11月LPR保持不变，办理贷款还需要等吗？

快年底了，房贷一族们都翘首以盼，期待央妈能再发个“红包”，利率再降一降。虽然11月15日央行的MLF操作，已预示着11月LPR大概率维持不变——

11月21日，最新一期LPR报价出炉：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均维持不变。至此，LPR已连续3月“按兵不动”。靴子终于落地了，大家也许有点小失望。

其实，最近大家最纠结的一个问题就是，年末房贷利率还能不能再降？与此同时，又担心转过年2023年1月份利率又回升。由于人民银行三季度货币政策执行报告中提到，LPR减20个基点阶段性政策执行到年底，到期后将自动恢复。因此，大家最近都很焦虑。那么，贷款到底是现在办，还是再等等？下面，小编以银行人的视角，为大家作几点分析。

之一：年底前房贷利率还会降吗？

这是大家都很关注的一个问题。按照之前大多业界专家的判断，年底前可能还会有一次降准或降息。降准其实对房贷利率没有直接关系，影响不大，所以其实11月份LPR还是很受期待的。但是在11月份LPR降息落空之后，留下的机会也只有看12月份LPR能否降息了。目前看，12月份LPR能否调降，存在分歧：

一种认为仍存在下调可能性，理由是：一是考虑到稳增长、控风险，降低实体经济和市场主体融资成本，协力支持房地产市场平稳健康发展，进一步引导贷款利率下行十分必要。二是央行三季度货币政策报告中，提到房地产方面将持续提供政策支持。三是近期银行启动新一轮存款利率下调，在此带动下，5年期LPR报价仍有下调空间。

另一种认为下调可能性偏低，理由是：一是此前密集出台稳楼市政策，且阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限，降低了调整利率的必要性。二是银行净息差持续收窄，盈利压力增长，动力不足。

那么，12月份到底还能不能再降息？在小编看来，我们可以重点关注一下11月21日，也就是在LPR公布的当天，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，其中“关爱楼市”的部分占了超过一半。其次，正在召开的2022年金融街论坛，“一行两会”的高管纷纷都特别提到房地产。因此，小编认为，12月份降息仍值得期待。

之二：明年房贷利率会回调吗？

关于房贷利率，最近网传12月之后LPR-20BP政策优惠将会收回，利率年后上涨。这源于11月17日人民银行官微发表的《2022年第三季度货币政策执行报告专栏》中，原话是这样表述的：针对首套住房商业性个人住房贷款，是阶段性的，2022年底到期后原有政策将自动恢复。

如果按报告字面理解，也就是说，LPR减20个基点4.1%利率止于2022年底，明年恢复上调后，首套房最低利率LPR底线就是4.3%了。

但结合全文会发现，这个所说的“年底到期后自动恢复”，并不是收回LPR减20个基点的首套房贷优惠，而是收回一部分城市在“LPR减20个基点”的基础上进一步利率下调的部分。

也就是说到年底，9月29日的这个政策就作废，所有城市一视同仁。真正要回调的城市，是那些针对2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。比如今年10月份利率下调到4.1%以下的山东济宁、湖北黄冈、广东清远和阳江、浙江温州和舟山等这些城市。

根据国家统计局公布的70个主要城市数据，符合条件的只有23个。比如：对于青岛来说，由于不是连续三个月下跌的城市，之前利率并未在下调20个基点基础上再取消下限，降到4.1%以下，因此本来就不在适用该政策的城市名单里，所以就根本谈不上房贷利率回调这一说。

由此可见，年底利率回调的城市是指那些利率比LPR-20BP还要低的极少数城市，对目前利率等于或高于4.1%的城市无影响。

之三：青岛的房贷利率会怎样？

依小编所在的城市青岛看，近期也有很多人咨询，买房贷款是现在办，还是再等等？在11月份LPR已落地不变的情况下，小编认为可以抓紧办理了。主要基于以下几点：

一是年底前降息有可能，但现在办不受影响。如果你非得等到12月20号LPR出来之后办理，即便到时候降息，那时距离年底也只有10多天时间，银行又面临年终决算，时间已经非常紧张，放款有可能来不及。如果明年1月贷款利率政策真有变动回调，那就得不偿失。并且，即便现在办理贷款，银行放款一般约定重定价起息日为每年1月1号，即使12月份LPR下调，明年1月1号也照样可以享受利好，不会受影响。

二是明年房贷利率“回调”不涉及青岛。如前年述，由于青岛不是连续三个月下跌的城市，因此利率一直维持在LPR-20个基点4.1%的水平，并未取消下限利率破“4”。因此，即便2023年1月开始利率回调的话，不涉及青岛。当然，由于当前楼市低迷，不排除到期后央行继续顺延9月29日政策，对自9-12月连续三月下跌的城市，可以扩大范围取消下限。但是从央行这次报告中看出并没有那个意思，试想想，如果计划到期顺延，报告会表述为“视情况”自动恢复。

需要注意的是，目前我们从理论上理解的政策是这样。但是，明年初如果央行连LPR下调20个基点政策也收回呢？一旦回调，那利率影响还是挺大的。20个基点的差距，如果以贷款100万元30年计算，每个月能差距120元左右。即便12月份LPR下调，幅度也远没这个大。因此，从这一角度看，小编认为，在年底前如果有办理贷款的，还是应该抓紧，没必要押注赌政策还会延续。

三是目前的房贷利率已处于历史低位，触底反弹的几率大。当前我们的房贷利率水平，无论从国际、还是从国内形势看，都处于历史低位，值得“珍惜”。从国际形势看，国外利率现在基本都涨到5-6%水平了，美国上周房贷利率已达到7%，并且美国加息至少还有2轮。从国内形势看，目前执行的5年期LPR4.3%这个报价，已经是自1991年以来房贷基准利率出现过的最低值。可以说，全国的房地产贷款利率也降到了三十年来的最低。在这个利率水平贷款，你还有什么可遗憾和后悔的呢？