业主降价100万成交！年底了，房价会不会暴跌？

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最近疫情形势又严峻了，整个城市又“静”了下来。

北京市场成交随之不振，上个周末，链家每天成交套数在240套左右，按照其50%左右的市场占有率来看，全北京的成交量也就在500套左右。

而价格方面，除非业主大幅让步，否则很难成交。

那么接下来，北京房价会不会跌？

现在这个节点，还要不要买房？

1、供给端：挂牌量超十万套

10万套，像是一个魔咒，向所有人宣示着北京二手住宅市场进入了买方市场。

这么高的挂牌量，第一感觉是业主都急于卖房，所以堆积了不少房源难以出售。

而现在进入第四季度，又是传统意义上的成交淡季，加剧了挂牌量的增多。

除成交比较慢的原因外，近期的政策是二手挂牌量持续增长的重要因素：

9月23日，北京正式试行“连环单”业务，将二手房交易的“连环单”串联改并联，买卖同步，整个交易时间可缩短一半；

9月30日，个税退减政策出台，不少“满二唯一”“满三唯一”的购房需求都被刺激出来；

11月8日，北京台湖、马驹桥地区解除了“双限购”，部分地区的二手房市场松绑。

这些微调政策都各种程度地刺激了二手房供应量的增加。

在供需平衡来决定价格的市场规律下，区域供给大于需求，必然推动该区域价格下跌。

2、成交量减少

10月份北京二手住宅成交了11209套，11月目前成交量是8317套，按照这个节奏，11月的成交量不超过1.2万套。

图：北京二手住宅市场成交量价变化趋势

而上个周末，链家每天的成交量只有240套左右，而工作日成交量就在100套左右，按这个成交量来看，一周成交量也就在1000套左右。

按照链家的市场占有率来估算，全北京市上周的成交量大概在2000余套。

这与去年年末的光景不可同日而语。

在市场环境宽松、政策逐渐放开的情况下，这样的成交量虽然只是疫情影响使然，但却足以左右大家对于市场的信心，不少唱衰的论调甚嚣尘上，不绝于耳。

似乎，降价已经是未来的必然趋势。

3、不少房子降价

供给总量多，而成交量在减少，那些急于出售房子的业主最终的选择确实只有一个：降价。

上周，全北京8000多套房子降价，平均12套挂牌中就有一个房子在降价，这还没有考虑到有不少房源属于僵尸房子——价格万年不动。

降价房源的平均降幅达到2.2%，简单来说就是1000万的房子，平均会降价22万。

郊区平均降幅更大，城六区明显好于其他区域。

业主只能降价以便快速成交，所以我们可以看到最近的成交记录经常会低于之前成交价几十万，甚至上百万。

最近的朋友圈都是这样的卖房信息，关键点都是：低于市场价XX万。

而且中介还保证，只要买房去谈，议价空间还将非常喜人。

前几天双井富力城成交了一套150多平的三居，业主报价1900万，最后在谈判桌上被买家砍掉了100万，成交价1800万。

同时，由于2020年初以来北京不少区域涨了很多，不少小区价格开始回调，降价叠加回调，造就了最近各种降价房满市场飞的情景。

4、分化的市场

那北京二手房是不是已经迎来拐点了呢？

很多人看到现在市场成交惨淡，不少房子降价，认为二手房市场迎来拐点，想买房的人只有一个信念：坐等降价。

但是降价不等于2017年“317”之后的全面暴跌。

2017年是对所有的二手住宅在限购限贷方面加码，而现在只是由于疫情原因市场成交缓慢，部分业主或是换房，或是急用资金而产生的阶段性、局部性的价格下跌。

于是我们看到市场上，不少房源或者业主调低了报价，或者有了更大的议价空间。

但是同时也发现，东西城不少热门学区依然是“一房难求”，局部需求依然非常旺盛，市场分化严重。

对于部分房源，坐等降价没错，但是在等到什么时候呢？会一直跌下去吗？

5、北京房价的长期趋势

西瓜姐想说，房价下降只是短期表现；长期来看，北京二手房“慢牛”的趋势并不会改变。

北京依然是北京，首都只有这一个，仅次于上海的GDP总量，决定了这个城市对人口的吸引力，就算房价高企，也让人前赴后继。

从大形势来看，“双11”推出的金融16条已经彰显了房地产市场迎来走过了至暗时刻。

而在全国各城市逐渐放松限购限贷、各种补贴购房的大环境下，限购限贷政策最严苛的北京，调控政策也在一点点放松，对于未来还会有什么政策推出，我们可以尽可能想象。

而一旦政策真正落地之时，市场必将迎来反弹之时。

我们预计随着明年3-4月份“小阳春”来临之时，疫情的阴霾也将散去，市场将回归正轨。

6、年底最大的捡漏时机

追涨杀跌，一直是房市和股市的怪现象。

市场上行时，业主跳涨，买家追涨，一片繁荣景象。

而市场下行或者横盘之时，不少房子降价，可是很多购房者却认为还会一降再降，等到市场恢复过来时，错过了机会，一次次拍大腿，后悔莫及。

要清晰地认识到小区的价值，多看房，多跟业主沟通，如果价格距离高点回调了5%-10%，则考虑可以出手了。

真正的聪明人，永远是“逆势而行”，越是现在这个时候大多数人按兵不动，而他早就开始行动，在市场上寻觅那些“笋盘”抄底，实现利益最大化。

而现在就是绝佳的时机：年底+疫情+业主急用钱，“笋盘”频现。