成色几何？30天期满，来看郑州“保交楼”专项行动的阶段性成果

10月6日，距郑州市印发《“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》整整30天的时间节点，郑州发布（郑州市委宣传部官方帐号）如期通报专项行动进展情况，已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中，有145个实现全面、实质性复工，并总结称：行动取得重要阶段性成果。我就此写过两篇文章，提到烂尾楼化解取决于“一个制度”“三个指标”。让我们对应看看专项行动成色几何！

01

见效最快的手段是刑事立案

通报中称：公安机关围绕非法集资、偷逃税款、挪用资金、骗贷等常见涉房领域犯罪开展调查取证，共约谈147家停工项目企业562家次，累计受理房地产领域违法犯罪案件50起，立案侦办31起，采取强制措施37人，限制出境人数250人，促成资金回拢85.06亿元。

打蛇打七寸，烂尾楼的钱去哪儿了？从资金去向上看，无外乎两种可能，第一、中饱私囊了。这肯定是违法犯罪行为，一抓一个准。第二、转到其他项目上去了。特别在全国性房企里，这种现象很普遍，绝大多数表现为关联企业间的资金流动，难言犯罪。我在前文中提出烂尾楼能否最终盘活，取决于三个指标，首个就是“资金追回率”，第一种情形下，追回资金相对容易。第二种情形就很难说了，因为资金流动是以关联借款等合法形式，流过去的项目有钱还自不必说，要是没钱还，公安机关也不能介入经济纠纷。能在如此短时间追回85亿，实属难得。

02

最难啃的骨头交给人民法院

通报中称：唯余的两个未复工项目，已确定化解路径：一个项目公司进入破产重整程序，一个项目公司进入破产清算程序。已复工项目中，符合破产条件的11个项目公司已全部导入破产重整程序。

在郑州《保交楼专项行动实施方案》中首次提到要对出险房企“应破尽破”，要求人民法院加大破产重整案件办理进度，利用府院联动机制，积极配合属地政府，采取短、平、快等办法快速处置。

作为破产律师，我当时非常看好这个举措。债务问题解决就两种路径：法庭外和法庭内。庭外解决，也就是通常说的，债务、资产、股权等重组，是最理想的，因为成本低、效率高、对企业的冲击小。目前，恒大、融创等出险房企都在走这条路。但是，如果情况危急或特殊，常规手段解决不了，就必须用到破产制度，特别是预重整手段。

郑州法院此次运用破产制度助力“保交楼”的力度可谓空前。要知道2021全年，郑州两级法院受理破产重整及和解的案件，也才27件。短短一个月下来，已经清理并明确13家房企进入破产程序，必须点个赞！

03

化解烂尾楼最终还要靠市场

通报中称：郑州获得首批国家70亿元专项借款资金支持，是全国争取到专项借款支持最多的城市。成立纾困基金、争取当地城商行授信、协调AMC“融资+代建”市场化化解等，这些方法都是在为烂尾楼争取新的资金注入。

但是，这些国有、社会资金都是要归还的，如果解决了烂尾楼，但带来了资金烂尾，这个责任谁也承担不起。我在前文中提到另一个指标“新融资的投入产出比”，也就是说，新的资金注入要对应产生新的资产，新的资产要能变现以便新的资金实现退出。为此，我想郑州政府和相关纾困参与各方一定会想到解决之道，但一切都要遵循“法治化 市场化”原则。

果不其然，通报中就此还专门提到：八月、九月，郑州商品房交易已出现积极变化：8月份，郑州全市房地产开发投资比7月份增加24亿元；商品房销售84.61万平方米，同比实现了正增长；9月份，郑州全市商品房销售106.05万平方米，环比增长25.34%。

04

结语

这场始于“三条红线”政策出台和严格执行的房地产行业暴雷、排雷行动，进入了中场环节。烂尾楼问题不是这场行动带来的，恰好是再不出手，房地产泡沫继续膨胀并最终破裂带来灾难性打击的一个预演。

化解烂尾楼是个全国性战役，郑州作为烂尾楼问题最严重的城市，此番若能有所作为，不但是郑州烂尾楼业主的福气，更能起到先行先试的示范作用。让我们多点耐心和信心，继续期待和观察。

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