黄欣伟：其实房东也需要保障

住房问题关乎着千家万户的 民生福祉，而租房更是很多人解决居住问题的第一选项。11月2日，上海市人大常委会办公厅发布公告，公布《上海市住房租赁条例（草案）》全文，向社会公开征求意见。

该草案共7章65条，主要内容包括：

（一）健全治理机制，形成共治共享的发展格局。

（二）规范租赁行为，平衡租赁双方权利义务关系。

（三）加强市场主体管理，规范住房租赁市场秩序。

（四）突出民生保障，发挥保障性租赁住房作用。

（五）坚持服务监管并重，增强人民群众的获得感。

看起来，租房从此有了【租房法】，那么该草案的民生看点何在呢？

首先，“正规”租客的权益得到了有法可依。

通知第二条明确：“一是严格住房出租要求，明确出租住房应当遵守的规定，禁止群租；二是细化完善办理租赁登记备案的具体要求；三是明确出租人、承租人应当遵守的行为规范。同时，鼓励当事人订立长期租赁合同，建立稳定的租赁关系。”

于是，引出一个问题，群租受谁的欢迎？

表面上看起来，因为单位租金可以足够低，部分囊中羞涩者是群租的支持和参与者，但群租的最大受益人是房东或者二房东，所以打击群租是保障了“正规租客”的权益，并且有法可依之后，出租人和承租人可以找到统一的参照样本，部分原本处于灰色地带或盲区导致的扯皮可以进一步得到明确说法，减少纠纷，比如“出租人不得采取停水停电等方式解约”。

其次，有法可依也是“正规房东”期待的。

因为舆论的关系或者事出有因的概率，在涉及到租房纠纷中，房东都是被大概率受到指摘的一方，比如乱涨价比如群租比如“暴力解约”等等，但大部分房东还是遵纪守法，只是用自己的投资想来合理受益的人群。

比如：购房者有首次置业者，租房客有首次租房客，那么房东也有首次房东，他们不知道如何办理出租手续、如何定价、如何涉及合同各自责任条款的约定，那么这时候可能被引导的主动权或是中介或是其他房东或是租客，所以【草案】中虽然强化对房东的责任包括对二房东的约束，但也明确了房东的“可实施范围”，也是合法合规房东的法律参照。

第三，谨防执行中的反复以及最终推行过程中的下有对策。

【草案】在公示阶段，未来将予以推行，那么针对大多数法律法规在执行中的不到位导致“上有政策下有对策”也要有足够的心理准备，因为市场是不断通过做法来进行异动的主体，所以【草案】只能根据截至目前的市场不规范行为进行约束，可能约束力度和涉及范畴有限，所以期望租房市场通过一部法律法规就彻底正规起来，也并不现实。

总之，对于租房市场而言，“有法肯定比无法好”，也是走在保护双方权益的路上，第一步至少是值得赞扬的，但是光有法可依还不行，一要看切实的执行和保障，二是严密监测过程中的市场反复即所谓的下有对策，然后通过不断的“补丁”来达到法律层面的完善。