龙湖可以没有吴亚军

【这是雪贝财经的第303篇原创文章】

作者：周闪闪 策划：老胡

吴亚军女士是中国房企创始人中的绝对另类。当然，我指的不是性别。

她鲜少在公众媒体露面，第一次见着是在多年前一场由年轻科技创业者组织的交流会中。吴亚军从会场的后门溜进来，站在拥挤的过道里旁听。在确认这就是那位曾两次登顶中国大陆女首富之前，我以为她只是一位兴趣广泛的会场工作人员：沉重的双肩包，并不讲究的穿着，以及毫无掩饰的求知欲。

因为频频举手提问，问题太多且过于细节，主持人在最后对她的举手索性不再理睬。要知道，在当时高歌猛进但颇具争议的中国地产开发行业，保镖开路、助理簇拥是对一位地产大佬的基本尊重。

那时候，龙湖以销售规模计已进入中国前十，但让吴亚军感兴趣的事还有更多：在龙湖之外，作为一位鱼雷热动力装置设计专业的工科毕业生，她在9年前开始抽空涉足于投资TMT、医疗健康、酷科技等新兴行业，且屡有佳绩。

和她本人一样，吴亚军创办并经营至今的龙湖集团与绝大多数的民营房企也不太一样。过去的至少十年，即便是整个行业大跃进时，这家房企也几乎没有展露出太多野心，没有雄心壮志的口号，也没有规模排名上的贪婪；它保持着为极为克制的债务和杠杆率，以及不露锋芒的增长节奏。这种稳健的财务偏好让其一直保持着媲美头部央企的低廉的融资利率。

这些“清醒”也最大程度给了这家房企跳脱出行业周期的逆行能力。过去两年，当整个中国民营房企都因庞杂的债务陷入溃败式违约时，龙湖成为了民营房企信用会否崩盘的最显眼的风向标，也是支撑投资者对民营房企信心的最后一道防线。

对宏观大势的准确判断、严苛的财务纪律在行业逆周期中当然至关重要，但支撑龙湖能成为现今唯一仍在安全区间的纯民营房企，长期的基本盘却在于这家企业职业化的公司治理与管理体系构建。

10月30日，官宣辞职后的第三天，在面向投资者的一场交流会中，吴亚军对于辞职原因给出了三点理由。排在第一位的是她对于职业经理人制度的认可。她告诉投资人，如果不是数月前龙湖突然遭遇到做空机构阻击，这场行动会更早完成。

原因之二，她认为龙湖现阶段已经“来到比较好的状态”。“虽然行业困难，但龙湖是很淡定，我们没有乱七八糟的操作，三季度以来我们销售回正，年内没有贷款。”

原因之三，是吴亚军本人的身体状况。过去几年，糖尿病和眼疾一直困扰着她，不久前她才做过一次眼睛手术，至今仍有心率过快的问题未能查出原因。

吴亚军所推崇的是构建企业的现代企业管理制度，这不是虚无的概念。落脚到公司运营时是具体的KPI和财务指标，是人才的晋升与淘汰，甚至是这家企业如何决策董事长的人选。

所以，两天前，当龙湖宣布吴亚军将卸下她在这家企业的最后一项职务，正式将权杖交给一位年轻的80后时，也就显得不那么意外了。

在龙湖，人才链比资金链更重要。

新任董事长陈序平是谁？可以说是龙湖集团18年前启动的“仕官生”培养计划最成功的作品。所谓“仕官生”，是2004年龙湖启动的对校招生量身定做的为期24个月的早期发展计划，目的就是在龙湖内部形成人才“造血”机制。

在上述投资者交流会中，吴亚军对他的评价是：

“成熟，从投入度、认识及商业思路上都是可造之才。 ”事实上，早自2021年夏天开始，龙湖的整体大盘面就已经是陈序平在负责。

陈序平的履历和成绩都已基本被外界熟知，从工程师、工程经理、项目总、区域投资发展部负责人，再到成都公司总经理、集团COO和地产航道总经理、龙湖集团第三任CEO，直至接下吴亚军的董事长职务。

