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现在为什么出现那么多城投兜底拿地的现象?
当然一方面是大市场的原因,但我们转而想即使在市场行情较好的情况下,依然存在很多城投兜底拿地的情况;
比如21年以前,市场还算可以吧,那个时候据我发现仍然有很多城投、ZF平台公司兜底拿地。
说实话现在的普遍情况是,国企拿地很多纯粹是为了兜底而去的,至于为什么要拿,拿了以后干什么,应该很多国企都是没有想清楚的。
我看到过很多国企经常是在拍地头一天或当天,因为报名企业家数不够,直接被安排过去参拍的。
本身就是过去凑数烘托氛围的,压根不想拿地,有的甚至害怕拿地,生怕自己一不小心把地举牌到了自己手里。
但是如果真的没有企业愿意出到政府意向价格拿地的话(很多时候起拍价就已经很高了),国企城投往往就只有被迫去把地拿了,要不然流拍的话主政领导会非常难堪,显得当地房地产市场热度不足,后续卖地可能就不太好卖了。
为什么在市场好的时候,仍然会有很多城市的土地卖不出去?这里面还是有很多地方值得思考的。
最近我有一个做市政工程的朋友,前两年在四川的一个县级市帮ZF修路,路是修完了,但是最后却迟迟收不到工程款。
ZF直接告诉我朋友,由于财政困难,工程款可能没办法现金支付了,要付的话只能拿一块土地来抵款。
我朋友本身就不懂房地产,但是没办法,有一块土地总比一直收不到款好吧,因此只能无奈答应拿一块土地来抵款。
也按照ZF收支两条线的要求,先把土地挂牌出来,自己先交钱把土地拍下来,政府收到土地款以后再以土地款支付朋友的工程款。顺利实现了以土地抵债。
拿到这块土地以后,我朋友想的就是尽快把地卖出去,把自己的本金收回来,哪怕是亏个20-30个点也行。
但兜兜转转一年多,迟迟找不到买家,找了很多地产公司,都没意向买这块土地,大家普遍都说这个县级市市场太烂了,根本就不敢进入这个市场,就去以后就只有一条路:死!
原来,朋友拿地的这个县级市房地产市场早就已经供大于求。
前十年,当地不加节制地卖地,导致这个城市到处都是新开发的楼盘,小小的一个县级市在售楼盘就好几十个。
土地卖不出去以后,ZF又采取了土地抵款的这个路子,前前后后出让了数十块土地进行抵款。
小小的一个县级市,已开发未售+未开发的土地存量就达到了300万方,按目前市场的年均去化量来估算,至少要卖十年。
这还是建立在没有新增土地入市,以及购房需求未来十年都不萎缩的前提下。
在售的楼盘由于竞争已经白热化,很多楼盘售价都在3000左右,恒大的精装房去年就2200开始甩货...
这样的市场,换做任何一家房企都是不敢进的!因此朋友拿的这块土地估计要很久很久地烂在自己手里了。
从这个案例里我们就可以看出,即使是在同样的大环境下,每个城市的土地市场也是分化的,有些城市地供不应求,挂出来就溢价卖出,而有些城市的土地挂出来就要么流拍要么被城投兜底获取。
核心的原因还是在于,这个城市过去时间里对土地供应是否节制,供地节奏是否兼顾了房地产市场的良性发展。
还有些城市,明知道自己城市的房价已经支撑不了地价,仍然设定比较高的起拍价,导致房企们根本算不过胀只能作罢。
都是主政领导们对自己城市的房地产市场没有清晰认识,庸政懒政才导致了土地的频繁流拍,最终演变到城投普遍兜底拿地的现象。
而城投把地拿到手上后,由于没有专业团队开发,处置方式往往就三种:
①拿到地后再转手卖出去。
这是最为常见的,卖出去一般就是原价卖,拿成多少钱卖成多少钱,再加一些资金利息,一般10个点左右,盈利主要就是这部分资金利息。
当然如果土地素质很差或者拿的价格本身就很高的话,有可能地还是卖不出去,一直砸到手里等到下一轮市场春天再卖..
②拿去融资。
把土地抵押给银行或者国开行,再套一些资金出来。
虽然国企负债增加了,但是实打实地帮ZF换回部分资金,主政领导一般还是比较满意这种方式的。
③与地产企业合作开发。
这种合作开发的模式往往是政府出土地,房企出开发资金的方式。
一般卖不出去的地素质本身不是很好,房企愿意介入,无非是资金峰值投入小,这样算下来即使利润少,但本金投入也小,可能年化回报还不错,也就还愿意做。
而国企的诉求就很简单,借助房企专业的开发能力,帮自己把土地款早点赚回来,运气好的话就再赚一点利润。
除了上面这种模式外,还有房企直接帮国企进行代建的模式,房企收管理费,所有的盈亏都政府自己负责。
无论政府出地房企出开发资金模式,还是房企代建模式,房企们的主观能动性其实远没有自己独立开发那么强,因为毕竟自己投入不大,也只是收取部分相对固定的费用。
因此,上述几种方式都没有最大限度发挥土地资源价值,最好的方式还是应该盘整好自己的本土房地产市场;
引进专业的品牌房企进入,将土地以合适的价格卖给品牌房企,以他们专业的开发团队才能最大限度发挥土地资源价值。
ZF卖回了土地款,房企们有利润,老百姓买到好品质的房子,这样才是一个良性发展的路子。
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页面更新:2024-06-09
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