楼市分化的时代，我们该如何买房？

当下的楼市要想走出来，会非常艰辛。

房地产作为支柱型产业，肯定要拖累经济的复苏，这个时间大概要维持到明年中旬。

当年的龙头房企，于今有的败落残阳，有的苦苦挣扎，多少有些唏嘘。

总之，2022年，代表着高周转高债务的房地产行业终于落幕了。

面对如此低迷的楼市，可能很多人有着这样的迷惑：我们普通人究竟还能不能买房？

楼市徘徊，分化时代的到来

楼市 “上行”也好，“下行”也罢，我们普通人住房需求一直都是存在的，对普通人来说，什么时候买、买什么样的房子，这恐怕才是绝大多人真正关心的内容。

有一个词，现在似乎很能说明楼市当前的状态：分化！

著名经济学家任泽平先生有一个观点，“城市化初期会出现城市房价的普涨，但是到了60%以后，就不会再普涨了，而是出现分化。”

楼市分化，简单来说就是我们常说的二八法则！这意味中国80%甚至90%乃至更多的房子已经不适合投资了，只有20%甚至10%的房子算优质资产！

什么是分化

房地产行业有个著名的三段理论：“长期看人口，中期看土地，短期看金融。”

长期来看，未来的人口流向必然会导致一线城市的房价继续上升，而三四线城市的房价将会因为流失大量人口而很难保持下去，甚至会出现下跌，这就是城市分化。

人口的城市化聚集导致城市中心的住宅长期供不应求，因此过去20年全国各个城市拼命地在开新区，起新房，建轨道交通接驳，于是大城市变成了巨型的城市，终于在2018~2021年这4年转折点来了，剪刀差出现了，大城市周边的新房供应远远大于需求。总量的供过于求是分化的先决条件，而城市内部，经济条件好的人会慢慢向环境更好，品质更高的小区集中，叠加效应，高品质小区的价格必然也会水涨船高！

而另一些小区，住户只要有钱了就会搬走，慢慢变成更差的社区。价格自然也就涨不上去，甚至可能会出现下跌，这就是城市内部分化。

现在的存量房在未来可能每100套当中有80套会下跌或者滞涨，剩下的20套价格会涨，但其中的12套会跑输通胀，6套会跑平通胀，可能只有最后的那2套能够跑赢通胀，这就是存量房分化。

同时房产的分化，进一步推升了土地的分化，市郊的土地拍卖受到冷落而流拍，而城中心的地继续受到追捧维持高位。城中心只要位置不错价格合适的高端项目销售也不错，而形成鲜明对比的是郊区盘存量巨大，即使降价促销，客户也是寥寥无几。

有的业主想卖掉郊区的刚需房置换进城，让孩子读一个靠谱一点的小学。只因当初没有提前规划，旺市的时候盲目乐观，淡市的时候就互相踩踏出货，导致迅速跌价2~3成。

而就在同一个时间主城高新一中的老破小学位房，保利天悦的二手房成交活跃，竟然还逆势涨价。长在不同的地段，背靠不同的资源，命运就如此的悬殊，这就是分化。

分化时代下，我们买什么？

房屋的总量早已供过于求了，好事是再也没有人买不起或者租不起房子，只要他不嫌远。而坏事是人人愿有房子住，房价就越是脱离居住的功能，越发成为身份和社会资源的门票。人人都有房子住不等于人人都有好房子住，更不等于人人都有好的配套资源的房子住。好房子价格都贵，好资源更加贵，好的资源是如此的短缺，而大部分人还停留在建筑物的审美以及地铁等蒙昧的阶段，真是想的太简单了。对地段的价值所知甚少，对家族发展的条件所知甚少。

不管什么时代，我们买房都要搞清楚自己的需求，我们买房究竟买的是什么，这个房子究竟能带给我们什么，只有厘清了自己的需求以及房子的给我们带来的价值，才不会被受各种纷乱复杂的声音影响。

首先， 住永远是第一位的。

房住不炒，房子肯定是用来住的！

既然是用来住的，那么“住的舒服”永远是第一位的，户型最好能够是板楼吧。园林、整体规划都应该为舒适服务。

要想住的舒服，最好是个主城不错的小三房吧，对于西安来说，最好是在高新或曲江。

有娃的家庭，三房是基本需求，区位不错会大大提高生活幸福指数。懂得都懂，无需多言。

此外要想住的舒服，最好带个好学区吧

尤其对普通人而言，孩子的教育更是至关重要，现在全面双减，教培团灭的情况下，有个不错的学区一定普通人鸡娃是最省心的方式。

最后“买房抗通胀”的逻辑依然管用

在楼市分化时代，选择人口流入的核心都市圈，有特殊竞争力的城市那些“住的舒服”的稀缺房产依然是能够走出楼市的周期。

让城市帮你创造价值

普通人买房，就像是买的一座城市的股票，一二线城市的魅力和对人口的吸引毋庸置疑，这也是你找到立足之地的必然途径，更是你获得与这个城市一起成长的最大机会。这些城市的房价虽高，但它是与配套资源捆绑的，无论是微观还是宏观，你买的都不止是一套房子，而是这座城市未来所能产生的溢价。

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