喜大普奔！存量房贷利率要整体下降了？

最近，不少中介在朋友圈都在传银行将普遍降低存量房贷利率，将之前5.88%乃至更高利率的统一降低到最新贷款利率4.1%，并发出了这样的截图

消息一出，5.88%高利率站岗的买房人立马不淡定了。

我最近接到了很多客户打电话询问消息的真实性。从内心深处讲，我当然希望这样的美梦能成真，毕竟我自己也背负着140万的房贷。

我们知道5.88%的利率只能根据LPR调整，后面的基点无法改变。

也就是说，如果是真的，那对于高利率站岗的买房人绝对利好消息。

以100万贷款，30年等额还款来计算，5.88%利率的月供为5918元，利息要支付113万。

而4.1%的利率来算计，月供为4831元，利息为73万。相比之下总利息要少还40万。

每个月的贷款可以少还1086元，对于高利率站岗的买房人肯定是解套了。

虽然消息说得有鼻子有眼，纵然这不是空穴来风。在实际实施过程中有哪些阻碍，这个事情有必要好好分析下可行性了。

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从银行的角度来看，由于经济周期的变化，靠利差吃红利的时代已经结束了。传统业务只见规模，不见利润。利率逼近倒挂，小微企业授信基本是贴着成本线甚至赔钱做，毕竟国家政策导向，已经提到政治任务高度，曾经作为安全的房贷也是哀鸿遍野，断贷危机隐隐露头。

对公业务每年都有大公司客户暴雷，往往都是数十个亿贷款进入到非应计，等走到摊销环节，利润分分钟要砸下来一截。

银行曾经的高利润也是承经济好的福气，也决定了二者之间的强相关。但随着大多数的企业发展都举步维艰，银行也进入了低利润时代。

今年各大银行普遍“债台高筑”，这里所说的负债就是银行吸引的存款。包括个人储蓄，公司存款同业存款等。口罩事件以来，国家采取了较为宽松的货币政策，流动性十分充裕，但由于资金的无风险偏好，这些放出去的“水”很多又回到了银行，造成了资金空转的局面。

银行的负债成本显著上升，而贷款投向却极其有限。房地产在很长一段时间内都是受调控的对象，风险大的项目自然是不能上，风险可控范围内的实行了规模限制，而新增则是不可能。这就导致了很多房企借助信托，私募基金，美元债等融资 从而造成了更大的系统风险隐患。

另一方面，在经济下行区间，从银行自身的风控角度，为了避免出现呆坏账，宁可少赚不赚也不愿换来贷款无法收回的窘境。只能选择把贷款发放给城投平台或者国企单位，和这样的合作对象是不可能有溢价空间的想，基本都是按照LPR基准利率甚至下浮发放。这样一笔贷款从经济利润的角度是非常不划算的。

个人贷款的规模也呈现停滞不前的状态，根源在于大环境带来的收入减少，中小企业停业乃至倒闭带来的失业增多。同时由于大家对未来的预期下降，对收入的不确定性的担忧，因此更多考虑的降低负债，既然无法开源那么就先节流。今年以来，提前还贷的人群显著上升。

综上来看，这个节点想让银行降低利率并非易事。对银行而言，在利润稀薄的时候去降低未来长期贷款的利率，意味着很长一段时间银行将面临寅吃卯粮的局面。特别是目前中小银行的生存已经非常艰难的情况下，会对金融系统带来一定的冲击。

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假如国家意志很坚决，为了拉动消费，减轻居民的房贷负担。而银行也愿意让步，是不是就可以安心在家等着利率调整呢。

从银行的内部系统来看，批量转化利率也不会是一步到位的事情。

由于每个历史阶段发放的贷款都是受当时信贷政策的影响，因此每一笔贷款进行LPR利率转化后会出现五花八门的情况，暂且不考虑银行如何处理不同利率如何调整报表的问题，在实际操作中也不可能做到一蹴而就。

因此，不会有一个指令可以让所有存量按揭贷款瞬间变到一个利率。大概率还是客户提出需求，电话邀请利率相同的客户来银行分批进行转化，这需要有一个过程，预计要持续半年左右才能全部转化完。

这是比较顺畅的情况，假如中途出现了客户不配合，资料遗失补办，也会耽误一定的时间。

再就是如果住宅实行了一刀切的利率，那之前购买的商用房如公寓，写字楼等利率调不调，如果不调，势必也会引发大面积的客诉。

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为什么中介这么上心的宣传这个事，一方面是吸引眼球，求得更多关注。一方面也可以顺势引导客户进行转贷。

我的观点是，存量房贷利率一刀切是自住房按揭产品问世以来没有发生过的事情，但限购限贷时期的高利率也是极其不合理的。银行的利率市场化趋势不可逆转，我相信客户的诉求是可以得到满足的，也许都直接降到最新的利率不太可能，但通过各方协调会出现一个比较折衷的利率，既能保证大家安然度过经济困难期，也能让银行轻装上阵，更好得实现转型。