上海楼市：冰火两重天

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在全国楼市进入寒冬的今天，如果问哪个城市还依然保持着一定的热度？

其中肯定有上海。

但是即便魔幻如上海，房地产市场也出现了极大的分化，几乎是冰火两重天。

一冷：二手房冷

上海的二手房越来越卖不动了，可以说是量价齐跌。

一是量跌。

7月1.97万套

8月1.90万套

9月1.69万套

这已经是上海楼市连续三个月的二手房成交量下跌了。

在4月、5月封控之后，很多人都认为上海二手房市场会出现爆发性增长，单月成交量会突破3万、4万套，毕竟2021年1月、3月都有4万套左右的成交量。

没想到，最终连2万套都没有突破。

上海楼市二手房市场一直比较活跃，一旦遇冷，上海楼市必将下行。

二是价跌。

你可以问问身边出手二手房的朋友，几百万的房子，不降个几十万根本卖不动。

虽然统计局公布的数据，9月份，上海二手房成交价格同比上涨0.4%。

不过，这只是平均数，市场实际感受远比这差得多。

总之，上海二手房市场是前所未有的冰冷。

影响二手房成交的，还有不断加速供应的新房市场，直接分流需求。

今年6月以来，上海几乎是每个月就推出一批新房上市，节奏和步频之快之高，让人应接不暇。

其背后的原因，是来自于经济增速和财政收入两大压力。

二冷：土地拍卖冷

说实话，上海毕竟是魔都，与其他城市土拍一片凄惨，甚至是流拍相比，土拍结果算是好的了。

我们看看上海最近一次土拍，也就是在今年国庆前的第三批土拍情况。

从结果来看，似乎还不错。

9月底，第三批集中土拍，共有35幅宅地成功拍出，成交金额1054亿，最高溢价率约9.46%。

不过，深入分析就会发挥此次土拍比较冷。

一是有24幅宅地底价成交，占比高达68.5%。

一般来说，溢价情况是衡量土拍热度情况重要指标，以前地王频出，就是过热的表现。

简单的说，就是没有溢价就没有热度。

24幅宅地底价成交实际就是参与度不高的体现，很多体块就一家开发商参与。

开发商积极性不高足以说明市场很冷。

二是上海地方国企、城投公司拿地较多。

这一次土拍，国企、央企占据了主力地位，这个其实还好，毕竟许多大的民营地产公司纷纷暴雷，哪有资金拿地。

如果是外地国企或者是央企拿地比较多，说明还是有热度的。

问题的关键是很多是上海本地国企或者是区里的城投、城建公司拿地的，这些公司拿地，实际上就是托底的，也说明这些第实际上是无人问津的。

如果上海有地流拍，那负面影响就非常之大了。

我们看浦东几块地，基本都是浦东区的国企拿了。

周浦镇08单元地块：金桥

浦东杨思地块：浦发集团

浦东航头地块：外高桥

浦东惠南镇地块：上海建工和南汇新城

浦东北蔡地块：浦开、浦发、北蔡

闵行颛桥地块：上海地产

嘉定工业区地块：嘉定新城发展

松江小昆山镇地块：松江新城公司

松江洞泾地块：上海中建

奉贤新城地块：奉贤城建

奉贤新城地块：奉发

奉贤镇地块：奉贤投资、城投、交能

35块地，有三分之一以上的地块由本地上海本地国企托底，这是多么的冷。

翼哥建议：越是本地城投公司之类的企业拿的地，购买需谨慎，当然不会暴雷，但未来升值或出手比较难。

大家如果不知道怎么选区域和房子，可以选那些土拍中有溢价的房子，记住：开发商比我们精明得多。

三冷：远郊新房冷

其实从这一次土拍就可以看出哪个区域的房子比较冷。

就是几大新城。

一方面，这些地方土地供应多，新房供应就多，供大于求，自然冷。

另一方面，远郊的一二手倒挂优势没有那么明显，所以一部分新盘认购不足。

一热：核心区域新房热

但是上海毕竟是一线城市，又是国际金融中心，中国就一个上海，在楼市下行的情况下，核心区域的房价仍存在着上涨空间。

二手房与新房之间存在了巨大的倒挂。

因此核心区域的新房积分屡创新高。

浦东新区，前滩东方悦澜，11.9万，96.9分

徐汇区，百汇园，12.8万，94.96分

浦东新区，绿宝锦庭，6.8万，92.1分

青浦区，蟠龙天地，6.7-9.0万，91.22分

浦东新区，森兰名苑，7.2万，88.86分

虹口区，招商虹玺，12.1-14.6万，86.8分

杨浦区，静安天悦，10.5万，84.5分

普陀区，锦绣里，14.3万，79.92分

青浦区，招商蟠龙府，6万，77.27分

浦东新区，金鼎首府，7.5万，75.12分

虹口区，招商外滩玺，12.3万，77.08分

浦东新区，浦发唐城，76.77分

奉贤区，银河丽湾，3.7万，76.17分

杨浦区，金隅外滩东岸，11.5万，70.62分

杨浦区，仁恒海上源，11.5万，72.16分

静安区，静安府西区，10.9万，71.28分

高积分盘主要集中在主城区，或者是浦东的前滩、唐城和青浦的徐泾，整体单价也是远远高于新房均价的。

所谓存在的就是合理的，购房人不是傻瓜。

这些高分盘之所以趋之如骛，就是存在着巨大的倒挂，就是所处核心区域，就是资源有一定稀缺性。

整体而言，如果所有的房子都下跌，这些房子更加抗跌，会下跌得慢一些。

如果都上涨，这里的房子会涨得快一些。

如果看整个上海的价格。

大概可以分这三个层次。

一是核心区，新房资源稀缺区，主要在主城区，房价仍会上涨。

二是均衡区，在城市副中心，或者有发展前景的地方，房价相对会稳定一些。

三是远郊区，离主城区较远，新房供应量较大，房价会下跌。

随着楼市走冷，上海的房地产将会出现更大程度的分化，同一个城市冰火两重天现象将是屡见不鲜。