从应届生到董事长，这样的成长路径，对龙湖的里程碑意义，不是创始人的离开，而是对公司化治理成功与否的最高验证，是确保让一家企业的文化得到延续。在现代化企业管理制度上，龙湖至此亦完成了一家现代化企业模式所倚仗的所有权和经营权的两权分离。

陈序平是龙湖年轻一代中的成功案例，却绝对并非唯一。尽管在龙湖地产的高管团队中，空降军是常见现象，但是，经过体系性的构建，龙湖已成功地建立了一个主要依赖内部培养与对年轻人提拔为主要特征的人才文化。

这些年轻人是如陈序平一样的仕官生，从业务一线爬升到地区和集团管理团队。龙湖集团提供的官方数据显示，截止目前，仕官生（含仕官生2.0）在龙湖中层管理者中已近200人，在高管团队中占比已达20%。

机构化、公司化治理的背面是家族企业，但这从来都不是龙湖的长久基因，吴亚军甚至对“家”文化都极度反感，两年前，她在内部论坛上严厉地反击把公司变成’家’。

在中国，家族企业是一个负面概念，它始终难以避开迂腐、保守、裙带关系。但是，创立之初，龙湖确曾是一家非常典型的家族企业。

这一切在龙湖成为一家公众公司之前结束了。在上市之前，吴亚军就主动启动了这家公司“去家族化”和“培养职业经理人”进程。以共同创始人蔡奎辞去公司副董事长及其他公司职务为标志，吴亚军持续推动让家人逐渐淡出龙湖集团管理层，转而让职业经理人任职重要管理职务。

当然，吴亚军的离开之所以让外界惊讶，最大的原因是她选择的时点：当前中国房地产行业正陷入整体性困境。

对于投资者之所以抱有疑问，担忧的则是交接能否平稳过渡，以及这家企业能否继续行稳致远。

2011年，当48岁的吴亚军辞去龙湖地产CEO、仅留任董事长职位时，她曾于一年后在内部BBS发表过一篇文章作为总结，文章的标题是《龙湖地产的压舱石》。她点了几名员工的名字，赞扬他们在公司服务多年，是公司的“重要资产”。

这一次交棒，吴亚军依然留给龙湖足够的“重要资产”。比如，吴亚军退出董事会后，龙湖人力资源总经理沈鹰获任执行董事，这是一位在所属领域经验丰富的老将。此外，龙湖功臣、前任CEO邵明晓也继续以副主席的身份留在董事会。

当然，虽已辞去公司董事长、执行董事等职务，但是吴亚军仍是龙湖集团的实际控制人，其目前留有龙湖总计65.56%股票的投票权。

对于这家企业的未来，现如今注定了陈序平迈向下一座高峰的山路陡峭，好在，龙湖的路径已足够清晰，且起点足够高。按照龙湖管理层在30日的投资者交流会上所表露的雄心：

“行业中公司差距已经很明显，我们在其中的人是很清楚的，龙湖不但要成为胜者，也要成为强者。“

首先，从最近的报表看，龙湖的净负债率、现金短债比等财务指标、三线四档的安全区间都无可挑剔；年内无到期债务，财务状况也足够健康安全。

我们注意到，在多数民营房企已经停止拿地的当下，龙湖在过去两个月甚至能够拿出108亿资金在北京上海成都等城市买了10块地。

其次，龙湖的开发业务主航道作为基本盘依然稳健：相比同行营收与销售额的泥沙俱下、动辄腰斩，龙湖在2022年上半年营业额同比增长了56%，核心权益后净利润增长了6%，前三季度1455.6亿元的销售额足够平稳，第三季度的销售额同比甚至开始回正。

五大航道中购物中心和长租公寓依然保持着极高的年增长率，航道间的互相协同可以帮助龙湖的开发业务在未来继续抵御宏观市场面临的阻力。

当然，不得不再一次提到，龙湖依然保持着中国民营房企中的最佳信用评级，这让其可以继续以极低的利率顺畅融资。

最后说一句：如果我们放眼中国整个民营企业家群体，上世纪90年代创业的企业家们已经走过波澜壮阔的年代，他们中的大多数已经步入到60至70年龄段，在未来的数年，我们将见证一个群体的告别。