2022年下半年，“提前还贷”这个词热度越来越高，很多购房者正加入提前还房贷大军。据报道，各大一二线城市愈发普遍，比如杭州部分银行提前还房贷已排到明年4月；北京有市民反映某国有大行要排到明年3月；广州则有银行称要等30至40天左右等等。

恰好身边有同事在说，当她还在和老公商量，明年要不要提前还贷时，没想到提前还贷已经开始排队啦？那么，我们就来看看：此时银行为何不愿意即时批准提前还款呢？

一、现象：银行门口再次大排长龙，客户经理表示不可思议

据北京青年报的报道，因为提前还房贷的人数过多，北京一家银行门口大排长龙，就连银行的客户经理也觉得不可思议。

客户经理说，今年选择提前还贷的数量相比往年整体增长了 20%，有的网点单月提前还款金额比正常月份要多出一倍。

同时，也有媒体报道指出，全国范围内有银行直接拒绝客户提前还款的要求，如果提前还房贷有银行要收高额违约金。

• 可以看出，这些大部分购房者以前的房贷都是五六个点以上，银行又不肯给存量房贷降息，那就只能先还掉房贷，再去换利率更低的经营贷。

毕竟现在经营贷最低可以做到 3.7%，比房贷便宜两个点，一年确实可以省下不少利息。

部分以投资为目的的房贷客户，最为关注的是房价能否上涨。但今年以来，各地的房贷不仅没有上涨，还出现了不同程度的下跌。

• 面临“房价上涨跑不赢房贷利息”的情况，而且对于房价上涨没有预期的情况下，“提前还贷”似乎是投资类房贷客户唯一的正确选择。

比如今年不少大企业降薪，导致很多高收入家庭难以支付月供，想要减轻负担是许多家庭考虑的首要问题。对于已经有房还在供房的家庭，大多会选择将原本准备养老和子女教育的银行存款支取出来，办理提前还贷。

二、案例：银行员工不容易，我也是要赚钱的，也要考核CPI的

毫无疑问，大批量的提前还房贷，银行贷款经理是要扣钱的。那么，银行领导要扣钱，银行工作人员只能告诉你没有额度了。

我有个亲戚前段时间准备去银行存3年期，邮政银行工作人员说没有了。我打电话给其银行营业点负责人，他让我亲戚去存，但告诉我存一笔钱，他们要上报，而且他要扣钱，银行工作人员要扣钱，这是事实。同时，它潜台词是我在2020年左右给他拉不少存款，他其实是在还我人情。

• 毫无疑问，商业银行目前是一个大型公司，它是要赚钱的，他们员工也要考察CPI，各种指标去考核。以前利息6.3%，6.88%（二套上浮40%）。目前消费贷款利率都是4%到5%，装修贷款也可以做到5%，所以房贷这肯定是优质指标啊。

这时，许多有钱人自然还掉贷款了，可银行任务是一级级下达的：

A指标，银行工作人员拿多少钱奖励；

B指标，银行工作人员扣多少钱；

C指标，银行工作人员扣多少钱，直属领导扣多少钱；

D指标，银行工作人员扣多少钱，直属领导扣多少钱，再上级扣多少钱。

• 比如达到C指标，领导肯定不愿意自己扣钱，其次影响自己业绩、考核和晋升。所以银行工作人员告诉你提前还贷需要排队，因为这关系银行工作人员切实利益。

其实，我们要知道，自从2020年新冠疫情以后，大部分银行工作人员收入已经在减少了。你是想还可否不？当然可以的。

三、分析：不要低估市场的决策，准确来说，不要低估居民的算帐能力

要知道，居民追求的无非是少花钱，而银行要的更多的是高质量的贷款和利息，这两者之间本身是存在矛盾的。

• 在涨价去库存后，市场需求端被点燃，投资者和刚需构成购房需求，信贷需求激增，即便是不断基准利率在上浮，信贷都是供不应求，房地产充分发挥着印钞的职能，每发放一笔贷款就创造了一笔货币供应。

这也创造了一个传导，房价涨得越快，购房需求越旺盛，信贷需求越旺盛，信贷需求越旺盛，执行利率越高，基准利率上浮10%就是5.39，上浮20%就是5.88%，上浮30%就是6.37%。即便如此，只要房价增速高于这个数字，6~7%的利息大家都是抢着要，要知道涨价去库存很多城市按天张，2016年70城数据平均增速都高达两位数，大量高利率房贷被创造出来。

等潮水退了，大家发现房价高增长不能持续了，可借的债总要还的，尤其收入预期不涨的时候，拿什么还债，加杠杆一方面是对未来房价的乐观预期，另一方面是对收入的乐观预期，这两年客观现状是两个前提都不存在了，越来越多的人开始算细账。

前几年上车的群体，增值根本就无法抹平利息和中间产生的税收，绝大多数的城市都是在替银行打工，拿着5~6%的资金成本去投资每年2~3%增速的房子，今年70城数据多数处于负的0~3%，持续个几年算上利息基本把首付就消耗完了。

• 政策为了托市，只有一个办法，就是宽松信贷，降低利息和贷款的门槛，而且利率算了下，不管是首套房还是二套房，执行利率一年内普遍下跌100个bp，前几年购房者面临高房价、高利率和高违约风险，100万贷款20年多还接近13~14万利息，30年分期的话则省大概20万左右利息，这就是晚买一两年的利息成本下降，还不包括房价的直接下跌。

相反，再看投资收益，经济下行带来投资收益下降，现在什么投资可以做到5~6%的低风险收益，挺难的，连银行净值型理财都亏钱，一进一出，提前还款也就成了很多人的选择。

最后的话：晴天送伞、雨天收伞，银行就是这么干的

总之，当前房贷利率大幅高于理财收益率，还贷比存理财是“赚的”。而且现在新旧房贷利率差拉大，真要买房的人，肯定是把过去房贷还掉，再借新的低利率房贷。对银行而言，存量房贷那可真是优质中的优质资产，贷款利率还比较高，性价比如此之高的资产能轻易让你还了吗，肯定要想方设法设置门槛。

• 但是，退一万步讲，对于真正有刚性需求和改善的群体，至少今年比过去几年要好的多，今年70城数据就在那里，房企为了回款不仅不会加附加条款，还会额外送些物业之类的东西，多数城市利率下行至少100bp等等，其实这都是隐形的利好。