端人才和企业员工。根据规划，到2035年，松江新城将承载约110万的人口规模，虽说五大新城未来的人口规模都要到百万级别，但目前的松江新城，在人口数量上是要领先其他新城。

示意图

有了人口和产业的托底，随之而来的是对居住，生活配套的更高要求。经过十几年的发展，松江新城的生活配套和配套成熟度都走在了其他新城之前。有了好的城市界面，松江新城房价自然也不低，纵观五个新城新房价格的格局，除了偏远自成一体的临港新城，其他新城的价格普遍在5万元/平方米以内，松江新城的新房如中骏璟荟、金地丰盛道、首创禧瑞云庭均价目前已经到了5.1-5.8万元/平方米。而在今年第三批集中土拍，板块内的广富林街道SJC10004单元2街区03-04、06-02、07-10号地块的房地联动价突破了6万/平方米。对于众多刚需置业者来说，松江新城即将迈入难以触及的高门槛。而且松江新城地铁站周边开发早已接近饱和，目前在售新盘大多处在离开轨交站较远的地方，到市区的通勤效率远远比不上九亭、泗泾，在新房价格也高于泗泾的4.9万-5.5万元/平方米，所以在市区外溢的人口导入上很有可能会被“截胡”，毕竟泗泾围绕着地铁站北面仍有大量空地待开发，新房也在持续供应。可以说，在松江新城上车的购房者，或多或少存在地缘性或目的性，松江新城强劲的后发潜力也只有等待实实在在认可这里的自住客“认领”。

05

奉贤新城大大缩短与中心城区距离 更有商务枢纽布局

自去年上海实施新房积分制后，奉贤新城共触发8次积分制，入围分从41.6分到72.8分不等，其中还包含多个超高分入围项目。目前在上海买新房，要预算，更要积分。甚至入围分的高低决定了楼盘乃至板块的热度。这些居高不下的入围分数表明，如今的奉贤新城，热度仅次于有大虹桥加持的青浦新城。

示意图

事实上，过去两年，奉贤新城楼市表现也格外抢眼。早在2020年，尚未开始实行积分制时，金海壹品和龙湖天曜就已上演“千人摇”。 今年，奉贤新城陆续上市6个项目，3个项目认筹比达1.3以上，全市首个云开盘的“保利翰林雅苑”认筹比2.6、入围分数69.8，开盘2个半小时238套房源售罄；“锦尚名庭”认筹比1.4，首次开盘342套房源当天售罄。能够屡次开挂，奉贤新城依靠的是价值高地与价格洼地的强烈对比。目前，松江新城的核心区新房价格在5.1万-5.8万/平方米，青浦新城核心区的新房价格在4.2万-4.4万/平方米，反观奉贤新城，其核心区的新房售价在4万/平方米左右，仅高于临港新城。如今五大新城借助政策利好顺势起飞，相对于其他新城，奉贤新城的新房价格仍旧洼地，这便是奉贤新城新房火热的重要因素。

示意图

在新城规划之前，奉贤新城就近乎集合了全区的优质资源，高强度开发有目共睹，左手拥有上海之鱼生态资源优势，右手打造东方美谷、九棵树未来艺术中心这些名片，在十四五规划下，进一步优化教育医疗、文化体育、生态环境、综合交通等配套，把发展成熟的资源向奉贤新城集中，让新城更宜居。交通格局也被再次打开，吸引人气。5号线南延伸段、虹梅南路越江隧道、首条直通城区的BRT快速公交线路——奉浦快线……这些交通设施的完善，大大缩短了奉贤新城与中心城区的距离。轨交15号线南延伸即将开工也在今年“板上钉钉”，未来将在奉贤新城内设置环城北路站、奉浦大道站和望园路站，并与5号线交汇于望园路站综合枢纽，其中，两个站点设置在东方美谷核心区内。东方美谷是奉贤重点发展的产业园区，此前由于缺少了轨交的支持，对于人才导入和周边配套发展都会比较弱。因此，15号线所能为奉贤带来的优势，远不止人气那么简单，更是产业与资源的联动发展。

示意图

从站点规划来看，奉浦大道站将打造一个全新的东方美谷TOD商务枢纽，未来将成为奉贤新城又一大全新的产业和商业聚集区域。而望园路站未来将打造奉贤新城中心城区轨交枢纽，并规划有城市新地标，目前这里还有大片的空地待出让。这里的规划能级很高，规划建设中央生态商务区，未来15号线在这里还可与5号线进行换乘。未来，轨交15号线南延伸线的引入，奉贤线、南枫线和5号线还将在新城南侧形成奉贤新城枢纽。此外，还将增设沪乍杭铁路奉贤站，进一步提升奉贤新城对长三角城市群产业人群的吸引力。