手里有60万，今明2年该买房还是存钱？孙宏斌“4句话”告诉你答案

文：柳洋

2022年将是中国房地产行业真正的重生元年。有专家表示，一旦房地产突破“两个18”，即商品房销售面积超过18亿平方米、商品房销售金额超过18万亿元，我国房地产市场的发展将达到顶峰，基本没有增长空间。

根据第一财经发布的数据，2021年全国商品房销售面积达到18.3亿平方米，销售额达到18.7万亿元，均创历史新高。可见，目前楼市已经“触顶”，未来不仅没有上涨空间，还有可能出现“触顶反弹”。

不久前，克而瑞研究中心也披露了一组重要数据，揭示了当前典型城市的住宅库存。数据显示，截至2022年2月末，商品住宅存量超过2000万套的城市有青岛、沉阳、武汉三个城市，其次是太原、惠州、成都、佛山、长春、天津都超过1500万套库存。

此外，去库存周期最长的三个城市是防城港、连江和大连，其中防城港和连江的去库存周期分别超过90个月和80个月，大连、烟台和河源超过50个月。最后是商品房广义库存量，有8座城市的广义库存超过了1亿平方米。

上述一系列迹象表明，随着楼市降温，库存积压问题已经明显显现。根据相关规定，去库存周期为18-36个月的城市应减少土地供应量，去库存周期大于36个月的城市应停止土地供应。原因很简单，去库存周期超过36个月，这意味着即使开发商停止建房，也需要3年以上才能完成消化当前住房存量。

但随着部分地区限跌令的出台，有人认为，随着调控松绑，未来房价会像过去一样大涨，因此要抓住时机买房。同时，仍有不少购房者认为，随着调控的持续，未来房价会大幅下跌。那么如果你手头有60万现金，今明两年是买房还是存起来呢？

对此，我们可以参考孙宏斌的四句话：“我是十分支持调控的，如果房地产行业不调控的话，房价和地价都要上天了，这是调控的必要性，如果不调控的话这个行业就没办法干了”。这句话出自2020融创绩效大会，孙宏斌就楼市调控发表了自己的看法。

很多人可能会疑惑，房地产公司不就是希望价格越高越好吗？房价越高，房地产公司的利润率就越大。事实上，情况并非如此。原因很简，就算房价涨到天价，也要有人买。举个很简单的例子：假设房价10000/㎡时，20人买房，房企能赚20万元，房价涨到50000/㎡时，只有2人买得起，那么房企只能赚10万元。

在2018年3月的亚布力论坛会议上，孙宏斌也发表了房价不会打仗也不会大跌的观点。房价不会大幅上涨的原因很容易理解，房价的大幅上涨将进一步降低人民群众的消费能力，导致实体经济边缘化，同时也阻碍实体经济的发展。那么为什么房价也不能下跌呢？主要原因在于，一旦房价全面暴跌，很容易引发一系列金融风险，甚至可能重蹈1990年代日本或2008年美国爆发的次贷危机的覆辙。

因此，在大家的共同期待下，当前楼市也从侧面反映出其正在逐步回归理性状态。目前楼市已经形成了自98年房改以来首次形成的共识，那就是房价要走下坡路了，房地产的“黄金时代”已经过去，房子已经不再适合投资，2022年将成为房地产真正的新生元年，未来房价不涨、稳中有跌将成为常态。

很多有意向的购房者计划今明两年买房，但需要注意的是，目前房屋升值缓慢，甚至存在跌价和贬值的问题。根据多家机构的预测，2022年房价整体可能出现下滑，2022年房价可能转跌1%，创本世纪以来的最差水平。社科院发布的《中国住房发展总报告（2021-2022年）》也显示，预计2022年全国商品房平均价格增速为-3%至3%，商品住房销售面积增长将在-1%至-5%。

不仅如此，还存在购买期房质量差、甚至烂尾等问题。目前，很多房企面临资金拮据、现金流缓慢等问题，纷纷出售房产。但不排除部分房企选择通过节约成本来减轻资本支出压力，即用更便宜的材料建房，所以建房显然会存在一定的安全隐患。

同时，由于资金流动缓慢，也会出现期房延迟交付的问题。有些人可能认为延迟交付可以从开发商那里获得赔偿，但有相关规定，如果房企遇到“不可抗力”因素，则无需赔偿，很多房企会以此推脱，购房者也只能忍气吞声。

对于多套房业主来说，持有房屋的成本可能会增加，多余住房无人接盘的问题。在“捡漏”的大环境下，很多家庭也会产生投资的念头，多买几套房子来投资。但随着楼市的不断调控，即使是热点城市，未来房价上涨空间也非常有限，也可能存在房价下跌的问题。比如郑州、天津、哈尔滨等城市，近年来房价持续“下跌”。

但即便如此，部分地区的房价依然居高不下，买房压力很大。根据统计数据显示，2021年百城房价收入比为12.0，已远超国际标准“3-6”平均水平。7个城市房价收入比超过20.0，深圳、厦门、三亚房价收入比超过30.0，其中深圳以35.3的房价收入比位居榜首。可以看出，对于这些人口集中流入的大城市来说，房价仍然处于很高的水平，购房压力还是很大的。

因此，对于手头有60万元现金是买房还是存钱的问题，答案显而易见：对于炒房者来说，不应该继续投资房地产。究其原因，在不断调控下，房价不断缩水，利润空间已经丧失，持续炒房将面临亏损问题，甚至未来“无人接盘”；对于刚需，可以选择在一二线城市买房，这些城市对房价下跌的抵抗力更强，不会出现连续“阴跌”的问题。