初到埃及开罗第一眼印象，为什么街上都是烂尾楼，告诉你真实原因

初到开罗，有壮观的金字塔带来的震撼，也有马路两侧满目的烂尾楼带来的惊诧。

金字塔、尼罗河还有老城区都在机场的西边，新城区在机场东边。旅游者下了飞机大都前往金字塔和尼罗河附近，这一片烂尾楼就是开罗的老城区。

开罗的老城区像个硕大的城中村，楼间距基本可以忽略，高低错落随心所欲，最离谱的是大都不封顶或不贴砖。而从楼顶的卫星接收器和外挂空调可以看出来，这些烂尾楼已经入住。

向埃及导游打听，说是为了避税。我觉得没这么简单，查询了很多资料，终于搞明白开罗的烂尾楼原因。问题核心有三个：

一是居高不下的生育率和城市化趋势，男人可以娶四个老婆，生育率很高，埃及适宜居住的地方有限，导致开罗大区持续扩张。

二是土地非法私有化，很多个人和机构都参与到非法开发烂尾楼的行列，而埃及政局动荡导致政府无力改变现状。

三是避税！开罗完工的楼房需要缴纳年租金32%的房产税，没有完工的房屋无需缴纳。换做我，也愿意住烂尾楼。

这些烂尾楼未经政府允许，但政府也没有拆除。整个大开罗是埃及最大的都市区，总人口超过了2000万，占到埃及总人口的20%。而这2000万开罗人有63%居住在烂尾楼里，有贫民，有老师，有学生，有打工者，有律师，有公务员，所以找到更好的办法之前，拆除这些烂尾楼会带来不可想象的灾难。

那这些烂尾楼是怎么出现的呢？

这些未经政府许可的烂尾楼最早出现于上世纪中期，绝大多数建在开罗的农村用地上，也就是开罗最早的城中村自建房。

自建房，一定要降低建设成本，所以大部分都不会粉刷墙面，红砖灰瓦的裸露着。想想我们几十年前的城中村自建房，有几个粉刷墙面的？房屋里面装修好就行了，外立面就省了吧。

埃及一个男人可以娶四个老婆，生育率很高。埃及人在建房子时候，不封顶，每多一个孩子，就给孩子加盖一层。后来发展到有点钱就加盖一层。高低错落显示的就是各家孩子的多少和财富多少。

20世纪后半叶，人口快速增长，城市化进程加速。而埃及这样的非洲国家，适宜居住的地方太少了，大量人口涌向开罗地区，导致开罗城区急速扩张，侵占了原本周边大量农村区域，住房短缺的现象日益严重。

开罗政府针对这一情况，也出台了住房建设计划和分配计划。但是能够获得住房的基本都是中层以上公民，底层群众依然无房可住。

当时在开罗市区西边农村有一些国有闲置土地，有人就私自占用或非法低价购买这部分土地盖起了烂尾楼。更多的人选择在还不受监管的农村土地上或是未经规划的土地上盖楼。而这些建设当时并不需要相关许可手续，建设速度很快，一些人在满足自家住宿需求后，继续扩大建设规模，继而出售出租，俨然成为了一个个的小业主和开发商。

由于知道是违法建设，所有盖楼者都会考虑将来的政策风险，所以按照现有烂尾楼模式低成本盖楼是最稳妥的选择。不粉刷不封顶，同时也能在后期持续加盖楼层，增加收入。

政府在无法解决民众住房问题的前提下，选择有意识的无视纵容了这种违法现象。尤其是在70年代初，埃及陷入和以色列的战争后，国家资源与精力全部转向军队，所有城市基础建设停止，开罗政府原本建设经济适用房的计划也不了了之，更推动了民间非法盖房的进程。

这一时期，埃及政府重视现代化和经济自由化发展，出台“开门计划”，鼓励民众走出国门赚钱。很多埃及人在海湾国家工作，尤其是原油市场繁荣时期，赚到了钱，让很多埃及人有了储蓄和投资的机会。

但埃及本身没有太多优质的投资标的，所以和大多数发展中经济体一样，热钱流入了房地产领域，导致包括烂尾楼在内的土地价格飙升。而一些开始有些钱的人和一些机构看中了房地产市场巨大的成长空间，也加入了非法侵占土地，挖掘政府管控的空白区，大量盖私房。这更加剧了开罗烂尾楼的发展与规模。这也决定了这些烂尾楼的业主构成非常多元化，从捡破烂的，到私企主，到公务员，应有尽有。

在整个70年代，开罗约有84%的新建房屋都是这种烂尾楼。

现在位于城市边缘的烂尾楼中，依然有很多空置的房屋。距离城区中心较近的烂尾楼，已经随着时间推移变得入住率很高，也发展出了浓厚的商业和生活气息。

相比于光鲜亮丽的开罗新区，这里才是开罗人的真实生活场景。

90年代，埃及城市化进程持续加速，政府财政赤字高居不下，急需增加税收。2008年时候，埃及政府推出了《不动产税法》，开罗的不动产税率达到了房屋年租金的32%，而未竣工的房屋是不需要缴税的。这政策对于开罗烂尾楼的存在起到了推波助澜的作用。

开罗的烂尾楼越建越多，越建越高，开罗政府也萌生过全都拆掉、禁止再建的想法，不过因为找不到解决现有住户的安置问题而无法施行。尤其是自2011年埃及革命后，埃及再度经历了一段动荡不安的时期，政府权力几度重组，对权利控制实际呈真空状态，小业主和开发商们又得以利用此机会扩张建设。对房屋进行精装修，又在街边开商店、咖啡馆等等配套设施，城中村社区化逐渐成熟完善，这下更难拆了。

埃及总统也曾退而求其次，下令将开罗烂尾楼都涂成统一颜色，使开罗看上去能够更文明一些。粉刷一直未能开始，政府没钱粉刷，住户也不愿意掏钱。

开罗的烂尾楼和灿烂的金字塔就这样一直相依相偎在伟大的尼罗河边。