深圳房价跌无可跌了？

有件事情很值得深究。

位于前海的天健悦湾府和华润光明“双子”项目先后发布了不降价的官宣。

时间一晃如隔世。

11年前也是这个时间，保价回购的营销利器祭出江湖，深圳房价不久就重拾升势。

当然，历史不会简单的重复。

当下一轮尺度劲爆的救市，房企先行自我封杀房价下跌空间。那么，深圳房价真的跌无可跌了吗？

1►不降价了

不降价了！

天健悦湾府成为近期跌跌不休的深圳楼市首个官宣不降价的楼盘。

没几天，华润光明两个项目来了个“加强版”，承诺只要降价就补差价。还甩出一个狠招，只要在其他新盘参与冻资的客户，买华润光明的盘，额外送一个“肾14”。

前海、光明都是深圳楼市最卷的两个地方，如果继续相互倾轧，那就要卷成“黑洞”了。

所以，这个时候紧急踩刹车，是有标杆意义的。

这个表相的背后，是深圳房价真金白银地跌了。

那些一年跌了四五成的房子，“火线哥”就不再揭伤疤了。还是以数据说话：

以10月作为参照，一手环比跌0.38%、同比跌1.72%。

二手环比跌0.2%、同比跌3.3%。

在四个一线城市中，深圳表现最差。

同样是易居研究院的数据：

上图中，深圳房价连跌了15个月，时间跨度惨烈。

就这样，深圳房价失去了两年。

而这两年，正好是一个楼盘的开发建设周期，言下之意，除了旧改、囤地以及旧盘新卖的，限价拿地的新盘，几乎是贴着成本在卖。

一旦成本没有控制好，如今在深圳赔本卖楼的房企，两只手都数不过来。

举个典型例子，某央企今年拿地年末开盘，坦言不请渠道的原因是因为全部的利润也就7、8个点，中介渠道动辄3-5个点，真的请不起了。

在凛冬的寒灯下，房企曾经高大的背景，萎缩成一个孤影。

再回头看那两个不降价的案例，是不是当下深圳房价跌无可跌的一个信号呢？

穿越周期，似乎能找到蛛丝马迹。

2011年底，深圳楼市低迷，房企被迫低价出货，引起老业主强烈wq和抗议。12月初，绿景香颂推出“三年回购计划”，效果显著，开盘均价1.65万元/㎡，当天卖掉600套，并引发同行效仿。

后面的故事大家都知道了，1.65万元/㎡自此成为绝唱。

深圳房价在2011年出现了小幅回调，2012年上半年楼市重回升势，每年以10-15%的涨幅上涨。2014-2016年，深圳房价从“2字头”，跳升至“3字头”，又在短短一年间突破5万元/㎡。

2►不差钱了

当然，历史不会简单的重复。

还是看看现在都发生了什么。

无须否认，曾经精心搭建的ICU病房，已经幻变成轰趴专属的KTV。

在经历了政策底、金融底后，至关重要的信心底正在促成。

我们知道，一旦这三重底部形成，就是市场底了。

而信心底又来自两个层面，房企供给的B端、置业者需求的C端。

11月以来，供给端的利好不断，信贷、债券、股权三箭齐发全面支持房企融资。

不过半个月，已有超过20家银行向70多家房企和当地民企提供意向性授信，总额度已超过3.2万亿。

图源：丁祖昱评楼市

3.2万亿什么概念呢？去年中国房地产开发投资14.8万亿、商品房销售额达到18.2万亿。

虽然授信到落地还有距离，但是这颗续命的大力丸疗效非常明显。

所以，继陆家嘴、格力地产后，招商蛇口也筹划并购重组。

当然，这并不代表房企不差钱了。

一家公司百亿的授信，分到区域公司也许就几个小目标，对于暴雷房企哀鸿遍野的项目来说，充其量只够救一两个。

所以，即将到来的年底，我们还会看到房企裁员、减薪或者延迟发薪，虽然我们无法揣测什么时候最坏，但是更坏的时间已经过去了。

这样微循环的“梗阻”，并不影响大气候的变暖。

尤其是随着防疫政策的迅速优化，地产股已经先涨为敬，接来下的楼市回暖可期。

对房企而言，缺钱的口子来源于两个端口，源头上的口子一下子大开，需求的口子还有待“清风徐来”，这样的状态已经很好了。

3►明年回暖

花开两朵，各表一枝。

置业者为什么不愿意入市？

市场供应量大幅增加只是一个表相，缺乏信心是一个重要因素。

这里面的核心变量，是对预期的改变，源自于居民收入端对于未来的悲观预期。

一来是房子的金融属性缩减到一个极值，大家对未来房价上涨不抱有太大希望；

二来担心未来挣不到钱，只能降低消费欲望。

过去一年里，住户存款大增了14.5万亿元，增幅为近年最大值。同时，住户贷款增速明显放缓。

这说明大家都捂紧了口袋。

如果不能改变预期，再猛的药，也只能是个浮云。

所以，这又要从两个方向着手。

1.对深圳楼市未来树信心

全国的调控都松了，北上广都不同程度松了口，唯独深圳是个孤岛，仅仅是在地价上做了少许让步。

其实，zf工具箱里的好东东大把可以用，核心部分就不要奢望有改变了，二手房指导价、追溯离异记录、3年深户等等，哪怕是窗户开一丝缝，春光乍现，立马就会阳光满屋。

2.让买家轻装上阵

房贷降息的通道正在打开，未来利率打折力度还会加大。

让买家轻装上阵的力度还会加码，接下来的救市更多可能锁定在需求端，鼓励购买首套、二套房并降低首付标准，一二线放开“认房认贷”，适当减免交易过程税费等等。

这些举措，虽然不会增加买家的收入，但是降低买房成本，也是一种“曲线救国”，效果相当。

深圳的新消息是，房贷可以延期，最长至3年。

不久的将来，房企供给的B端、置业者需求的C端形成合力，共同铸就“信心底”，真正的回暖就为期不远了——

就在明年！