回龙观已上天，为什么天通苑还在原地踏步？

九月，北京二手房房价为60430元/㎡。

上车内卷，越来越多的刚需被卡在门外。

北京真的就没有交通便利，配套齐全的二手房了吗？

有，但是争议颇大。

今天来和大家聊曾经的亚洲最大社区——天通苑。这里常住人口超50万，相当于一个三四线城市的常住人口。

天通苑位置示意图

本人“有幸”在天通苑北二区居住过半年时间，感受颇多，其中5号线给我留下的感受最为深刻：不用走路就可以被挤上地铁；无论什么时间车厢都是拥挤的；夏季到来车门打开后扑面而来的“清香”；平均一周一次遇见的的车厢“战争”...

来到这里才真的理解一句话：见过六点半的天通苑，才算见识了真的北京。

因为有太多打工人，引出一系列问题：住的人鱼龙混杂，同时也造成了人群拥堵；物业管理困难，有不少住户投诉噪音；如果不妥善处理，成为贫民窟指日可待...

社区人口过于密集也是天通苑房价低的一大主要因素，那么天通苑到底是租来住好还是买来住强呢？

1、为何大部分青年北漂都选择这里？

天通苑位于昌平区太平庄东路与太平庄北街交叉口，建于1999年，由天通苑本苑、天通中苑、天通北苑、天通西苑、天通东苑5部分组成，共645栋楼。

还有一条5号线横穿天通苑，对于部分楼区那是妥妥的地铁盘。离地铁较远的楼区可以先通过公交或者共享单车前往地铁站再乘坐地铁。

房源多＋临地铁，能不得北漂的钟爱吗

而且由上图知，天通苑价格4.1万/㎡，目前北京二手房均价可是6.3万/㎡，价格上已经很说的过去了，这相当于买一个100平左右的房子只要400万，作为曾经的居住者来看户型真的不错，而且光线充足，居住期间我在网上下单了一张北京电话卡，快递员送货上门都说这房子光线是真好。

价格低＋临地铁＋光线好，这在北京多数老房子里都是很难得的。

2、户型怎么样？

在网上查了下，天通苑绝大多数户型都是很可观的，尤其都是大客厅，连接阳台后的光线更是充足。在北京长租的人知道，充满阳光的大窗可是在北京置业的基础。

3、大社区高密度，配套不会差

天通苑位于北五环至六环，但交通可是比其他近郊好上不少。5号线在天通苑设下三站，分别是天通苑北、天通苑和天通苑南，贯穿全城；30分钟到达望京，西二旗30分钟，国贸45分钟，转10号线1小时到达中关村。

但，真的很挤，挤到怀疑人生。

不仅如此，13号线也已经提上日程，既有13号线连接了中关村、软件园及天通苑、回龙观，被网友称为“亚洲最大社区”的天通苑和回龙观，通勤需求极高，目前全线网中，进站量前十的车站中，有7个车站位于这一区域，运行后无疑能解决运能上的痛点。

附近的教育资源有清华大学附属小学昌平学校、天通苑小学、天通苑中山实验学校、朝阳外国语学校来广营校区初中部、昌平区燕丹学校、南七家村实验学校等。（ps：最终入学以教委划片为准）

天通苑周围2.5公里内教育资源

目前天通苑附近医疗资源如下图所示，其中清华长庚为三甲医院，距离天通苑北一区最近，过马路就是。

天通苑周围2.5公里内医疗资源

周围商业配套也比较成熟，其中最近的当属龙德广场，应该是每个住过天通苑的人都常去的地方。这个商场我去过，人不少，生意还是比较兴旺的。

除此之外，住在天通苑的人家楼下也有不少小商铺，不想去商场逛街，简单买点吃的也是没问题的。

上面这些都是天通苑的优势。

最后来说说我的个人看法：对于天通苑的未来价值，我不是很看好。

首先社区人太多，鱼龙混杂真的很严重，噪音问题时有发生，我住在天通苑六个月被折磨了三个月，睡眠对于打工人来说真的很重要；

而且社区目前除了租户就是老人偏多，也会有一些孩子在这里上学，噪音问题对他们来说更加苦不堪言，针对噪音问题的投诉和解决过程我在天通苑微信群里已经看过好几次了。

买天通苑还不如看看另一个“回天计划”的主角——回龙观。

回天计划是北京政府为解决回龙观＋天通苑地区居住、交通、教育、医疗各项资源紧张的行动计划。

但由于西二旗科技产业的兴起，回龙观价值攀升，逐渐拉开与天通苑的距离，目前回龙观二手房均价5.7万/㎡，高出天通苑1.6万/㎡。

对于回龙观的升值，西二旗产业兴起功不可没，可见产业改变区域价值的力量有多强大。

总结来说，如果天通苑打破科技产业壁垒的话可能会赶上回龙观的段位，不然即使户型优、光线好、地铁盘，但只要不从睡城的名号挣脱出来的话都只会与回龙观的差距会越来越大。