#头条创作挑战赛#

这是熊猫贝贝的第1373篇原创文章

深圳是中国改革的窗口城市，因为没有历史负担和遗留问题，又尝尽了当试验田的好处，所以在这里发生的一举一动都非常有信号意义。

就在中国经济和房地产站在时代分水岭的关键时刻，作为试验田的深圳，又一次迎来了时代女神的青睐和眷顾。

很多人或许还没意识到，一场关于房地产的深刻大变革，或许即将悄无声息在中国经济改革先锋的深圳市启动和进行。

2022年10月份的最后一天，也就是10月31日，中国国家财政部发布了《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》。

有两个值得关注的重要亮点：

第一，此次政策提及了财政对于深圳房地产方面的支持。

意见指出，考虑深圳人口持续净流入对住房的需求，加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住房突出问题。

大白话就是，国家财政加大对深圳保障房建设的投入。

这条补贴政策堪称几十年罕见，也表明了中央对于深圳这块试验田的突破表现，一种明显的期待。

再联系10月30日的新闻：

深圳发布租房参考价，覆盖超4000个小区，地址精确到楼盘，参考价精确到每平米/每月。

毫无疑问，就是让深圳解决好这个住房租房问题，成为中国房地产新模式的一个示范区，在全国树立一个典型。

第二，支持深圳在全国税制改革中先行先试。

图片来源：见图

图片来源：见图

其中有一句话的表达非常非常重要：

“积极承担国家重大税收改革工作和研究课题”。

可以说一改国家政策文件含蓄的风格，非常平铺直叙，简单粗暴了。

毫无疑问，建设中国特色社会主义先行示范区的深圳，迎来了财政部的重磅政策支持。

“加大中央财政对深圳支持力度”、

“支持深圳在全国税制改革中先行先试”。

两个核心提法，经过市场解读和各方理解，最靠谱的一种说法就是：

国家将推动深圳楼市从“香港模式”转向“新加坡模式”，并将试点房地产税的落地，从而解决“高房价对人才的阻隔”以及“土地财政依赖”两大已经严重影响中国城市发展的痼疾。

当然，这只是历史和时代浪潮向前行进过程中的一个小小浪花，实际上，更大的浪潮已然在全面蓄势，伺机而发。

这篇文章，将以国家财政部对深圳这个最新的重磅文件解读分析作为切入点，结合2022年10月底以来几个维度的重要动态和信号，深入挖掘分析国家对未来中国房地产经济和楼市的规划思路。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

中国广东省深圳市（图片来源：头条图库）

1

财政部最新《意见》的两大亮点，该如何解读？

10月31日，财政部网站发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》。

这份文件相当于国家给深圳发了一个通行证，鼓励深圳进一步创新，鼓励深圳在一起扛起试验田的大旗，充当中国经济改革和结构调整的冲锋代表。

毫无疑问，深圳，又一次迎来全新的时代机遇。

当然，机遇与风险并存，文件中，财政部支持深圳在公共服务、经济发展、财政改革、管理效能等方面探索，更好发挥财政职能作用，内容涉及到教育、医疗、住房、财税改革等领域。

逻辑非常清晰，支持和鼓励并进的模式：

一方面，是“加大中央财政对深圳支持力度”，这是实打实的国家支持，真金白银砸下去；

另一方面，是“支持深圳在全国税制改革中先行先试”，这就是让深圳再一次敢于人先，试吃螃蟹了。

这其中，最重要的一条主线，就是关于房地产经济方面的内容和策略了。

国家财政拨预算给深圳建保障房，同时解决公租房、保障性住房和老旧小区改造等问题。这个政策不得了，因为之前解决保障房问题的都是深圳本地政府，中央是不会插手的。包括放眼全国，保障房基本上都是本地政府财政去面对和解决，所以很大程度上进度缓慢的普遍现象，就这么出现了。

而这一次是国家财政专门留预算给深圳打造保障房体系，相当于深圳地方的保障房变成国家项目了。

不要用国家意志做事的效率，决心还有态度，和地方政府市场化驱动的风格相比，没有可比性。

更重要的，是要看到这个动作所折射出来的国家思路，那就是国家和高层明显希望深圳这个人多地少，供需挤压极具代表的头部城市，能够尽快在全国范围内，率先完成住房体系的转变，然后以点带面，起到示范带头作用。

