建业朝万科化，又迈了一大步

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又一次壮士断臂了

你没看错，我也没喝多！这是一篇经过采访调研后，深思熟虑的小作文，从中可见民营房企未来发展大趋势。

河南楼市的带头大哥--建业摊上事了！网曝要裁7千人。

有爱建业的朋友说，郑州公司总部的人员，满打满算不足6千人，难道先招聘1千，统统裁完！不看好建业的朋友则反怼：裁员难道不包含地市，不包含省外公司么？

截止2021年年底，建业集团还有在职员工约3万人，这个裁员数量应该是建业有计划的，但和7千这个数字，或有出入。

据多名建业集团内部员工透露，此地规模性裁员，赔偿标准为"N+1"，11月15日之前签离职协议，补偿分期12个月支付，15日之后签，补偿分期18个月支付。

目前，建业尚未对此消息进行回应。

一年前，建业就搞出过一次裁员的大动静，但与上次有所不同。上次建业，事发后，很快召开发布会，给出的回应是“组织架构调整”，一年前的裁员是瘦身运动，建业总部原先的五级管理调整为三级，还撤销了原有的五大业务集团总部，精简机构，裁掉冗员。

此次建业采取了闷声做事的态度，截至目前为止还未就裁员门做出回应。

非地产业内人士或许会觉得这个消息，不像是真的，因为就在2月中旬，建业就传出战略调整、人员缩表等消息，随后便出售了华谊电影小镇与只有河南两大文旅品牌的控股权，并出租了商业物业，请老友王健林驰援，换来7个亿。6月建业地产又出售29%的股权引来6亿港元现金并引入河南国资战投。

但如此力道的操作，还是无法抵御市场的寒气：11月初，建业地产公告，今年前10个月物业合同销售总额206.98亿元，同比减少56%，总合同销售建筑面积294.18万平方米，同比减少为53.4%。而公司资产负债率高达90%以上，且以美元债为主。

11月11日，金融机构给地产行业开暖气了！

央行和银保监会联全下发了《关于做好当前金融支持房地产平稳健康发展工作的通知》，从保障房地产融资、做好“保交楼”金融服务、做好受困房地产企业风险处置、保障住宅金融消费者合法权益等16个维度支持房地产行业复苏，一言以蔽之，房产地迎来今年最强政策利好，资本市场对此反应强烈。

但就在同一天，评级机构却把寒气传递给建业。

评级机构惠誉将建业地产的长期外币发行人违约评级，由“B”下调至“C”，其高级无抵押评级同样由“B”下调至“C”。

此次下调的原因，主要因建业地产未能支付于明年11月到期、利率为7.9%的2亿美元债券的利息后 ，作出了是次评级下调。

2亿美元债券的利息，目前已获展期至12月7日，但明年4月，就要到期3亿美元债，明年全年还有9亿美元债，可谓泰山压顶。

化解泰山压顶的困难，肯定是两条腿走路，一条腿是销售回款，另一条腿是借钱纾困。

销售回款这条腿，已经被打骨折了。

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大哥倒不了

作为市占率约11%的河南带头大哥，建业在河南所有地市，都有项目，但不少地市，仍处在战疫的关键阶段。这导致大家对未来收入预期降低，大家更倾向于存钱，不敢花钱，很多客户的买房计划都往后推了。

大幅度降价，确实能带来一部分回款，但如果大部分房企，都在采取大幅降价的手段，回款速度会受到较大影响。而目前，降价的房企多如牛毛。

砸锅卖铁卖资产，也是条路子，但尴尬的是，好的资产，也卖得八八九九了。目前最可行，见效最快的就是继续出让股权，但资本，即使是国企，也不是公益机构，也是要盈利的。说难听点，白衣骑士也是趁人之危，捡漏的。

节衣缩食，裁员减少每月的刚性支出，白衣骑士出手的欲望就更强些。这或许是大裁员背后的底层逻辑！

规模性瘦身不是躺平，是被动的迎合资本需求，迎合市场。

规模性瘦身，是为了多坚持一段，坚持过后，卖身，被国央企招安，才是最终的路径。

民营房企，未来的出路，只有三条路，战、和、躺！

民营房企之光，龙湖，已经已经还清了明年的美元债，又有国家级背书，美的置业，背靠美的集团这棵大树，也有国家级背书。地表最强的民营房企碧桂园，账上有大把现金，销售上又能大量回款。区域性民营房企扛把子滨江，现金流源源不断，这几家，可以昂首挺胸，继续在楼市纵横。

万科，得益于创始人王石的高瞻远瞩，主动伴大款、走正道。在自己很牛逼的时候，选择公私合营。大股东换成深圳地铁，但郁亮等经理人阶层，仍保持着话事人的地位和尊严。绿城宋卫平，早在2014年底，就选择了傍央企大款，主动公私合营，也是明智的选择。这两家是和派的代表。

更多的其他类民营房企，只能躺，等待命运的裁决。早期主动躺平，裁员，卖项目，一走了之的，比如潘石屹，命运还不错。而硬扛着，幻想救市后报复性反弹，结局只能是躺死，资产、项目被清算，挪用资金的，还要被追究法律责任。

建业曾经一直以河南的万科自居，为学到万科的精粹，还挖来万科高管委以重任。而眼下来看，建业，只能学习万科、绿城好榜样，傍国央企大腿，主动地公私合营。

以上帝视角来复盘，建业还是没有学到万科的精粹。

世人只知道万科长期以来，都是中国房地产龙头老大，却不知，人家已经悄无声息地成为中国冷链物业的龙头老大了！

早在2016年，也就是房住不炒提出那一年，万科集团正式推出独立物流品牌——万纬。目前，万纬物流已在全国47个城市布局148个仓储项目，整体规模超过1100万平方米。其中，全国冷链园区28个、覆盖22个城市，运营规模达到110万平方米，已经成为中国规模第一大的冷链物流综合服务商。

也正是在2016年11月 建业携手王潮歌打造的《只有河南》戏剧公园落户郑州。

作为建业话事人，老胡曾向媒体吐露心声，每天一一睁眼，都要面临几千万人吃马喂的各项开支。而只有河南、电影小镇、足球小镇，这三大文旅项目，仅靠门票、住宿、餐饮等收入，每天都能源源不断地贡献几千万现金流，再加上，依托文旅产业拿到的便宜土地，未来文旅打包上市的收益，可以说，文旅产业运作得当，会成为建业的一个印钞机。可惜疫情和水灾的双重打击，建业的文旅梦破灭了。

如果能回到2016，在账上有很多钱的情况下，老胡一定会步万科后尘，重仓同样能带来源源不断现金流的冷链物流。

但人生没有如果了，对建业而言，稍微可以乐观一些的是，楼市已经筑底，而常年河南民营第一纳税人的贡献，民营房企带头大哥的影响力，覆盖全河南的楼盘规模，这决定了地方政府，一定会动用资源出手相助，绝不会坐视不管，建业绝不会崩盘，无非就是话事人老胡，付出多大代价才能活下去的问题。