对于深圳而言，这一次国家财政直接拨款支持保障房，再加上上周的租赁房参考价制度，再再加上始终没有调整的商品房指导价政策，

这一系列动作，都证明了官方把控深圳楼市的决心，以及和国家层面的默契配合。

能当一线城市，没有一个是省油的灯。

另外一个提法，支持深圳在全国税制改革中先行先试，基本上不需要过度解读。

就在舆论和各路自媒体还在高呼“房产税要来”的时候，只能说太肤浅浮躁，国家所图，岂是随便就能被预测和揣摩的？

只要稍微了解深圳楼市情况的人，都应该知道，就算真正开始全面征收房地产税，对于现在的深圳楼市而言，已经掀不起什么波澜了。

如果真的执行房地产税，深圳确实是一个比较好的试验城市。

毕竟深圳有改革的经验，也有改革的动力。加上深圳的房价相对较高，也有试验房地产税的必要，但这个房地产税，肯定不是主要目的。

这一次，国家想要进行的税务实验，恐怕没有那么简单。改革工作和研究课题，这其实就是深圳这个城市能够从一个小渔村飞速成长为中国顶级一线城市的关键所在。

历史仿佛又一次重现轮回，深圳这个城市，吃上最好的待遇，迎接最危险的挑战，获得最早的改革红利，值得期待。

深圳改革开放口号 图片来源：网络

2

几个动态和信号，勾勒出国家对房地产经济和楼市怎样的规划思路？

不局限在国家对深圳的支持和鼓励，其实从2022年10月中下旬开始，一些重要的动向和信号，其实都在将国家层面对于房地产经济的未来之路的规划，逐渐勾勒出来。

这里做一个梳理复盘：

第一：具有官媒背景的第一财经发表了《社论：积极做好风险资产价值重估的准备》。这篇社论中所指的风险资产就是房地产，明确指出：

“人们开始调整对住房内生价值评价指标，即住房内生价值愈发基于房租（或虚拟房租）的贴现，而非基于房价上涨预期……基于金融属性的租房，其高房价抬升了经济社会运行成本，压低市场的投资边界收益率，加剧房市的有效需求不足，使高房价很难维持，房地产这一风险资产出现重估定价是迟早的事，且价值重估越早对经济社会的伤害和拖累越小。”

众所周知，一篇文章能被官方媒体以社论的形式发出，还是在这个时间节点，其份量和严肃性不容置疑。

当然，肯定有心存侥幸，不死心的群体去挑毛病抬杠，一个理由，大家去看看这篇文章这么几天了，有没有被下架和删除？

如果能理解我说的这句话是什么意思，就不需要过多解释了吧？

第二：多个城市已事实上打破了“两集中”的规定，供地批次超过四轮以上，早已恢复成常态化供地。

出现这样的现象自然意味着土地市场早就不是供不应求，土地流拍甚至违约率大量出现，针对城投自挂自摘的虚增收入财政部还特别发文明令“严禁通过举债储备土地、不得通过国企购地等方式虚增土地收入、不得巧立名目虚增财政收入弥补财政收入缺口”。

土地财政难以为继已是事实，地方财政收入必须尽快找到长期稳定的替代方案，房地产税就是现成的选择，而选择在深圳这样对土地财政依赖度低的城市进行试点最好不过。

图片来源：网络

图片来源：见图

第三：“房住不炒”正明确为“房租不炒”。

银行融资方面，针对保租房的相关贷款不再纳入房地产层面的集中度管理，起步较早的建设银行甚至早就推出一整套的住房租赁贷款支持政策，截至2021年末已发放住房租赁贷款余额1300亿元，支持新增租赁住房约50万套（间）。

对于高房价，供需挤压，资源错配，以及经济调整阵痛期这一盘棋，其实国家的主线态度非常明确。

不要短期“杀鸡取卵”式的纸面繁荣，而要长期高质量的稳步发展，这就是当下一切改革的出发点。

追求质，而不再要量的规划思路，正在一步一步走进现实。

图片来源：头条图库

3

趋势研判：三个关键词，一次说清中国未来房地产的理想路径

三个关键词：房住不炒，住房双轨制，高质量发展。

不卖关子，这就是中国国家为房地产经济设计好的未来理想路径。

第一个房住不炒就不多说了，从口号到现实，5年时间，已经给了市场和所有参与者足够的教育。

第二个住房双轨制，值得一谈。

商品房单轨制转变成商品房+保障房的住房双轨制。其实就是最典型的新加坡模式，而在过去二十年，一直都没有明显的进展，最大的问题，就是效率和公平之间的指针，是偏向于效率的。

而当下国家从深圳开始，真金白银支持保障房，将保障房体系建设放到台面上重视，其实就是明确的时代价值主线的确定。

后续保障房的土地供应和设计会增加（实际上深圳保障房的地块和规划一直在持续增加）。

如果深圳在国家的支持下，在保障房和商品房双规制第一个在地方财政和土地管理上冲出来，那么推广到全国，就是题中之义。

最后就是高质量发展。这个现在来谈还太早，历史问题和现实困境没有解决好以前，贸然去谈后续发展是不合理的。

但是主线趋势，就是这样的。

而高质量发展，特别是在经济层面的考量和规划，必然不会是什么没有技术含量，纯粹是货币现象的房价暴涨，行业亢奋。

高质量，对应的能卡别人脖子，能治于人，能够掌握利润定价权和供需话语权的发展。

炒房，只能加速社会财富流动效率，加大贫富分化，酝酿社会矛盾，这不是和“共同富裕”的主旋律作对么？

图片来源：头条图库

写在最后：

时代浪潮，滚滚而来，势不可挡

文章最后，没有什么过度解读，更不需要什么观点建议了，就简单和大家分享几点个人的感受和思考。

1，这一轮中国房地产经济的调整，是真的不一样了。

需要用与时俱进认识和思考，才能说抓得住一些轨迹线和本质层面的东西。

2，住房工作转向公共住房为主，这是未来的主线，房地产行业冲规模，卖新房的生意逻辑没有未来可言了，更多的，是城市运营，物业管理，包括持续的服务和维护，才是未来。

3，越来越多的信号都在证明，炒房套利，投机炒作的群体和资金，已经没有任何悬念可言。

当然，鸭子死了嘴都是硬的，不争不辨，现实的毒打，教做人。

基于动向，热点解读，以上就是对国家财政部最新意见文件的解读，以及结合几个动态，对中国房地产经济和楼市，进行的一次讨论分析，和各位读者朋友们，进行一个分享。

图片来源：头条图库

根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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